Quote
ivorad
Като оставим настрана специалното отношение към събеседника, няколко уточнения:
1. Никъде не твърдя, че съотношението 1:5 и близките му вариации е вечно, непроменливо и със силата на закон.
2. Онези, които познават европейския пазар отблизо знаят, че това завишено съотношение се формира чрез един процес на увеличение на цените, протекъл през последните 10-15 години. За да е наясно с това, обаче, човек трябва да е живял поне няколко години на Запад. Така би могъл да си спомни, например, че до около 1996-7 година във Франция бе напълно мислимо да се купи Т3 или Т4 за сума между 60 и 80 000 сегашни евро /т.е. - за 500 000 и под 500 000 франка/. А в сравнение с тогавашните доходи на французите това бе именно около 2,5 - 3 годишни дохода на домакинство.
3. Днес, обаче, подобен апартамент за средностатистически французин в средностатистически / добър/ квартал трудно може да се намери за по-малко от 220 - 250 000 евро. Като се има предвид, че доходите на средното домакинство във Франция днес се колебаят между 40 и 55 000 евро годишно - сметката е повече от ясна.
4. Постнатата диаграма на английската статистика показва подобно развитие и на техния пазар, мога да приведа числата и в Германия.
Снощи бързах, а имаше още важни неща за доизприказване.
По отношение на Франция не поставям на никакво съмнение думите ти. Франция е типичен представител на страните с надценени имоти. Анализът н апричините за надуването на балона точно там би бил интересен, имам дори виждане за някои от причините, но тази страна като цяло не я познавам, не изпитвам слабост към нея и не считам за удачно да се упражнявам.
Виж, по отношение на спомената от тебе Германия, положението е различно. Аз съм силно свързан с тази страна, с езика и кулутурата и, с хората и смея да твърдя, че познавам ситуацията там доста добре.
Като изключим няколкогодишната еуфория след обединение, когато цените на имотите имаха по-осезаем ръст, Германия като цяло се опази от тази болест.
Тука иде ред да си призная, че направих опит набързо да намеря подходяща информация в графичен вид за съотношението на цени и доходи в Германия, но не успях. Има подходящи данни в един сайт, но точно необходимите ми изискват специален платен достъп. Е, нямам такъв.
Имаче сайтът е супер информативен.
статиста.де
Прегледах и страниците на големите познати ми германски маклери. Постнички са.
Давай да видим какво имаш ти!
.........................................
Иворад, не съм сигурен дали даваме подходящо звечене на спора.
Деформациите на пазара, дори когато говорим за Великия Западен Пазар, бяха страхотни.
Кризата дойде И ЗАРАДИ ТОВА - за да ни "покаже", че нещо в системата се е бъгнало и са гротескно нарушени едни основополагащи съотношения, които градят тъканта на обществото.
Можи да си прав относно определени констатации и факта за Западния пазар. Добре, ще ги чуем за информация. Трябва, обаче, и да ги оценим критично.
Quote
Това е - съвсем накратко казано.
Може да ни харесва или не - въпрос на вкус. Важното е, че посочените цени и съотношения са коректни, т.е. - статистически близки до действителното положение на нещата. Истината е, че в Европа цените на НИ поскъпнаха много повече, отколкото в САЩ и това е статистически доказуемо.Именно този факт, междувпрочем, предпази европейците от такова залитане по спекулативни сделки с недвижимости - ето защо големите фалити на банки и инвестиционни фондове се случиха в Америка, а не в Европа
Най - лошото е, че в страни с висока класова сегрегация жилищата са "луксозна" стока и цената им се определят не от покупателната способност на 70-80% от населението / както е в развития свят/ , а само на ония 15-20% платежоспособни потребители, които могат да си я позволят. Това означава, че цените в България се базират не на доходите на ония, които изкарват по 500 и по-малко месечно, а на доходите на хората с четирицифрени заплати.
Ако приемем, че месечните доходи на едно домакинство от българската средна класа са около 2500 лв, то при съотношение като в САЩ от 1:3 цените на масовите жилища следва да се въртят около 90 000 лв, а ако допуснем, че съотношението по-скоро е 1:5 - тогава цената отскача някъде към 150 000 лв.
Т.е. - платежоспособното търсене у нас би понесло цени от порядъка на 45 - 75 000 евро.
Е, въпреки доскорошния балон , масовите цени в големите градове днес са именно в тези дименсии.
Това е и причината пазарът да е в относително равновесие в последните месеци, въпреки очакванията на хора с ниски доходи те да паднат до 100-150 евро/кв.м.
Истината е, че минималните доходи у нас влияят не на цените на НИ, а на наемите. Които са относително ниски спрямо цените на жилищата. Просто получаващите минимални заплати са извън пазара на имотите, но пък са най-важният играч на пазара на наемите.
Ето точно за това става дума. Има разкъсване на естественото съотношение между стойност на актива и неговата доходност. В частност пазарът на наеми ясно подсказва, че доходите са рязко надолу и потребителят е стиснал здраво кесията. Анализът и разбирането на това, което се случва на света и на Бг в частност показва, че това положение не е изключение и предстои да свикваме трайно с него. Бг е силно отворена икономика , драстично зависима то внос, а не можем да предложим на международния пазар прокукти, които съдържат висока добавена стойност, която се "признава" от този пазар. Забравете за чуждите пари от преди години.
Събираме едни и едно и това е = мизерия. Сантиментът ми е ясен, трудно ще се пребори, но няма ни един смислен довод за високи цени на НИ в Бг. Дори да искаме - няма.
Участвам активно в процеса на даване под наем на едни имоти сега и съм в ужасно деликатна ситуация. Питам собственичката: колко струва този имот според тебе? Отговор - не по-малко от Х. След Н-то намаление на искания наем, той отново е празен. Смятам съотношението и и показвам резултат: 31.
Обяснявах, че нещо не е както трябва, ама много внимателно. Не така, както си говорим с тебе. :-)))
Дадох пример с много актуалните напоследък гръцки държавни облигации, които стигнаха доходност около 6,5 и съотношение около 15. Срамежливо споменавам и по-безрисковите немски Бундове.
Питам се (но само на ум), кой е идиотът ??? този инвеститор, който играе за едни безрискови и напълно гарантирани 6 % на година, или нашият наемодател, който смята за нормално да получи една доходно от 3 %. При това от дейност, която е високо рискова, главоболва и абсолютно несигурна.
Дошло е време нещата да си идат по местата.
Какво ще кажете!
