Познаваме ли всъщност имотиТЕ и цениТЕ им?

Добре би било обобщавайки и сравнявайки цениТЕ на имотиТЕ да правим едно разграничение между някои от отделните сегменти в недвижимите имоти.

Хубаво е да знаем какво е ваканционен имот - апартамент в курортно селище, който може да бъде използван само за почивка.

Жилище - апартамент в град подходящ за целогодишно живеене. Някои къщи също могат да влезнат в този сегмент когато са в рамките на града или близо до него макар второто тепърва да става популярно.

Къща - имот с необходимите санитарни условия за да може да се ползва целогодишно.

Вила - труднодостъпен имот, с малка квадратура, с олекотена конструкция или без санитарен възел, който не е подходящ за целогодишно ползване.

Парцел - Урегулиран Поземлен Имот (УПИ) парцел в регулация.

Земеделски имот - нива в различните и категории. Това е имот, който не винаги може да се стане УПИ.

МНОГО ВАЖНО е да се направи паралел между отделните типове строителство на апартаментите - старите апартаменти:

Панелни апартаменти последните от които са строени около 1991г. са на книга най-здравите жилища, но при земетресение...и това е когато са били нови някога.
Като цяло са доста занемарени мисля, че подробности не са нужни. Тяхната етажност достига до към 8 етажа. Една малка част от тях е тип общежитие където пребивава не малка част от ромското население...

ЕПК апартаменти - (това са тези старите високи по 12 до 23 етажа) ЕПК е съкратено на "едроплощен кофраж". Тези апартаменти са изключително здрави като някои от банките опериращи в България ги финансират на 100% като това е максимум, който се полага предимно на тухлените жилища. Неудобството на ЕПК апартаментите е във високата етажност и съжителството на много хора в един вход, което води често до системни неразбирателства - кой и защо не е платил сметката си за асансьора, за парното и т.н.

Стари тухлени апартаменти - по-често се срещат по централните квартали и много рядко почти никога в крайните квартали. Те са много по предпочитани от панелните и епк жилища, но в същото време по-голямата част от жилищните кооперации са с много лош външен вид и общи части (същото разбира се важи и за панелните и епк апартаменти). Доста голяма част от тези кооперации са с усвоени за магазини партерни пространства, което е повече недостатък от колкото предимство поради бутането на стени и преустройствата направени за да добият по-търговски вид магазините... Старите тухлени кооперации често са и без асансьор, което винаги е недостатък.

Ново строителство - апартаментите влизащи в тази категория са от етап проект до завършени. Цената и избора на апартамент в новостроящи се сгради варира от местоположението и срока му на завършване до степента на завършване (на шпакловка и замаска или до ключ). Тук е най-голямото разнообразие като ми остане време ще допълвам (колегите ако искат да добавят).

Доста често при определянето на средните цени на апартаментите в дадена локация търсещите жилище (често подведени и от некоректно попълнена реклама от някои агенции) не се ориентират правилно като определят средната цена на апартаментите обявени за продажба обаче на различен етап от техния проект.

Когато апартаментите са в етап на проект т.е. дори още не е изкопана дупката на парцела върху, който ще се строи са на възможно най-ниската цена и избора е възможно най-голям, но и риска да не можете да видите какво точно купувате и да го пипнете не е малък.

Когато апартаментите са в етап на строеж (това е най-разтегливия етап) тяхната цена също варира според това до къде е стигнал строежа, най-дългия етап е получаването на разрешение за ползване така наречения АКТ 16. Между акт 15 и акт 16 в София понякога минава един мнооооого дълъг и мъчитлен период понякога надвишаващ 6 месеца (тогава се получава и феномена - абе гледам сградата говота ама вътре никой не живее сигурно няма продаден нито един апартамент)

Цената на завършените апартаменти винаги е по-висока поради няколко причини - първо можете веднага да се нанесете, вотор - банките дават по-висока оценка и по-голям процент финансиране на сделката, което ги прави по-достъпни за повече хора. Това касае съвсем новото строителство - ако обаче в апартамента вече е живяно и той не се нуждае от довършителни работи тогава цената му е още по-висока, защото не всеки има време и място където да живее докато тече ремонта.

Цените на апартаментите в затворени комплекси са най-високи поради многото удобства, които предлагат - това ги прави желана инвестиция за много хора и особено млади семейства с по-висока социален статус.

Това е само началото на една тема, която надявам се ще бъде полезна на много хора, които за първи път ще посетят форума и за първи път ще се сблъскат с реалностите на нашата джунгла наречена "българските имоти".

Ако нещо съм пропуснал - спокойно скоро ще го добавя.

Очаквайте скоро - как работят агенциите, как варират комисионните и кой на кого ги плаща?

