Здравейте,
Наскоро имаше повод да отговоря на колега от друг форум на въпрос, който питаше примерно следното : Защо "искате" да спаднат цените на имотите ?
Другият начин да се зададе този въпрос за страна като Бг, това би могло да се формулира така: Защо искате криза ?
Аз специално отдавна казвам, че не ща криза, но не виждам, как да се избегне.
По-надолу ще копирам един леко редактиран вариант на отговора ми до колегата, който струва ми се ще се вписва и в тази тема.
"Аз лично не съм изненадан, че се поставя въпрос от вида: Защо „искате” спад на цените на имотите. Безспорно растежът на цените в определени граници и за определени периоди играе без колебание една положителна роля. Дори много често периодите на излизане от икономическа криза са характеризирани с бум на строителството и бърз ръст нацените на имотите.
Нямам нищо против – дори бих се радвал, ако някой от колегите „Ъп” вземе да напише в другата тема (примерно) каква е положителната роля на растежа на цените.
Тук, изглежда, е по-подходящо да се коментират негативните аспекти на това ценово повишение. Нещата със сигурност вече са казвани в редходните страници, но по всичко личи, че има необходимост от припомняне на отделни моменти.
Понятно е, че ще изложа свои субективни виждания, които са без претенции за изчерпателност и вярност. Допълненията ще се адмирират.
Уводни забележки:
Цените растат вече цяло десетилетие – от 1998 до 2007. Бавно и несигурно в периода до 2002 г. Значителен ръст се констатира от 2003 г., особено след средата на годината.
Напълно разбираемо и допустимо е да има хора, които вярват, че привърженицити на понижението са мотивирани само и единствено от яд за изпуснати изгодни сделки и от желание в бъдеще да си купят евтини имоти. Написаното не е предназначено за тях.
Защо все пак не е добре !?
Пазарът не работи за удовлетворяване на човешките потребности. Разберете, пазарът работи заради печалбата. Пазарът работи също за това, щото така алокираната печалба да се трансформира в собственост, а оттам и във власт.
И така трябва да бъде. Без печалба и най-добрият и съвършен продукт е обречен – и той и създателите му. Удовлетворяване на потребности, качество, обем, ефективност - това са все подчинени на главното, съпътстващи ефекти (сурогати), които обслужват главната цел.
Трайно и значително покачване на цените в дадена стопанска област води до засилен приток на капитал, който по естествен начин търси печалбата.
Колкото по-дълго тече този процес, толкова повече ресурси се привличат, но едновременно с това по естествен начин и все повече непрофесионалисти от всякакъв вид се стичат на трапезата. Така си е било от време оно. Търсенето на Елдорадо никога не е преставало.
В конкретната ситуация се стига до положение, че масово се строи от хора, които нито по занятие, нито по образование имат нещо общо със строителство.
Това не може да не доведе и задължително води до похабяване на обществени ресурси, загуби, драми. (Ваканционни имоти – добър пример).
Вместо да търси някаква своя специфична ниша с поне няколко високотехнологични продукта (и услуги), страната ни е абдикирала от естествените функции на всяка държава, пуснала се е по течението и дори насърчаваше (дейно и бездейно)строителството на бетонени кутийки, голф игрища и други, но за съжаление и като правило нискокачествени обекти.
Привлеченият ресурс в атрактивната област лишава от ресурс както други отрасли, така и други географски региони. Това е особено валидно за Бг, където поради ред особености огромното строителство е съсредоточено основно в няколко по-големи града. Столицата ни вече не е място, където може да се живее нормално. Тя и без това никога не е била нещо особено красиво и уютно, но сега е просто ужасна.
Зейват сериозни структурни проблеми, стопанските баланси погиват, качеството на живот пада, природата и въобще околната среда страдат. Инфраструктурата колабира – никой не желае да харчи пари там. Няма келепир.
Уродливата и без това разлика голям град и останалата страна се увеличава.
Обезлюдяване на цели райони.На макроикономическо ниво се задълбочават диспропорции и дисбаланси. Само това е цяла вселена, която дъвчем ежедневно във форума.
