Дали не задминахме германците по цени?

Ами значи инфлацията не е в учебников вариант, обаче я има.
А освен това казваш "надценени са имотите" и теб ще попитам каква е базата върху която сравняваме. Да, по-скъпи са отколкото 2000г. + инфлацията (която не знаем колко е ), но сравнено с преди 30 години , т.е. 1977г. - дали са по-скъпи или са по-евтини. Като имаме предвид, че през 1977г. пазар на жилища нямаше - имаше дифицит и цената в никой случай не беше пазарна (една лада на старо струваше два пъти повече от нова в магазина) задачата не е никак лесна...
Всичките идеи за надценен пазар на жилищата се свеждат до субективното мнение, че доходите в БЪлгария трябва да са десетки пъти по-ниски отколкото в Германия и те трябва да са достатъчни за покупка на тристаен апартамент в престижен район.

Човак казва, че цените в Париж са няколко пъти по високи, но пак не разбирам на каква база е направено сравнението. На м2 или на обща цена. Защото 1м2 в повечето Европейски страни няма нищо общо с 1м2 у нас. Там жилищата се продават на полезна квадратура. Другото неизвестно е степента на довършване. Дали е на шпахловка и зазаска или довършено. Не знам точно как е във Франция, но в Испания моя приятелка си купи двустаен апартамент не само с довършителни работи, но и оборудван - с посуда - направо влизаш и живееш. Квадратурата му се водеше 37м2 - полезна площ. Това е около 45м2 застроена площ и 54м2 с общи части. Така че крайната цена разделена на 37 може да е голяма, но разделена на 54 може да е като у нас. А като вземем и довършителните работи, направо не ми се мисли.

4ovek Написал:
-------------------------------------------------------
> Ами значи инфлацията не е в учебников вариант,
> обаче я има.

Това е недоказано твърдение. Тук отново говориш за масовото поскъпване на стоките, което идентифицират с инфлация. Ние, в България имаме внос на инфлация. Но тя не е по-голяма от 2-3 %. Имаме и мек вариант на Валутен борд, което ще рече още толкова.Т.е. парите в обръщение са с 5-6 % процента повече от стоките. Разбира се, ако се отчита контрабандния внос, може да се окаже, че дори сме в дефлация. Поскъпването на всичко в България ще трае до момента, в който стандарта ни на живот достигне европейският. А това може да трае десетки години. Лошото е, че на потребителя никой не му казва какво го чака.


> А освен това казваш "надценени са имотите" и теб
> ще попитам каква е базата върху която сравняваме.
> Да, по-скъпи са отколкото 2000г. + инфлацията
> (която не знаем колко е ), но сравнено с преди 30
> години , т.е. 1977г. - дали са по-скъпи или са
> по-евтини. Като имаме предвид, че през 1977г.
> пазар на жилища нямаше - имаше дифицит и цената в
> никой случай не беше пазарна (една лада на старо
> струваше два пъти повече от нова в магазина)
> задачата не е никак лесна...

Въпросът ти за базата наистина е труден. Но тук говори покупателната способност на потребителя на жилища в България. Масово в България се дават неистови цени за 1-2-стайни жилища, изкарани с кръв и пот, и заробване за десетки години. Само 20 % са купувачите са със собствени пари, и то най-вече изкарани с нивите на дядо и баба. Защото заплатите са изключително ниски. Другите купувачи са чуждоземците. За тях тук е толкова евтино, че даже за някои от тях, едва ли си спомнят какви пари са дали за имотите си тук.


> Всичките идеи за надценен пазар на жилищата се
> свеждат до субективното мнение, че доходите в
> БЪлгария трябва да са десетки пъти по-ниски
> отколкото в Германия и те трябва да са достатъчни
> за покупка на тристаен апартамент в престижен
> район.

Субективното мнение е налице, защото ако попиташ датчанина надценен ли е пазарът, отговорът му ще е "не".Но ако попиташ българина, - ще е "да".

