netdiver Написал:
-------------------------------------------------------
> Добър ден на всички!
>
>
> Първо, след като прочетох, че съм "идиот" и
> "наркодилер" ми стана ясно че все още е рано да се
> инвестира в БГ. Има една такава умна мисъл
> "Мълчанието е злато" - нямате какво да кажете -
> мълчете си.
>
> Второ, относително отговорите по същество, тука
> има няколко тънки момента които не са ми ясни.
> Въпрос към "winner": гледах сградите и трябва да
> призная че някои цени са даже много интересни. Но!
> Даже и процента на собственниците в Sachsen да е
> по нисък, все пак основната маса на промишенноста
> е в NRW и вероятността да ти избягат наемателите
> натам е голяма Развитата промишленост притегля
> нова работна ръка, а тя трябва и покрив над
> главата си да намери. Тъй като все пак се
> ориентирам на краткосрочно (10-15г.) инвестиране,
> се съмнявам че за такъв период положението ще се
> измени същественно. Относително Plauen, гледах
> статистиката, при средна цена за м2 640 EU и
> среден наем около 4 EU, по моите сметки
> доходността е не повече от 3%. Което разбира се не
> е цвете ... Или не съм прав? Сметките ги правя с
> предположението че расходите влизат в наема.
>
> Относително наемите и расходите.
>
> Когато рекламирате доходност от 8-9% и
> Jahresnettomiete например 20000EU,
> означава ли това че 20к е сумата която получавам
> на контото си до данъците?
> Защото не ми се връзва...
> Има понятие Kaltmiete, грубо казано пари за покрив
> над главата си, има понятие Hausgeld или
> Nebekosten, което е "расходи за обслужване на
> «къщата»" разделено на % на владение или на м2
> апартамента или както сте се договорили.
> Въпросът е, расходите влизат ли в наема или се
> плащат отделно?
> Защото ако влизат то 8-9% не може въобще да се
> получи, а доколкото разбрах, ми се струва че
> расходите се включват в наема , а след това ги
> плаща собственника?
> Въпрос също с отоплението, влизат ли расходите за
> отопление в Hausgeld или се плащат отделно в
> зависимост от сезона, или по статистиката се
> распределяват на цялата година и влизат в общите
> расходи? Със електричеството и водата всичко ми е
> ясно.
>
> По данъците, все пак има данък на земята и той е
> единственното неизвестно, което не мога да сметна,
> защото доколкото разбрах зависи от конкретното
> местоположение на имота и няма някакво средно
> значение което мога да съотнеса към кв.м.
>
>
>
>
> Редактирано 5 пъти, последният път 03/30/09
> 01:48PM от netdiver.
Наемателите плащат Kaltmiete + отделно Nebenkosten. Плащат ги общо по сметката на собственика, а той (или неговия мениджър) от тази сметка плаща разходите. Така че му остава сумата от Kaltmiete като доход. От въпросния доход плаща за управление на сградата и застраховките. Има някои особености, тъй като наемателите плащат и част от този разход. Грубо разход за собственика 8% от Kaltmiete. Посочените в сайта суми като доход са Kaltmiete.
Безспорно NRW е по-развит индустриален район от Sachsen, но в последните 5 години има обратен процес на връщане на населението, което беше отишло в западните провинции след обединението. Примерно Плауен при обединението е бил с 90 000 население, после за няколко години намалява до 50 000, а сега е 70 000. Саксония е най-развитата от източните провинции и има много нови производства. Последно ходих през ноември и ми направи отлично впечатление.
В различните градове има различен процент на доходност от отдаване под наем. Странното от наша гледна точка е, че в по-малките градове рентабилността е по-висока и текучеството на наематели е по-малко. В Дрезден и Лайпциг обичайната рентабилност е 6-7%, в Плауен 7-9%, а в по-малките е около 10% или повече. Това сметнато Цена/Kaltmiete. Няма концентрация на населениетов големи градове, а масово живеят в малки градчета, които представляват метрополии и пътуват до работните си места. 20-30 км не са им проблем по хубавите пътища.
Там е малко трудно да се каже колко е цената на кв.м. Има оферти и по 1000 ?. При целите сгради обикновено цената на сградата зависи от това как е отдадена под наем и какъв доход носи. Ако няма наематели цената е по-ниска. Не гледай статистиките, а само конкретните оферти.
Ако не живееш в Германия, не дължиш там никакъв данък. Плащаш по местоживеене. Ако си в България - 10%. Това е.
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-30 18:05 от winner.
може би някой има опит в нещата ...
цитат;Ако например имаш по 2 апартамента в няколко къщи - верятността едновременно да ти се случат случки е по малка все пак ... или пък пожар - не дай бог ... ? :] ама да те блъсне кола въобще не е вероятно ,отнесено към броя на апартаментите :}