Дори и във вида на производствени помещения, имотите си остават един необходим, но да го наречем за яснота пасивен актив, дори би могъл да се нарече
актив-условие за реализиране на основните процеси (не говоря за хотели и др. Сродни). Може да се случи, че затвореният в тях ресурс е мъртъв.
Когато това се пренесе при физ. Лица става още по-неприятно. Не случайно Кийосаки наричаше собствения дом пасив. От счетоводна гледна точка, той не би трябвало да е пасив, но един дом обременен с ипотека фактически се превръща задължително в такъв. От едната страна имаш един дом, който въобще не е ясно дали би се приел от пазара и за колко, а от обратната страна на баланса, при източниците имаш един банков кредит, който е ясен, безспорен и тежък като воденичен камък.
Нека обърнем внимание и на характеристиката на имотите като типични нонтрейдъбъл активи. По естествен начин те са безалтернативно обвързани с мястото си. Произвеждайки (генерирайки) трейдъбъл стоки и услуги винаги си по-маневрен и имаш възможности да реагираш и търсиш нови възможности при възникване на тежки икономически периоди. Обратно – тръгнат ли при криза и имотите надолу, може и спиране да няма.
Няма да се спирам на това, какво и защо преживя Бг в годините на прехода. След стабилизацията неоправдано ниската цена на всички активи (естествено и на имотите) следваше да потърси нови и „по-справедливи” нива. В тази връзка ръстът на цените при НИ в периода 2003 – 2005 беше естествен, необходим.
Особено след очерталите се перспективи пред страната, продължаващото сериозно нарастване ще е основа на един сериозен крах, който ще дойде неминуемо..
Както е нормално да се очаква, от него по-силни и по-богати ще излязат малцина, а обществото ни за пореден път ще бъде скандаално разтърсено. Аналогиите с борсата тук биха били крайно неудачни. Инвестирането и борсата си остават все още екзотика за средния Бг. гражданин. Кризата с имотите ще влезе във всеки Бг. дом. Няма да влизам в дълбоки води, но едно общество има необходимост от някаква що-годе ясна визия (още по-добре консенсус) за мястото и ролята на отделния индивид. Не съм сигурен какво ще стане, ако за пореден път най-широки кръгове от населението разберат, че са родени с лоши карти и са изтеглили късата пръчка.
Няма пазари, които вървят само нагоре. Колкото по-рано бъде научен този урок, толко по-безболезнено ще бъде. Хората са късопаметни и за съжаление имат необходимост от постоянно напомняне.
Сега всичко живо се товари с кредити. Натоварени са като магарета. Бързат да купят заветните квадратни метри в София, защото: Нали знаете – по телевизията казаха, че ще поскъпва!!! Пък и инфлацията !!!
Всичко живо вярва, че засмукването на кредити и покупка на жилище е голяма далавера, защото цените ще растат, заплатите ще растат и те и утре с инфлационни левчета ще си плащаме. Ерго, ще прехвърлим Черния Петър на банките, които са толкова глупави, че дават днес скъпи пари, а са готови да вземат утре евтини такива. Да, да – ама не !
Ако в дългосрочна перспектива заплащането (възнаграждението) не е обвързано с промяната в производителност на труда, то неизбежно ще дойдат проблеми.
Много предприемачи и спекуланти спечелиха от имоти в БГ. Само едно мога да им кажа : Браво на вас, така трябва. Пазарът е за това – да се печели! Могли сте, знаели сте, можели сте – Браво !
Какво се случи, обаче. През 2003 г. ралито на цените в София тръгна от цени, които бяха в интервала 200 до 500 на м2. Да уточним, че става дума за Бг. м2 и той е доста по-различен от световните аналози. Няма да е голяма грешката ако сложа ей така на ангро котата 40 %. Ерго, ако искаш 60 м2 светли като помещения - то купи си имот от 100 м2.
