Малко разсъждения относно недвижимите имоти

Quote
Тинки Уинки
Дори и да вземеш апартамент купен на "пика" възвращаеммостта му е към 35 години, а не 50.

Дори 35 години е мнооого дълъг срок. Пада се по няма и 3% възвращаемост на година, което си е едно нищо. При НИ изплащането става най-вече като живееш в него и го амортизираш. Именно затова цени на 30-35 годишни панелки от по 6-700 Евро/м2 са абсурдни. Всички начални разходи по тях са отдавна "избити", амортизацията им е вече доста напреднала и евентуалната им продажба на цени от 40-50000 Евро би донесла чиста печалба от 30-35000 Евро за продавача. Всеки може да се ориентира какви ще са обаче загубите за купувача на такъв имот. Затова и моите очаквания /а и не само моите/ са, че цените на панела ще паднат най-много в следващите 1-2-5 години.

Quote
Seira

Quote
Тинки Уинки
Дори и да вземеш апартамент купен на "пика" възвращаеммостта му е към 35 години, а не 50.

Дори 35 години е мнооого дълъг срок. Пада се по няма и 3% възвращаемост на година, което си е едно нищо. При НИ изплащането става най-вече като живееш в него и го амортизираш. Именно затова цени на 30-35 годишни панелки от по 6-700 Евро/м2 са абсурдни. Всички начални разходи по тях са отдавна "избити", амортизацията им е вече доста напреднала и евентуалната им продажба на цени от 40-50000 Евро би донесла чиста печалба от 30-35000 Евро за продавача. Всеки може да се ориентира какви ще са обаче загубите за купувача на такъв имот. Затова и моите очаквания /а и не само моите/ са, че цените на панела ще паднат най-много в следващите 1-2-5 години.

"Амортизацията" е счетоводен инструмент колега! Така една сграда след 35 години може да има нулева стойност и цена от милиони.Какви загуби за купувача те люлеят? Той купува по цена не по стойност.

Айде дай да си говорим реални неща, а не спадове с 20-25%.
За последната година спада е с около 10-12%.

Айде сега да видим положението на купувач с 60 000, живееш под наем.
250 евро наем за 12 месеца = 3000.
От лихви - айде да ги сложим 5.13% колкото е средната лихва в евро (http://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/201012_s_irs_press_a1_bg.pdf) , а не твоите 6% - за една година = 3078 евро.

Значи какво излиза - ако оставин на страна 78 евро повече спечелени от лихвата по депозит основната печалба на купувач живееш под наем се формира от спада на цената на имотите.

Значи ако сметнем че продавача все пак трябва да живве някъде след като си продаде имота, то излиза, че към момента продавача губи само от спада на имотите, а купувача печели пак само от това.

Какво ще стане в бъдеще.
Ами единственото сигурно, с което надявам се ще се съгласиш, е че лихвите по депозитите ще падат.
Т.е. купувача под наем ще започне да губи от спестяванията си.
За него въпросът става горе долу такъв: печалбата ми от падане на цените на имотите ще компенсира ли загубата ми от живот под наем?

Т.е. ако в един момент цените спрат да падат в абсолютни стойности (според мен поради зараждаща се инфлация това се случва в момента) излиза че купувачът, живееш под наем започва да губи.

Quote
фло
[Така една сграда след 35 години може да има нулева стойност и цена от милиони.

Аз говоря за един конкретен вид сграда - 30--35 годишна панелка. Какви милиони сънуваш тука?
Под амортизация имам предвид изхабяване, износване а не счетоводния термин.
Аз не съм икономист /и слава богу/, но знам че сделка има тогава когато двете страни постигнат споразумение за цената, но не и за стойността на стоката. Продавачът продава, защото той смята, че цената е по-висока от стойността, а купувачът купува, защото смята обратното. В сделката с панелката има един губещ и за мен е очевадно кой е той.

