Eto oshte edno mnenie oborvashto tezata na tezi, koito tvurdyat che tsenite na zilishtata v Bulgariya sa prekaleno visoki i zaradi tova se ochakva sriv. Tova koeto pravi vpechatlenie oshte e che dohodite na naselenieto vuobshte ne se izpolzvat kato argument.
Р. Тилисо: Земята в София е твърде скъпа, цените на апартаментите – ниски
От: Ангел Милев
angel@investor.bg
01.11.2006 13:11
Рауни Тилисо е мениджър за България на естонската компания за недвижими имоти Arco Real Estate. Преди няколко месеца Arco обяви навлизането си в България, като за начало ще се занимава главно с посредническа и консултантска дейност в сектора на имотите, а на по-късен етап смята да предприеме и строителни проекти. С г-жа Тилисо разговаряхме за плановете на компанията у нас, за развитието на естонския пазар след две години еврочленство, както и за българския пазар на недвижими имоти като цяло.
- Може ли да се каже, че еврочленството на балтийските страни оказа някакво влияние на пазара на имоти непосредствено след присъединяването на страните към блока?
Определено не непосредствено след това. Членството в ЕС беше голям въпрос и всеки говореше за него. Всички чакаха нещо голямо да се случи веднага след интеграцията, но не стана нищо такова. Всъщност по-голямата промяна беше преди него, когато Естония въведе ДДС върху имотите. Такъв данък преди това нямаше.
Преди въвеждането му всички искаха непременно да купят някакъв имот, защото не разбираха, че този данък се отнася само за строителните компании. Хората мислеха, че ако купят къща или някаква друга собственост, ще трябва да плащат ДДС, което не беше вярно. Но в действителност преди това се сключиха многобройни сделки.
Днес ако се обърнем назад, ще видим, че ЕС е изиграл роля, но не е бил нещо, което се случва веднага и не директно върху пазара, а по-скоро върху цялата икономика. Изигра роля за това чуждите компании да се чувстват по-уверени при инвестиции в страната. Това всъщност е най-важният резултат от евроинтеграцията.
Наред с това друг аспект на нейното влияние беше, че някои собственици не искаха да продават имотите си преди да се присъединим към ЕС, защото очакваха цените да се покачат. Но това не може да стане така автоматично – днес цената е такава, а утре – друга.
- Две години по-късно какви са промените на пазара, които забелязвате?
Сега промените са по-осезателни. Миналата година Естония отбеляза най-големия ръст в цените на имотите от целия ЕС и донякъде е трудно да се посочи конкретна причина за това. Определено това се дължи отчасти на по-голямата сигурност на чуждестранните инвеститори. Преди те имаха малко по-консервативно отношение към страната, защото не беше членка на ЕС.
Наред с това в Естония имаме много либерална данъчна политика. Компаниите не плащат корпоративен данък, ако реинвестират печалбата си, което я прави атрактивна страна за инвестиции.
Освен това банките имат много ниски лихвени проценти, което е може би главната причина за ръста на цените. Преди няколко години лихвените нива бяха около 6%, а миналата година – 3-4%. При това положение почти всеки може да си позволи да купи имот и търсенето наистина е огромно.
Така че ако и в България лихвените нива се понижат, хората ще могат да си позволят ново жилище. Но това разбира се зависи от цялата икономическа ситуация. Не може просто ей така да се дават пари срещу нисък процент.
Също така в Естония данъчната политика не е само либерална, но и стабилна. Всеки има интерес да обяви реални, законни доходи, за да докаже, че има добро финансово положение и да получи заем.
- Говорейки за балтийските страни и за Естония в частност, кой сегмент на пазара бихте определили като най-атрактивен за инвеститорите?
Вътрешното търсене е насочени главно към жилищния сегмент. В Естония стана така, че редица компании, които не развиваха дейност на пазара на имоти, виждайки колко доходоносен може да бъде този бизнес, започнаха да изграждат сгради самостоятелно.
Чуждите инвеститори се насочват към различни сегменти. Например индустриални обекти, като в този сегмент има редица големи скандинавски фирми, които навлизат в Естония, защото тук е сравнително по-евтино.
Също така туристически имоти като хотели и казина. Талин е град, който предлага много възможности за развлечения. Има много финландски туристи например, които посещават страната. Недвижимите имоти не могат да се разглеждат самостоятелно. Те са част от цялата картина.
- Относно вашите планове за България, има ли някой конкретен сегмент или регион в страната, към който смятате да се насочите?
Да, трябва да започнем отнякъде и определено на този етап това е София. Защото бихме искали първо да разберем и изучим едно място. Разбира се, получаваме предложения и се интересуваме и от други места – Черноморието, Варна, Бургас и определено Пловдив. Последният град е атрактивен с близостта си до София и многобройното си население.
Ние не се ограничаваме в определен сегмент. Специално що се отнася до нашия отдел за брокерски и консултантски услуги, той трябва да присъства на пазара и да разпространява услугите си навсякъде. Но трябва да сме реалисти колко бързо може да стане това. Така че наистина се интересуваме не само от Варна, Бургас и Пловдив, а и от други градове.
В същото време, въпреки че постоянно търсим нови служители и въпреки че смятам, че предлагаме добри условия, не е толкова лесно да намерим такива. Не знам, може би имаме прекалено високи изисквания към хората.