Твърдя убедено, че към отзи момент предприемачи и строители не се били вписани в регистрите на благотворителните организации. И при онези цени – ТЕ СА ПЕЧЕЛЕЛИ. Това им е работата в крайна сметка и така трябва да бъде. Не забравяйте, че при сложилата се крайно дефектна практика да се обезщетяват собственици и другото де се продава „на зелено” можещият предприемач е в състояние да реализира много сериозна доходност (печелба) от проекта. Защото се работи с "кожа на клиента", както викаха едно време в комбинатите за услуги :-))) На практика се стига до ситуация, при която всяко повишаване на цените води до взривно покачване на рентабилността. Често предприемачът ангажира само много малък собствен или привлечен ресурс. Останалото са обещания на хартия. Масова е практиката да се стои на един предварителен договор. Той не струва и цената на хартията, на която е написан.
Умишлено отказвам да коментирам, какви са цените в момента, как са били констатирани и какво точно се случва в този момент. Нека всеки за себе си да си проучи, какво се случи с цените на материалите, енергията, труда, лихвите и т.н.
Това, което твърдя е, че цените на имотите разкъсаха естествените връзки и зависимости с други икономически явления и категории. Прекъсна се връзката с фундамента.
Говорено е за отношението на цените на имотите към :
брой годишни възнагражденията на домакинствата,
наемите,
лихвата.
В годините нещата се промениха, но бавно. Помните – нямаше дори ДДС до скоро.
Носеха се едни пари в торби и се даваха срещу ПКО. С бума на кредитиране уж имаше индикации, че нещата ще се променят към по-модерни способи, но Бг банките бързо разбраха, че не е наложително да се държи на целеви преводи от тях към продавача и се съгласяваха поетапно да връчват парите на купувачите. И пак се понесоха торбите.
В процеса на реализирането на проектите болшинството разходи се разплащаше на черно от торбата, официалният разход беше натъкмяван малко под данъчната оценка, по която се прехвърля и така ..... оркестърът си свиреше. Плащаше се дори корпоративен данък. При това говоря за т.н. предприемачи професионалисти.
А имаше и далеч по-гадни хипотези. Строителството започна да засмуква в големи обеми мръсни пари - от проституция, наркотици, трафик и какво ли още не.
Там се случваше обратното - вадят се големи печалби от строителните проекти, но далеч по-важно е това, че мръсните парички вече излизаха избелени и чистички.
Защото просто строителството е един отрасъл, където всъщност винаги и навсякъде е имало безброй възможности за пране на пари. И това е обществена тайн!
И всички се правят на луди, че не занят. И има защо.
В голяма степен нещата си вървят така и до сега. "Неразбиращите" не намаляват, а за реформи само се приказва.
Тези цени доведоха до оставането на сериозни пари в торбите (безотчетни пари). Какви последици породи това ?
И най-качественият предприемач и професионалист когато не е притиснат от проблеми и несгоди се поддава. Вместо фанатично и твърдо следене за съотношението разход – резултат, ставаме по-спокойни и отпуснати. Контролът пада. Такава е човешката природа.
Оттук нататък пътят към бездната може да е изненадващо кратък.
Към трапезата почват да се присламчват всякакви икономически и неикономически агенти и заявяват желание да участват в преразпределението :
- семейство,
- роднини,
- любовници,
- откровени престъпници,
- корумпирани държавни служители с участие в процеса,
- всякакви други власти, а оттам и
- партии,
Забелязахте ли, че не посочвам майсторите. Нарочно. Те поне имат „право” да искат. За възнагражденията на големите специалисти се говорят вече митични истории. При това не става дълъг, напрегнат и кой знае колко качествен труд. Но се дават пара, щото вече дори високоплатена работа в старите Евро държави не е привлекателна.
Това развращава и действа деструктивно на цялото общество. Нали хората искат не само жилища, а качествено образование за децата и качествени мед. Услуги.
Искат, ама няма ! Не се чудете, че един лекар в тази обстановка започва да гледа на болния човек като на лесна сделка, която при това му е дошла на крака.
Трябва да приключвам, но не мога да не споделя и за още една линия на траен дефект, който се породи от високите цени на имотите.
Огромен ресурс отива и в ръцете на една особена категория хора – собственици на парцели. Оттам по веригата отново се завърта един порочен кръг – разхищения, луксозно потребление, корупция и т.н. Това често са хора, които не знаят какво да правят с парите.
Колко още може да продължи това ?!
При това туй далеч н е е всичко. Ще допълните, надявам се!"
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-04-05 16:50 от nacheff.