Наемите - хазяите и техните наематели - често допускани грешки и от двете страни.

Ипотечни кредити.

Строители - как да ги изберем и цената ли винаги е най-важната?

Тенденции или в какво да инвестираме излишните си средства и как да изберем жилището, което ще бъде наш дом?

Как да се пазим от имотни измами?

Как да предложим жилището си продажба за да не му спадне цената за 2 седмици?

Как да търсим имот - самостоятелно или с чужда помощ и защо?

Не претендирам да съм най-опитния брокер във форума или изобщо и за това колегите, които желаят да се включат в една полезна тема тя е открита за мнения и коментари.

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-08-04 18:38 от Продавач.

Най-после!Един човек готов да сподели опита си!Мисля,че на доста хора тази инфо.ще е полезна.

От години търся варянт как да набивам в главите клиентите всичко написано в горната тема(доразвито естествено) за малкото време с което разполагаме заедно. И тъи като няма време да им се обяснява всичко от към хубавата страна съм възприел за по лесно да им обяснявам минусите.... по този начин е по лесно да направят нужния компромис за да си купят жилище!

Ще говоря за апартаменти!

Реално покупка без компромис според мен няма защото няма 2-стаен на спирка на метрото с кв.м. на панел със здравината на тухла и с визията на ново строителство... и естествено на цената на гредоред :} (99.99% от купувачите търсят именно подобна оферта)

И затова им обяснявам така:

Панел - голям,евтин и всяка сутрин в кенефа слушаш как се изхождат всички съседи. А недаи си боже да имаш някое скандалджийко семейство с съседство Също така доста прохладно жилище... особено зимата!

ЕПК - Хубаво е да живееш в кула с по голямо население от едно нормално БГ село. Основния проблем в тези кули е изравнителната сметка за парното... сещаите се колко народ краде в едно село ако няма начин да го хванат! Другия проблем е цената защото ЕПК си остава с най-малко минуси според мен!

ТУХЛА - В повечето случаи скъпо и без асансьор! А ако има асансьор е още по скъпо :] В повечето случаи са и маломерни и като сметнеш цената на квадрат ти става лошо.

НОВО СТРОИТЕЛСТВО - Боже колко е красиво! Само че за да си отвориш вратата на апартамента трябва задължително да затвориш асансьора :} А това да си качиш колелото в къщи.... може но само с въже през терасата! А като влезнеш.... започваш да се чудиш защо няма прави ъгли в апартамента А ако решиш да си измериш истинското РЗП(това което се отоплява) с ролетката и изведнъж от 65 кв.м. излиза че живееш в 45 кв.м. ама защо? как? нали общите части бяха само 8 кв.м. ? Бяха да... ама нали е купил без агенция и строителя не му е обяснил че в застроената площ без общите части влиза и дебелината на стените (барабар с дебелината на изолацията че и мазилката). Другото което трябва да се спомене за новото строителство е че веднъж придобил тази красота човек става набожен.... поне веднъж месечно ходи на църква да запали свещичка и да се помоли да не става земетресение......... !

ЗАТВОРЕНИТЕ КОМПЛЕКСИ - те обикновено са направени с малко по малко недомислици и основното което трябва да се знае е че в такива комплекси всеки месец има такса поддръжка която не е 2 лв. на човек....

ГРЕДОРЕД И ПРУСКИ СВОД - внимание! продавача никога няма да ви каже ако вие не разбирате

ЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕТО И ЦЕНИТЕ - цените са обратно пропорционални на разстоянието от апартамента до Витошка!(при еднакви имоти)

ИЗЛОЖЕНИЕТО И ЕТАЖА - Българина още не може да вдене че за гледка и слънце се плаща повече!(поне би трябвало)

ЗА АГЕНЦИИТЕ И КОМИСИОННИТЕ - Тук трябва да се знае ,че веднъж звъннал на агенция ти вече си неин клиент и затова се ПЛАЩА! Ако не искаш да плащаш ходи си разлепваи лепенки по входовете или си пускаи обяви ,че ЧЛ купува от ЧЛ или обратното! Работейки с агенция вие печелите време и пари защото работейки за вас агенцията губи време и пари! В повечето случаи един добър брокер може да спести повече пари на клиента си от това което ще получи като комисионна

НАЕМИТЕ - наемите още са недоносче на бг пазара. Никога не знаеш кога ще те изхвърли хазяина и именно те са една от причините хората да купуват с големи кредити..... поне да им е сигурно че няма да останат без дом в средата на зимата!
Иначе към момента е МНОГО по изгодно да се живее под наем!

КРЕДИТИТЕ - ако имаше сигурен пазар на наемите нямаше хората като луди да се
заборчват до живот.

