Иде спад на цените на имотите или това ,за което винаги съм бил сигурен !

Това което казва Panther се покрива и с моите виждания, с тази разлика, че след стъпването на пазара ни, много неща ще и се изяснят и ще коригират преценките си за себестойността и за това как се продава нещо на 700 евро, което би трябвало да струва 900.

Ами ето как:

Цената на земята няма да я отнасяме към квадратен метър РЗП, защото подобен подход е строго индивидуален за всеки парцел и в случая не ми е възможно да го направя за общия случай.
Затова ще вземем пример с обезщетение на собствениците от 25%.

Т.е. продават се 75% от нещо, което трябва да се построи на 100%.
Цената на земята вдига себестойността на 1 кв.м с 33%.
При масовия вариант на завършеност при предаване на жилищните сгради можем да изходим от една себестойност 220-250 евро на кв.м. (при луксозни довършителни работи може разликата да е в пъти, но това е малък сегент от пазара).

Излиза себестойност със земята 290-330 евро на кв.м.

Panther,

Цялото интервю е за намерения - както за брокерски услуги, така и за строителство. И това е нормално - те идват тук на база предварителна информация (може да са ползвали местен консултант, не знам), но ще трябва да опознаят пазра в действие отвътре.

И определено имат намерение за строителство. По следните причини:
1. Явно са се интересували и смятали себестойността и печалбата при строителството,за да цитира толкова категорични числа;
2. тя си го казва: "Също така търсим възможности за наш собствен проект. Бихме искали да започнем с нещо малко, което да стартираме догодина. Ако видим, че имаме успех, ще продължим с по-голям проект. Дотогава обаче трябва да намерим подходящия терен." И описва неволи с цената на терените

Така че аз все пак смятам, че е добра индикация самото им намерение да са тук - в смисъл, ако очакваха срив, и намерението им щеше да е друго. А пък дали ще им излязат сметките и дали ще останат, ще поживеем, ще видим

Don,

Госпожата от интервюто е посочила отделно компонентата "земя" и "строителни работи". И за вторите не дава себестойност 220-250 евро на кв.м. (както ти казваш), ами 400 е/кв. Така че разминаването между твоята оценка на себестойността и нейната не идва само от цената на земята. А кой е прав, не знам

Освен това обезщетението също варира в зависимост от района в зависимост от района - в центъра няма да е 25 %, ами ще е 40 % .

Сметките са ти криви. Все едно да кажеш - купувам си боя , боядисвам си сам и значи цената на боядисване излиза стотинки на кв.м.
За да определиш колко е себестойноста трябва не да смяташ себестойност на сторителна фирма, а какви са офертите на строителни фирми за да се построи жилищна сграда.

Ами и при 40% излиза едно завишаване на себестойността с 66%, т.е.
220 - 250 умножено с 1.66 дава 365-415 евро на кв.м. за централните части.

Човек, напълно си прав, само че в случай че инвеститорът те наеме тебе като строителна фирма и ти му оферираш цени при които продаваш гтовия строителен продукт.
Аз смятам себестойността от гледна точка на предприемача, който плаща материал, труд на работниците и изготвяне и одобряване на проектна документация.
Ако ми кажеш, че строиш на себестойност по-висока от това, което посочвам е нещо съвсем друго, но не ми се вярва.

4ovek,

Чии сметки са криви (абе с този дървовиден преглед нищо не става )?

Колкото до себестойността - зависи по кое време я смяташ. Има начин за изчисляването й по елементи (вкл. нормативна печалба за изпълнителя, ако се предвижда такъв) и на него стъпва госпожата (предполагам!). И тя (фирмата Arco) си я смята така още преди да започне проекта, за да оцени дали е оправдано започването му. А тази, която ти извличаш от "конкурентните офери" е нещо, което става ясно, когато имат терена и започнатр процедурата по изобор на изпълнител. Но там е друго нещо - там за виси от закона "търсене - предлагане" - в смисъл, ако има много на брой конкуретни фирми, е вроятно да работят с малка печалба (по-млак от предвидената) и себестойността да излезе даже по-малка от предвидената. А може и обратното.

А и не знам дали те няма да се занимават със строителството сами, само с подизпълнители за отделните етапи.

Don,

ама 400х1,66 прави близо 700 е/кв. себестойност за централните части

Освен това в центъра клиентите са различни от тези в овча купел, така че материали и изпълнение ще се различават.

В този смисъл ми е странно, че госпожата посочи еднаква компонента "строит. работи" и за центъра, и за крайните квартали - мисля, че и тя ще варира, както и цената на земята.

И не виждам защо опонираш на мен Аз само цитирах нечии чужди сметки от интервюто. А кой е прав - не знам

Don,

А може би точно тази фирма не иска да обезщетява, а да купува терени. Обикновено обещетяват тези предприемачи, които са по-зле с кеша за работите. А пък може тази фирма да могже да си позволи покупката с кеш на терена и да почне "на чисто" след това. И затова да калкулира цена на земя в евро/кв.м.

Joan, защо мислиш, че ти опонирам. Просто поста ми излезе непосредствено след твоя. Когато писах последният пост беше на Panther. Аз коментирах начина на изчисление на госпожата и недоумението и как се продава на цена по-ниска от нейната представа за себестойност.