Здавейте,
искам да споделя моя опит като човек без особени претенции по темата.
Роден и израстнал в източен тухлен квартал на София, който мнозина биха определили като "престижен", винаги съм харесвал определени локации в него, не всички раЗбира се. Бих купил, но не на всяка цена и в момента търся такъв имот, без емоции и без бързане, без глупави приказки от рода "ако не купиш сега - край, изпускаш влака".
И така в момента наемите на пазара поевтиняват, 200-250Е за дву-тристаен в квартала е реалност, в момета съм на преференциален наем в нов апартамент в Младост-4, като лихвата по спестяванията ми покрива сумата.
Бих искал да поразсъждаваме малко по-задълбочено за условията за "инвестиция" в недвижим имот, тоест за нещо наистина качествено, което да защити парите от инфлация и да остане за поколенията.
Нека изложа моите виждания по въпроса. Опитвам се да направя някаква по-дългосрочна прогноза за ситуацията в България, тъй като често пътувам в Германия и Англия по работа, може би ще имам възможност за краткосрочен престой там от няколко години, така че инвестицията в недвижим имот в София я разглеждам многостранно като отчитам следните фактори:
- Застаряващо население, силно влошена демография, която ще набира скорост в следващите години, тоест постепенно превръщане в старчески дом
- засилена емиграция
- най-бедната страна в EU
- лоша инфраструктура
- липса на особени переспективи за увеличаване доходите на населението
- оттегляне на чуждестранните инвестиции
- силна задлъжнялост на населението и несигурност на работното място
Всъщност "кризата", както я наричат всички и очакват да свърши скоро, при нас е доста по-дълбока и е естествено продължение на годините застой и най-вече напускане на страната от млади хора. Според мен икономическият "растеж" в периода 2003-2008 се дължеше на кредитната експанзия, а не на реално функционираща икономика. Имаше всякакви - англичани,руснаци, спекулативни играчи, които търсеха бърза и лесна печалба, както разбира се и хора, желаещи да имат собствен дом - предлагаха им се кутийки на шпакловка и замазка, които те охотно купуваха. Така балонът се надуваше до момента, в който инвеститорите решиха да се оттеглят, направили печалбите си и ние останахме да си гледаме шарените билдинги и молове, където умрели от скука продавачки чакат някой да купи нещо.
Така че от макроикономическа гледна точка - нещата в България са зле и за съжаление по-зле ще стават, смята се , че до 2013-2015 ще продължим да потъваме надолу, като 2015 ще имаме кредитен ръст около 2 пъти по-малък отколкото през 2003-2008. Отделно взимаме под внимание и растящите цени на горива и хранителни продукти в световен мащаб и нашата покупателна способност намалява още повече.
Това не значи обаче, че трябва да седна и нищо да не правя, да чакам някакъв срив на пазара на имоти и тогава да купя нещо. Според мен срив няма да има, просто има едно уравновесяване, нещо като затихваща вълна - от големи амплитуди към по-малки и така до права линия.
За тези две седмици в София споделям моите впечатления и прогнози.
Панели - много трудно продаваеми за момента, на практика вечно твой, трудно кредитиране за покупка на такъв. Въпреки това обаче ще остане най-достъпния за хората, които ще продължат да обедняват поне до 2015. Реално сделка се стига в момента на 400Е, според мен тенденцията е около 350Е в близките 1-2 години.
Ново строителство - пълно е с такива, кварталите са супер презастроени, разгледах няколко от интерес - обявени цени 750Е, лесно се стига до 600Е като те видят, че си готов да ги дадеш. За съжаление са си коптори - с тази концепция кухня в хола и килер за спалня, в рамките на 60м2, реално не повече от 45м2, ме отказаха напълно. Масово са построени само такива двустайни (реално соц-гарсониера) с идеята, че цените ще са само нагоре и са прибирали по 70-80 бона за тези кутийки. Реално такова жилище отеснява твърде бързо, в момента ги мъчат за 45к и няма интерес. А реално хората купили такова нещо с ипотека са най-засегнати - твърде нефункционално и малко, скъпо и без купувачи дори и за цена 1.5 пъти по-малка и най-лошото - с увеличаваща се кредитна тежест поне за 10г напред.
Старо строителство - 3стаен в Изток търсех, там обявени цени от около 1000-1100Е, продавачите са доста приземени вече и за 900Е са готови на сделка. Минуси - все пак 20г апартамент - има какво да се ремонтира, няма външна изолация, има си занимавка. За съжаление нищо не ме грабна. Има няколко нови строежа в квартала, които ме привличат, като начало ме пробваха с 2000Е квадрат, само се усмихнах и бях дотук. Впоследствие ме потърсиха, готови да коментираме за 1500Е, скоро видях предложение за 1300Е, твърдо пас засега.
Разгледах и комплекса в Нови Хан - 400Е за готов апартамент, на 15км от София, има потенциал според мен. Но все пак разчиташ само на колата си и си насред полето.Както и да е - има бъдеще в такива проекти определено, просто трябва малко време да поузреят. Това, което смятам за проблем там, е че трудно бих намерил наемател, ще си бъде само мое. Вярно, че парите са добри, но все пак трябва да се мисли и инвестиционно.
Засега разбрах, че е хубаво да търся и да избирам, а парите да стоят на топло, като времето е на моя страна. Строителите са доста поизнервени, доста са пред фалит и със запорирани сметки, както лично видях. От друга страна - частните продавачи, много от тях застаряващи и притежатели на няколко имота, се опитват да задържат цените, тъй като апартаментите са им единствената защита спрямо липсващата държава - пенсии, обричащи ги на мизерия, липса на здравеопазване. От друга страна останалите като малцинство млади, които биха искали да купят, намаляват поради емиграция, нежелание да инвестират в мизерия. Така сякаш не се получава пресечна точка между търсенето и предлагането и консерватизмът на старческия дом надделява.
За себе си направих следния извод - за в бъдеще си струва човек да инвестира само в наистина качествен апартамент на хубава локация, там цените ще задържат едни определени нива. Копторите от типа Манастирски ливади, строителство на кило - там цената ще върви надолу. Вече купувачите диктуват модата, а те за съжаление стават все по-малко.
И така моите прогнози в следващата 1-2г смятам да са такива:
Панели - 300-400Е
Ново строителство (за съжаление 90% са си мизерен тип апартаменти, гонено е да ти се вземат парите) - 500-600Е max
Старо строителство, хубави квартали (Гео Милев, Изток) - 700-800Е max.
Ново строителство топ място и изпълнение (Изток) - 1000-1100Е max.
И така, въпросът е дали при тези нива, които са постижими вече, инвестицията в хубав имот за 1000Е (за какъвто съм мечтал) наистина си струва. Имам сериозни колебания, че дори и при тези нива това е нерентабилно . Излиза, че май емоцията трябва да надделее, за да стигна до сделка.
Ще се радвам да чуя и други аргументирани мнения за тенденцията на пазара.