Начев, не мога да оспоря, че вторачването в парите е път за никъде. Съгласен съм, но не виждам ЕС да се развива в правилната посока. Идеалите на следвоенното поколение за обединена Европа без войни практически вече е изместено от егоистичното , индивидуалистично младо поколение консуматори, които няма да се поколебаят да ти вземат залъка от устата
Тази Европа, която ни я рекламират не съществува - тя вече е друга. Ако мислим за поколенията след нас трябва да направим компромис с идеалите и да се борим със зъби и нокти, защото с нашествие на варвари чрез молитви и благочестив живот никой не се справил Естествено имам предвид икономически да се борим, не да хващаме калашниците

Казано е в прав текст
"Въпреки това обаче БНБ е установила случаи на занижен контрол върху качеството на предоставени заеми и обезпечения, както и разрешаване на кредити на акционери и свързани с тях лица.

Нездравата симбиоза м/у банките и стрителния бизнес доведоха до сегашната ситуация. Кредити "на калпак".Брокерските къщи усилиха ефекта.

Цените и пазара ще се нормализира когато/ако банките потърсят кредите си от "акционери и свързани с тях лица". И то навреме. Ама не леко да се откажеш от свръхпечалба, май.Кой ли ще плаща накрая...

Ако питаш българина и млякото е надценено.
Ами неистови ще са - нали сме по-бедна държава, с по-нисък стандарт на живот.
Ама ще почнем да се караме - та нали ако в БЪлгария цените бяха такива, че да потребявахме колкото на Запад щяхме да се броим от богатите страни. Нали основното е не какво число ти пише на някаква хартийка, а какъв процент от доходите даваш за това и онова. Нали Германия точно за това се води с по-висок стандарт на живот, защото е по-малък процентът от доходите, който немецът дава за жилище , отопление, храна... отколкото в България.

Nacheff, 4ovek,

За данните на НСИ - по тяхната методика те не отчитат сделки с нови жилища - прочетете им на страницата. Така че всичките ви разсъждения за ДДС на новото за данните на НСИ са излишни. За мен това е голям пропуск на НСИ, ако се вярва на слуховете, че болшинството сделки на пазара са с нови, при това даже несъществуващи жилища.

Joan

Методиката на изследането е интересна. В нея има неща, които ме смущават и такива, които не разбирам. За тези, които се интересуват линкът е:

методология НСИ

Неща, които ме смущават:
1. Извадките за жилища и агенции, които попълват анкети - не се казва, че са представителни. Дали се подразбира от само себе си.
2. в обхвата на изследването не се включват апартаменти на първи и последен етаж, които са по-евтини;
3. "Извадка от фирми (агенции) за недвижими имоти. Предоставянето на данните е задължително за фирмите. Извадката включва фирми с регистрация по Булстат, които се явяват големи и активни посредници на пазара в областните градове.
Като тегла при изследването се използва броят на жилищата в областните градове, установени от Преброяването на населението и жилищния фонд през 2001 г. Теглата се запазват постоянни до следващото преброяване. "
Защо се включват само големи фирми, това изключва веднага представителност. Как са сигурни, че фирмите попълват верни данни, как те регистрират информацията за 3 месеца, не пише, че трябва да водят дневници.

4. Резултаът от това изследване е ценови индекс за всички жилища, а не за реално сключени сделки. Т.е колко струват всички апартаменти в София, а не средна цена на продажба. Например, ако поради прекалено високата цена, в скъпите квартали липсват продажби или са малко, Средните продажни цени са ниски (продават се евтини жилища), но средната цена на НСИ е по-висока (скъпите имоти са с непроменено от 2001 г. тегло и ако има 1-2 сделки те веднага вдигат индекса))

Неща, които не разбирам
5. Какво е съвпадаща извадка? Когато липсват цени за даден тип жилище, се изчисляват условни цени чрез метода на съвпадащата извадка. Ако няма продажба, каква цена се залага - не знам, моля помогнете.

А за новопостроените жилища - по данни на НСИ за последните 3 години в София те са 5434 (2004 -1811, 2005 - 2025, 2006 - 1598бр), което спрямо регистрираните продажби за 2005 и 2006 г е 6% и 4% от пазара съответно.