Къде съм коментирал дали 35 години са къс или дълъг срок?
Аз съм за това да се говорят реални неща.
Ако са 35 години да се каже - 35 години, а не 50
Ако спада е 10-12% - да се каже 10-12%, а не 20-25%.
Ако в София поне според мен на пазара има 15000 жилища - да се каже 15000 жилища, а не 200 000.

Целта е информацията, която се предоставя да е достоверна.
От там нататък всеки има право да прави каквито си иска изводи.
Но съм против това някой да изкривява началните данни с цел да си докаже тезата

Същото нещо го разправяха и 2000 година за панелите.
Ама излиза, че който е купил 2000 година панел, който е станал "вечно негов" по тогавашните писания и го е "шитнал" по времето на балона, хич не е на загуба.

Quote
Тинки Уинки
Ама излиза, че който е купил 2000 година панел, който е станал "вечно негов" по тогавашните писания и го е "шитнал" по времето на балона, хич не е на загуба.

Прав си, но ти лично колко хора познаваш, които са купили панел 2000-а и са го пордали 2008-а? Аз - 0. Познавам един, които купи 1993 и продаде края на 2003-а, за да купи ново строителство. Панелката наистина може да донесе на някой купувач бърза и лесна печалба, но в следващите 1-5 години ще спечели само пордавачът.

Има една приказка - като печелиш не знаеш какво губиш, като губиш не знаеш какво печелиш.

Това естествено не е съвет да се набутваш с надеждата да спечелиш след време
Просто по някой път така се стичат обстоятелствата.

Quote
Тинки Уинки
Айде дай да си говорим реални неща, а не спадове с 20-25%.
За последната година спада е с около 10-12%.

Айде сега да видим положението на купувач с 60 000, живееш под наем.
250 евро наем за 12 месеца = 3000.
От лихви - айде да ги сложим 5.13% колкото е средната лихва в евро (http://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/201012_s_irs_press_a1_bg.pdf) , а не твоите 6% - за една година = 3078 евро.

Значи какво излиза - ако оставин на страна 78 евро повече спечелени от лихвата по депозит основната печалба на купувач живееш под наем се формира от спада на цената на имотите.

Значи ако сметнем че продавача все пак трябва да живве някъде след като си продаде имота, то излиза, че към момента продавача губи само от спада на имотите, а купувача печели пак само от това.

Какво ще стане в бъдеще.
Ами единственото сигурно, с което надявам се ще се съгласиш, е че лихвите по депозитите ще падат.
Т.е. купувача под наем ще започне да губи от спестяванията си.
За него въпросът става горе долу такъв: печалбата ми от падане на цените на имотите ще компенсира ли загубата ми от живот под наем?

Т.е. ако в един момент цените спрат да падат в абсолютни стойности (според мен поради зараждаща се инфлация това се случва в момента) излиза че купувачът, живееш под наем започва да губи.

За 4-то тримесечие на 2010г. за София има издадени разрешения за строеж на 39 !!! жилищни сгради. От тях колко са къщи не знам, но най-малко половината. За който има малко представа от нещата, тази цифра сочи, че при сегашните цени много малко предприемачи искат да строят, което отдавна съм го казал. Ха да видим къде ще намерите читави имоти без пари след време, като никой не иска да ви ги построи сега, а занапред още повече няма да иска.

Quote
Seira

Quote
фло
[Така една сграда след 35 години може да има нулева стойност и цена от милиони.

Аз говоря за един конкретен вид сграда - 30--35 годишна панелка. Какви милиони сънуваш тука?

Ами тогава не пиши сграда,ами апартамент! Аз съм имал предвид сграда и сграда съм написал.После ,какво изхабяване може да има бетона за 35 години?Че това е една трета от времето за достигане на максималната му здравина,т.е. има още 70 г. до максимума и още 70г. да се върне в качеството си ,когато е бил на 35 г.!След 140 години има време и да се помисли какво да се прави!