|
||||||||||||||||||||
|
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 19:21:15 |
IP/Host: ---.powernet.bg Регистриран: преди 16 години Мнения: 4 711 |
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 19:40:25 |
IP/Host: ---.nadejda.net Регистриран: преди 15 години Мнения: 3 298 |
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 19:44:00 |
IP/Host: ---.btc-net.bg Регистриран: преди 17 години Мнения: 912 |
Quote
ivorad
Като оставим настрана специалното отношение към събеседника, няколко уточнения:
1. Никъде не твърдя, че съотношението 1:5 и близките му вариации е вечно, непроменливо и със силата на закон.
2. Онези, които познават европейския пазар отблизо знаят, че това завишено съотношение се формира чрез един процес на увеличение на цените, протекъл през последните 10-15 години. За да е наясно с това, обаче, човек трябва да е живял поне няколко години на Запад. Така би могъл да си спомни, например, че до около 1996-7 година във Франция бе напълно мислимо да се купи Т3 или Т4 за сума между 60 и 80 000 сегашни евро /т.е. - за 500 000 и под 500 000 франка/. А в сравнение с тогавашните доходи на французите това бе именно около 2,5 - 3 годишни дохода на домакинство.
3. Днес, обаче, подобен апартамент за средностатистически французин в средностатистически / добър/ квартал трудно може да се намери за по-малко от 220 - 250 000 евро. Като се има предвид, че доходите на средното домакинство във Франция днес се колебаят между 40 и 55 000 евро годишно - сметката е повече от ясна.
4. Постнатата диаграма на английската статистика показва подобно развитие и на техния пазар, мога да приведа числата и в Германия.
.........................................
Това е - съвсем накратко казано.
Може да ни харесва или не - въпрос на вкус. Важното е, че посочените цени и съотношения са коректни, т.е. - статистически близки до действителното положение на нещата. Истината е, че в Европа цените на НИ поскъпнаха много повече, отколкото в САЩ и това е статистически доказуемо.Именно този факт, междувпрочем, предпази европейците от такова залитане по спекулативни сделки с недвижимости - ето защо големите фалити на банки и инвестиционни фондове се случиха в Америка, а не в Европа
Най - лошото е, че в страни с висока класова сегрегация жилищата са "луксозна" стока и цената им се определят не от покупателната способност на 70-80% от населението / както е в развития свят/ , а само на ония 15-20% платежоспособни потребители, които могат да си я позволят. Това означава, че цените в България се базират не на доходите на ония, които изкарват по 500 и по-малко месечно, а на доходите на хората с четирицифрени заплати.
Ако приемем, че месечните доходи на едно домакинство от българската средна класа са около 2500 лв, то при съотношение като в САЩ от 1:3 цените на масовите жилища следва да се въртят около 90 000 лв, а ако допуснем, че съотношението по-скоро е 1:5 - тогава цената отскача някъде към 150 000 лв.
Т.е. - платежоспособното търсене у нас би понесло цени от порядъка на 45 - 75 000 евро.
Е, въпреки доскорошния балон , масовите цени в големите градове днес са именно в тези дименсии.
Това е и причината пазарът да е в относително равновесие в последните месеци, въпреки очакванията на хора с ниски доходи те да паднат до 100-150 евро/кв.м.
Истината е, че минималните доходи у нас влияят не на цените на НИ, а на наемите. Които са относително ниски спрямо цените на жилищата. Просто получаващите минимални заплати са извън пазара на имотите, но пък са най-важният играч на пазара на наемите.
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 19:53:07 |
IP/Host: ---.btc-net.bg Регистриран: преди 17 години Мнения: 912 |
БулКан, говоря за периода 1993 година и по онова време туй беше един нов свят за мене. Човекът се аргументира по накакъв начин, но не съм в състояние да го възпроизведа.Quote
BulCan
Nacheff, както винаги чета с особено удоволствие постовете ти, както тук, така и в "инвестора". Без да претендирам, за задълбочени познания в материята, мисля, че този брокер е "обърнал" сметките за Европа и Северна Америка. По-скоро в САЩ и Канада се изплащат по-бързо жилищата от наем. Това, което аз съм чел, както и обсъждал с приятели, притежаващи НИ там, 8-10 години възвръщане е много добре, 10-12 е ОК, от 12 нагоре вече цената започва да изглежда балонирана. За западна Европа е с около 2 години съответно повече - т.е. 10-12 е много добре, 12-14 - бива, от 14 нагоре - балониране. В БГ в момента по тази формула "цена-наем" за "добри" жилища говорим м-у 23 - 30 годишна възвращаемост. Уговорката е, че не се включват в сметките данъци собственност и смет, ДОД в-у наемите, както и поддръжка и ремонти на жилището. Освен това се смята съотношението цена-наем в момента на покупката (без проекции за в бъдеще, защото тогава всичко може да се "разтегне" в която и да е от двете посоки). Подчертавам, че тези формули са за ориентация за плащаната цена, независимо дали се купува с инвестиционна цел или с цел лично ползване.
Естественно, че при огледи на жилища е безполезно да се убеждава продавача в истинността на тези зависимости, но според мен могат да се споменат ако се стигне до пазарлък и най-вече да служат като guideline за купувача.
Поздрави.
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 20:07:05 |
IP/Host: ---.btc-net.bg Регистриран: преди 15 години Мнения: 2 035 |
Quote
Scyther
Причината за стагнацията на пазара се дължи не само на кредитите или безработицата, а е комплексна и следва да се разглежда като такава. Разбира се, това е само за информация на интересуващите се. Пазарът рано или късно винаги намира равновесна точка, която определено все още е твърде далеч. Подчертаното по-горе ясно го посочва.
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 20:08:37 |
IP/Host: 90.154.192.--- Регистриран: преди 14 години Мнения: 275 |
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 20:11:55 |
IP/Host: ---.btc-net.bg Регистриран: преди 17 години Мнения: 912 |
Колкото и странно да ти се струва, ще ти дам право в това ти изказване.Quote
OwnerBG
Страхотни сравнения за съотношението цена на имот към заплата.За съжаление тотално неприложими за действителностите които са около нас.
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 20:35:34 |
IP/Host: ---.nadejda.net Регистриран: преди 15 години Мнения: 3 298 |
Quote
nacheff
Колкото и странно да ти се струва, ще ти дам право в това ти изказване.Quote
OwnerBG
Страхотни сравнения за съотношението цена на имот към заплата.За съжаление тотално неприложими за действителностите които са около нас.
Да се вторачиш само в един показател и упорито да тропаш с крак, че това струва толкова, защото заплатата ти е толкова, е ужасно мелодраматично, подкупващо наивно, но глупаво.
Картината става друга в момента, в който привлечеш на помощ и други сметки, показатели, съображения :
- състояние, структура и тенденции на търсене и предлагане,
- цена имот - към доход на домакинството,
- цена на 1 м2 светло средно жилище към една средна месечна заплата,
- съотношение цени и наеми и динамика,
- динамика на цените и доходите,
- рентабилност на свързаните отрасли и на конкретните проекти: нива и динамика,
- цена, достъпност на заемен ресурс,
- технологична експертиза,
- оценка на социалната среда,
- др.
И ИЗВЕДНЪЖ ТИ СВЕТКА !
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 20:49:37 |
IP/Host: 90.154.192.--- Регистриран: преди 14 години Мнения: 275 |
Re: Много се проточи тоя спад 05-03-2010 - 20:54:04 |
IP/Host: 91.139.221.--- Регистриран: преди 16 години Мнения: 4 597 |
|