Quote
iaross
goro, извинявай че се обръщам директно без да сме имали контакти преди, но ме заинтересува мнението ти за гръцките имоти.Ако правилно съм те разбрал, смяташ че ще им паднат цените, така ли?
На въпроса днес бих отговорил с едно голямо НЕЗНАМ. Въпреки, че съм в този бранш от 20+ години. И за да не изглежда, че се измъквам от питането - малко факти (по памет за цифрите) и размишления.
Преди 3 години, т.е. 2007, когато за пръв път се усети рязък спад в продажбите спрямо 2006, Н. Янулелис, един много уважаван и не само от мен икономист (и посредник разбира се) в бранша излезе със статия, че имотите в Гърция са надценени с поне 30% по отношение на фундамента на гръцката икономика и, че
в един идеален свят би могло стриителите в продължение на 3 години да намалят цените с по 5%, за да може да се избегне рязкото сътресение на пазара и нещата да се изравнят и влязат в нормални рамки за 3-4 години, имайки предвид инфлационното нарастване на останалите цени ( 2-5% )
Разбира се това не се случи. Още повече, че върховия обем на продажби през 2006 не би следвало да се има предвид - той беше върхов, защото тогава се въведе ДДС (имотите получили разрешение за строеж дотогава не се облагаха). И макар, че реално ДДС не можеше да промени нещо във финансово отношение (чисто и просто един данък замени друг даник и се промени осчетоводяването) народа се втурна да купува.
Още нещо не отчете сериозно Янулелис. Че в повечето от случаите, гъркът ползва кредит за жилище с лихва в рамките на
около 1%, стига да има (общо със жена си 4-5 години стаж) и да си е плащал вноските (а то е задължително и неизбежно за работещите на заплата) към букв. "Работническо жилище". Т.е. жилищният му кредит за основно и първо жилище се субсидира. Де факто, лихвите, които едно семейство плаща по заема си за ново жилище са почти винаги по-малки от евентуалния наем - примерно ако приемем, че едно средно жилище в Солун струва около 150 000Е, годината лихва би била около 1500Е, а свободния наем, не по-малко от 3000е. Тук трябва да споменем, че и наема при определено равнище на доходите и стаж се субсидира от същата каса, но дори и със субсидията примамливостта на собственото жилище не може да бъде намалена, а и евентуалната печалба не би била над 300-500е годишно.
Тези условия разбира се не важат за свободните професии и предприемачите, но има ли семейство в което да няма поне един човек на заплата - дори и във фирмата на баща му?
Какво друго трябва да се отчете
- до края на юни са забранени публичните търгове за задължения до 200000е в които обезпечението е основно жилище. Но са забранени само за банките - не и за други кредитори - примерно социално-осигурителна каса или електротехник..
- банките са едни от най-едрите собственици.
- болшинството от строителнитените фирми в жилищния сектор са малки фирми, собственост често на архитекти и инжинери и с годишен оборот рядко превишаващ 3-4 млн., без заеми, изключително гъвкави
- въведоха си по сериозни данъци върху имотите, но те ще засегнат главно собственост с данъчна оценка над 400 000е и офшорките
В момента има огромно свиване на пазара, според различни оценки между 10 и 40% (не ми се рови в сайта на статистическата им служба -
данните им са точни доколкото могат да бъдат! - приказките дето се изприказваха напоследък са пълни глупости).
Според някои има спад и на цените - оценките са между 1,2 до около 10%.
Аз не мога да отчета подобно нещо. Действително от време на време се появяват изключителни оферти, но такива винаги е имало.
Решихме да проверим собственоръчно, за нас си, и започнахме да водим една статистика за вътрешни нужди общо за всички и само за апартаменти постъпили при нас (за къщи, парцели и пр. или разделно по место е невъзможно при нашия обем). Разбира се тя едва ли е представителна, но...
Резултатите - по офертни цени:
Постъпили заявки за апартаменти от началото на февруари 2009 до вчерашна дата - 884 за цялата страна.
Отчетен период от 02-11-2009 до вчера (всеки път се отчита средната цена на последните 700 предложения)
Промяна по медианата - от 1769 на 1806е. на кв.м.
Средна цена - от 1996 на 2024
mode - твърдо 1000
Продажби - слаби.
Промени в офертните цени - нищожни.
Осъществени продажби (не само от нас но и от други агенции за същите имоти - проследихме около 100 оферти) без да съм го смятал - над 50-60%. Вярно отнема много време, над 3 месеца средно.
Та още веднъж - НЕЗНАМ. Преди си мислех, че неминуемо ще има спад. Възможно е да има сериозно разместване на ценовите пластове по райони - има подценени както и надценени райони.
С оглед на географското положение на Солун и политическите промени в международен план не очаквам спад и дори да го има ще е незначителен и кратковременен . (Перспективата в ЕО да влязат Македония и Сърбия рязко разширява естествения хинтерланд на града, веднъж се разшири с България - Солун повече от 2000 години е централен Балкански град и само комунистическото разделение и граници спъваха разтежа му. )
И... опознавайки все по-добре невероятния търговски усет на този народ днес се питам,
дали пък няма да спадне най-вече еврото.
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-11 22:15 от goro.
