От форума на "Сега"
FooFighter
Напоследък има бум на статиите, в които оптимистично ведри брокери обясняват как ипотечната криза ни е отминала. Като чета такива дебилщини ми идва или да се обеся или да отида да си купя двустайно апартаментче с кредит за ?100 000 (което е същото като да се обеся). Въпреки, че тази тема е дъФкана до втръсване в какви ли не форуми, хайде сега да си припомним основните фактори, поради които у нас не може да продължат да растат цените.
1. Отдръпването на инвеститорите от имотния пазар - това си е хроника на една предизвестена смърт. Всеки човек със здрав разум може лесно да разбере, че докато движението на цените в повечето случаи е чисто спекулативно, то наемите са пряко свързани с покупателната способност на хората. Не можеш да вземеш наем ?1000 от семейство с доход ?800. В следствие на този дисбаланс вече почти не се намират идиоти, които да купуват с цел отдаване под наем (говоря за жилищните площи). При търговските площи връзката наем-жизнен стандарт е непряка, но е също толкова ясно изразена. За да обобщя мога да кажа, че само абсолютно финансово неграмотен човек може да инвестира в предприятие с Р/Е трицифрено число.
2. Отдръпване на спекулантите от имотния пазар - купуването на имот с цел бърза продажба и съответно бърза печалба е характерно за началото на ценовия подем в сектора на НИ. Колкото повече растат цените, толкова по-голям е риска от невъзможност да продадеш актива и съответно и съответно думичката "бързо" отива по дяволите. С напредване на времето темповете на ръст неминуемо се забавят, а с тях се забавя и думичката "печалба". Характерно за спекулантите е, че те се отдръпват когато пазара е достигнал абсолютния си реален връх. Те не рискуват в "балонната" фаза. Българският пазар на НИ стана непривлекателен за спекулантите преди около година, а на повечето места това е сигурен знак, че цените са достигнали нереални нива.
3. Ръстът на лихвите по кредитите - тук анализираме главно кой КУПУВА, защото за да се осъществи една сделка в повечето случаи са необходими две страни :-). Та след като отхвърлихме първите две групи, като потенциални купувачи, идваме на третата - най-голямата и съответно на многоликата. Това са хората, които купуват с цел "обитаване" на жилищата. Формално, можем да разделим тази група на три според доходите им - хора с доходи над средните, такива с доходи около средните и третата е с доходи под средните. Мисля, че на всички е ясно, че от първата група почти не останаха хора без собственост. От тук нататък, тази група или ще сменя жилището, което реално не е участие на пазара или ще се присъединява към инвеститори и спекуланти. Втората група е най-интересна. Ако ще има някакво движение при НИ, то ще се дължи главно на тях. И тук се връщаме на лихвите. "Гущеровият мозък" при членовете на тази група е доста силно развит, но пък финансовите им възможности са доста ограничени. От друга страна тези хора са много податливи на внушения от рода на "една приятелка ми каза". За да им светне сигналната лампичка в главата е достатъчно в приятелски кръг някой да сподели, че вноската по ипотеката му е нараснала много (пак се замислете, какво значи за тези хора много), защото в повечето случаи тези хора теглят кредити на ръба на възможностите си. Балансът между слухове, гущеров мозък и финансови възможности е движеща сила при тях и в интерес на истината този тип статии се пишат именно с тази цел. Третата група е безинтересна - тя купува въпреки всякаква логика и задължително над възможностите си. За този анализ тя представлява интерес единствено с това, че техните имоти ще са основна част от създаващият се вторичен пазар.
4. Демографската криза - ако не е инвеститор или спекулант, човек купува жилище или за себе си или за децата си. Първия случай вече го разгледахме. Втория е голям проблем. Българката ражда по едно и го ражда късно. Това е факт. От това, че ражда по едно дете следва, че населението в средносрочен план ще намалява (от всеки двама произлиза един). От това, че ражда късно следва преоценка на ценностите. Все повече ще се инвестира в образование и все по-малко в жилища. Дай му пътя и хляба в ръцете и го остави да се оправя само.
5. Качеството на продукта - тук май няма смисъл да пиша много. Но в интерес на истината, ще посоча факта, че ниското качество се явява основна спирачка при хора с пари и възможности, които искат придобият собственост. Познавам не едно и две семейства, които веднъж опарили се, предпочитат да живеят под наем, вместо да изживеят още веднъж същия кошмар. Безразборно, грозно строителство, липса на каквато и да е инфраструктура апартаменти в които затваряш бавно вратата, за да не се срути след теб - това ли ще накара хората да купуват?
Има още доста второстепенни причини, но ми писна да пиша. Замислете се единствено върху факта, кога излизат такива статии. Имам чувството, че ефекта от тях май започна да се изчерпва, защото стават все повече и все по-безсмислени. Айде, чао, на ипотечките честито и със здраве да си ги плащат.