Също така търсим възможности за наш собствен проект. Бихме искали да започнем с нещо малко, което да стартираме догодина. Ако видим, че имаме успех, ще продължим с по-голям проект.
Дотогава обаче трябва да намерим подходящия терен. Това е може би най-трудната задача – да намерим нещо подходящо. В Естония мога да проуча дори по интернет цялата информация за имота – собственици, местонахождение и т.н., но тук е доста по-трудно. Ако знам, че има едно място, една институция, която може да ми предостави всички данни, съм готова да отида и да си платя за тази услуга. Има разбира се посредници, които предлагат подобни услуги, но повечето от тях предоставят само една скица, което не е достатъчно.
- Какви са наблюденията ви за пазара на земя у нас? По-високи ли са цените в сравнение с Естония?
Да, доста са високи. Има нещо, което не мога да разбера – ако цените на земята в центъра на София са, грубо, 500 евро на кв. м РЗП, а в крайните квартали – 100 евро на кв. м РЗП и ако стойността на строителните работи е 400 евро на кв. м, общата цена е вече 500 евро на кв. м. Ако продавам по 700 евро – откъде идва печалбата?
В Талин цената на земята е по-ниска, а средната цена на имотите е 2 хил. евро на кв. м, като може в отделни случаи да е 1 800 евро на кв. м.
Цената тук е много висока, а продажните цени – доста ниски. Но ако цените се покачат до например 1 400 евро на кв. м, никой няма да е в състояние да купи. Наистина и тук има цени като 1 500 и дори 2 хил. евро на кв. м, но това са много малка част от имотите.
- Виждате ли някакви разлики в качеството на имотите у нас и в Европа?
Да. Не бих искала да звуча грубо, но като се разхождам, виждам някои сгради, за които се чудя въобще кой би си купил жилище в тях. Има разбира се и много хубави сгради. Мисля, че когато пазарът се развие и изборът от възможни имоти стане още по-богат, качеството ще бъде от решаващо значение.
Например това лято бях в един малък курорт до Несебър, където се строят много нови сгради. Но имаше обилни валежи и всичко наоколо – вътре в сградите, както и самото селище – се наводни. Не може да се строи така. Трябва първо да се помисли за инсталации, канализация и т.н.
- В този смисъл, ако говорим за самата сграда, е ясно, че отговорността е на предприемача, но ако става дума за прилежащата инфраструктура?
Да, това е важен въпрос. Например в Естония ние построихме огромен комплекс заедно с осветлението, пътищата, канализацията и т.н. Всичко построихме ние. Общината каза, че ще ни компенсира по някакъв начин, но така и не го направи. Това наистина може да е проблем. Но ние бихме искали да гарантираме качество за клиентите си. Има много хора, които се чудят как можем да продаваме толкова скъпо, но след като мина известно време, сега вече нашите проекти се радват на огромно търсене.
- Виждате ли начални признаци за формирането на балон на пазара в Естония? Наблюдавали ли сте някакви промени на пазара наскоро?
Да, може би, защото в един момент никой не знае какво ще се случи с цените. Възможно е лихвените проценти малко да се повишат. Напоследък видяхме, че периодът за сключване на сделка се увеличи. Миналата година и през 2004 г. почти всички предприемачи продаваха апартаментите още при стартиране на проекта.
- Смятате ли, че има известно пренасищане на пазара на жилища у нас?
Да, има доста предприемачи. Не мога да разбера, има много компании, които казват, че продават всичко и то бързо, но в различни части на града виждам цели нови сгради, които стоят празни. Не смятам, че всички могат да продават толкова бързо.
Лично ние бихме искали да донесем същото качество и тук, с каквото сме известни в Естония. Затова смятам, че винаги ще има интерес към проекти с добро качество.
- Планирате ли и проекти на пазара на ваканционни имоти?
Относно ваканционните имоти, подобно на Естония, и тук за осъществяването на такъв проект, бихме искали да имаме партньор, който специализира именно в това. Бихме искали да проучим всичко. Всъщност това е нашата цел до края на годината – да проучим пазара. Ако предприемем съвместен проект с някой партньор, също ще проучим всичко за него и неговата работа и след това ще стартираме проекта.
- Групата Arco включва и два инвестиционни фонда. Планирате ли проекти и в тази сфера у нас?
Да. Дори тези дни нашият изпълнителен директор Виляр Аракас ще посети България с някои инвеститори, за да проучат възможностите.
- Планирате ли да разширите дейността си и в друга страни от Централна или Западна Европа?
Ние винаги търсим нови възможности. В момента отваряме новия си офис в Румъния, но проучваме възможностите и в Полша, Чехия, Хърватска. Тук отново става дума за това дали имаме подходящия човек.
Щастливи сме, че стартирахме в България, защото тя е близка до пазара, който познаваме в балтийските страни. Дори Украйна е много различна, защото пазарът е много голям, а цените вече доста високи. Освен това местоположението на България е много подходящо да се установим в региона.
А дано следващия път мутрата теб те нашляпа, а не децата та дано ти дойде в главата мисълта, че най-накрая трябва да направиш нещо различно от това да мрънкаш. Оплачи се в полицията или събери другите родители да го набиете, плати за да му дчупят ръцете, спукай му гумите на колата... А бе направи нещо ако щеш законно ако щеш незаконно стига си мрънкал. С това мрънкане кочината ще става все по-голяма.