ПП Аз съм биборана, но от 5 дена не мога да си влезна с този ник.

Biborana,

Нямам много време сега да пиша, но ще опитам да маркирам въпросите, които поставяш.

За представителността би трябвало да се подразбира - няма проучване на НСИ, което да не отговаря на изискванията за представителност - или поне не би трябвало да има Понеже не работя там, не мога да гарантирам, обаче

За първи и последен етаж е така, но имай предвид, че тук става въпрос за динамика, т.е. и преди 1,2,3 години (откогато е изследването мисля) и тогава те не са се включвали. Т.е. на темпа това не се отразява, ако приемем че тези (1-ви и последен етаж) се движат средно с темпа на останалите - дано съм ясна. Искам да кажа, че от това не може да има съществено отклонение в динамиката. Освен това те са малко като дял в общото количество жилища и така или иначе не могат да повлияят съществено.

За големите фирми си е така, защото през тях има достатъчно на брой сделки - няма начин да обхванат малките фирми, които са хиляди само в София, а и няма защо - те имат по 1 сделка за половин година (примерно) и не могат да повлияят на цената с тях. Това май му викаха гнездова извадка (ако мислиш, че помня всичко от теория на извадките ) - избират се гнезда с най-много единици от генералната съвкупност (в нашия случай гнездата са АНИ, а единицте са броя сделки за година, примерно). Прилага се често като метод вместо простата случайна извадка (която ти имаш предвид вероятно). И не е нарушаване на представителността, стига да е направено както трябва. Прилага се и в други области, не трябва да те тревожи това. А дали фирмите дават вярна инфо - е, това вече не знам, а и не знам дали някой може да ти каже. В общия случай биха давали, ако нямат нмякаква сериозна причина да изкривяват информацията. Не се сещам за такава, те самите имат интерес да получат верни обобщени данни, за да са наясно с пазар и цените и по-успешно да съветсват клиентите си. Поне читавите фирми би трябвало да са така. Но не знам....

За теглата мисля, че нещо не е станало ясно - резулттът си е цени на сделки, защото изходната информация е на база реални сделки. Теглата се ползват само за да се "разпределят" цените пропорционално на броя жилища в районите на съотв. населено място. Не знам дали съм много ясна. В скъпите квартали винаги има по-малко сделки от евтините, защото в тях винаги има по-малко жилища. Така че това си е нормално и не изкривява информацията. Но така или иначе, изследването е от 3 години само, така че и да има грешка от теглата, тя е една и съща и през 2004 и през 2007, така че се компенсира и не се отразява на динамиката.

Общо взето, най-голямата грешка на тов апроучване е необхващшането на много голям сегмент от пазара - новите жилища. Не знам защо е така - може ни им е трудно да събират информацията, защото в повечето случаи са директно от строителя и не минават през АНИ. Не си права да сравянваш новопостроените от НСИ с общия брой сделлки , зщаоот те се отчитат като такива след акт 16, но се продават много преди това. Т.е тези новопостроени за 2006 са отдавна продадени - още през 2004 на тогавашните цени. Надявамс е, че съм ясна, че много бързам наистина.

За съвпадащата извадка - наистина не помня каква беше тя Мога да потърся из учебниците каква точно беше, когато имам време.

Искам да кажа, че броят на продадените нови е много по-голям от отчетените от НСИ нови - защото се продават масово "на зелено" много преди да бъдат отчетени като новопостроени от НСИ (след акт 16). Някои си стоят неотчетени от НСИ по 10 и повече години, но са продадени още на чертеж, т.е. преди 10 години. Виж само колко дискусии има за тази фирма Ф-Тур и за всичките й клиенти, отдавна купили и дали парите си, но жилища в отчетноста на НСИ срещу тези пари няма. И масово са така, изключение са по-скоро тези, които предават навреме сградите си.

Така че там е "тъмна Индия" като брой сделки и обороти.