ОТ ИМОТНИ ИЗМАМИ СЕ ПАЗИТЕ КАТО: си наемете агенция за недвижими имоти а не като викнете бракоразводен адвокат щото ви е 3-ти братовчед или е приятел на познат на ваш приятел :} Винаги съм казвал на клиентите които идват с адвокат на сделка че със същия успех можеха да си доведат психо терапевт.


Аиде стига толкова да има и за другите

Най-после една свежа тема без гняв и отрицателни емоции. За сега.........
Браво.

В най-добрият случай се прави топлоизолация на целият блок което не предпазва от влага външноизложените фуги
Тук има малка но значима грешка. Да се чете: "...което предпазва от влага външните фуги..."
Извинявам се за грешката!

За верноста на горенаписаното(за панелите) прилагам следните ФАКТИ

Alximika , правиш ли разлика между гредоред и пруски свод ?

Защото , ако гредореда имам много минуси , то пруския свод просто няма такива !
Има само едно ограничение да не се махах външни стени защото , те заедно с гредите са носещите елементи. Но то пък при кое ли е допустимо да се махат ??

Най-здравото строителство - железни греди като носещи елементи, най-добра устойчивост при земетръс , външни стени по 40 см , вътрешни 25 см. , таваните по 3,15-3,30 м.

Вече не се използва защото е много скъпо и трудоемко за строеж .
По нормативи животът на панела е 50-70 години, тухла около 80 години , за пруския свод се дава 100 -120 г .

За мен то е безспорно най-добро , а най-много неизвестни крие новото строителство .

На Julius точно това му написах...да не си помислят хората, че ей сега панелът им ще се срути. Много зависи кой го е строил, наистина много. Например не препоръчвам панелни блокове строени от Строителни войски...и пак е много общо казано, не означава, че всички блокове строени от СВ са некачествени и всеки момент ще се срутят. Нека не се създава паника или нещо такова. Но определено панелите са с пределна граница на експлоатацията и смея да твърдя че тя не зависи от някакви нормативи(50-60 години). Ще има панелни жилища които ще издържат и повече ще има и такива които ще издържат по-малко...всичко зависи от начина на експлоатация и първоначалното качество на изпълнение. Живущите в панелни жилища е добре да наблюдават пукнатини и фуги и ако забележат нараствания в размера или появата на нови да предприемат мерки.
Много ми е интересно...този падналият панел дали го е гледала комисия от колеги. Обикновено в такива случаи много ясно се чижда къде се е скъсала заварка, какво се е случило и т.н.
При панелните жилища говорим вече за държавна политика ама такава просто няма. Никой дори и не задава въпроса...ами в един момент тези хора къде ще живеят.
Според Вас тези стотици хиляди смейства дето живеят в панелни блокове къде ще отидат да живеят. Скоро започва да изтича експлоатационният срок на първите панели...някой възнамерява ли да им прави експертизи...евентуално саниране?

Най-здравото строителство - железни греди като носещи елементи, най-добра устойчивост при земетръс , външни стени по 40 см , вътрешни 25 см. , таваните по 3,15-3,30 м.
Дълбоко НЕ споделям това мнение!
Тези железни греди с какво са защитени от корозия?(с нищо)
Тези външни стени по 40 см знаеш ли какъв инерционен товар създават при земетресение...дори не предполагаш.
Най-доброто за земетръс е класическата монолитна стоманобетонна конструкция, стени от маскимум 25см тухли четворки. Колкото по-леки са стените толкова по добре за конструкцията от гледна точка на земетръс. Това разбира се за конвенционална жилищна сграда от 5-6 етажа.
ЕПК-то е много добро при земетръс, там имаме конструкция от стоманобетонни стени, които дават изключителна голяма коравина в тяхната равнина.

Само да вметна и аз за пруския свод, че представлява гредоред, където вместо дървени греди се използват железни релси. И е добре да се знае, че рухналата сграда на ул.Алабин преди около 2 години беше точно пруски свод. Наистина тя рухна, защото се правеше много сериозен ремонт вътре - това, което трябва да знаем за този много стар тип строителство от преди около 60 години, е че направим ли и най-малката реконструкция в апартамента си оставаме на пост и молитви, а незнам застрахователите биха ли застраховали такава конструкция. При този стар тип строителство всяка стена е носеща...сетете се сега колко магазини имаме на партерните нива в центъра на София в стари сгради строени по този начин...

В същото време ние не правим ремонти, но съседа прави и ефекта е същия - голям риск. Ако никой не пипа нищо конструкцията си е здрава или поне все още е така, но аз не бих предпочел подобно строителство.

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-08-06 16:30 от Продавач.