Съотношението доход-цени...

Quote
Тинки Уинки

Т.е. от 2002 до 2009 работната заплата е скочила - 2.34 пъти.
Т.е. твоята тристайка би трябвало да струва 70000 лева.

Така е, но без да отбелязваме къде е и какво представлява - кактори, които имат все по-голямо значение, да не кажа - основно

Quote
Joan

Quote
barbaron
...
1) продадох за 103 000 евро гарсониера, за която получавах наем 500 евро.
103000 / (500*12) = 17 годишни наема
но ако взема предвид цената, на която я купих преди 16 години: 42 000 евро, получавам:
42000 / (500*12) = 7 годишни наема, ...
така че е вярно твърдението
"Във Франция един имот се изплаща за около 7 годишни наема"

Това е погрешна сметка, barbarone, защото сравняваш текущи цени от различни периоди, сравнява се цена и наем от един и същ период или ако са от различни преиоди, се презичисляват по съпоставими цени.
В твоя случай вярната сметка е 17 години. наем и цена към един и същи момент.

Исках да видя, ще забележи ли някой малкия трик но и ти грешиш !!! Ето решението на задачката след корекция:
Гарсониерата е купена 1994 година на цена 275 940 FRF
в предградие на Париж, в което средната заплата е 3500 евро.
Като се вземе предвид коефициента на ерозия на FRF (респективно EUR) за 1994 към 2009 :
1 FRF (1994) = 0,19233 EUR (2009) http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=29&page=achatfranc.htm
и че наема през целия период е бил около 500 EUR (2009),
се установява, че актуализираната към 2009 г. цена е 275 940 FRF * 0.19233 = 53 071 EUR
този имот се е изплатил за 53071 / (500*12) = 8.8 годишни наема.
При това продажната цена 103 000 (чисти 95000) евро за 27м2 съответства на аксиомата:
в даден район 1 средна месечна заплата ~~ чиста цена на 1 м2 : 3500 ~~ 95000 / 27

Quote
barbaron
Исках да видя, ще забележи ли някой малкия трик

Тази реплика по приляга на Класната

Тук стана поредната хаотична дискусия, от която нищо не се разбира. Междувременно снощи брокерите прогнозираха, че от есента още 5% спад в цените ще има. Ако допуснем, че те са винаги срещу спадовете, и спадът е 10%, значи кретаме в някаква сравнително разумна посока...

Чакайте си.

barbarone,

Този коефициент на ерозия не ми е познат - това да не е обезценката на франк спрямо евро или какво? Или е инфлацията, която влияе на покупателната способност на франка?

Но така или иначе, сметката ти е грешна за да получиш цената на имота в евро, трябва да обърнеш 275 940 FRF в евро по курса фр/евро от 1994, в годината, когато е купена, а не по този от 2009.

Ако рпиложа грешния ти подход към сметката за София е - 2000 година 18 000 долара са били около 30 000 лева, тоест имотът от МОЯ пример е закупен за 30 000 лева. 30 000 лева в момента са около 15 000 евро, а наемът е 160 е (2010), тоест, по твоята методология излиза че:

Имот в София се изплаща за 7,8 години

И двете не са верни. Смята се текущата цена на имота по текущ курс (ако има превалутиране) и текущият наем или цената от 1994 (по тогавашен курс, ако им апревалутиране) и наемът от 1994. Няма начин да се смесват.

Вече казах,а Барбарон доказа: 7-8 годишни (реални а не измислени) наема -това е реалната цена. Наемът дефакто отразява косвено иконом. състояние на широкия кръг наематели (за дадената държава). Не говорим за топимоти и на Джако имението,а за 2,3,4-стайни "на тапа,подпаркетно и шпакловка!"Оттук нагоре му викаме "балон". Балона е спукан,но спада бавно. С години.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-08-18 14:16 от paio.

Quote
barbaron
...

И в твоя, и в моя случай ниската стойност на payback се дължи на големият растеж на цените за разглеждания период. При това и в двата случая не правим сконтиране. Не се напъвай излишно

Сметката за Париж е - имот, купен от лицето Х (твоят купувач) за 103 000 евро му носи 500 евро месечен наем (когато ти си му го продал). Това е текущата цена и текущият наем. Simple payback за Париж = 103 000/(500*12)=17,169 години Така изглецда сметката за възвръщаемостта в Париж към 2009 година (или 2008, когато си го продал). Има си правила за изчисляване на опростени икономически показатели.

Това, че ти си се възползвам от бум на цените в Париж също както моят близък се е възползвал от бума в София, изобщо не променя факта, че pay-back в Париж към момента (2009) е близо 18 години.

Останалото са приказки за наивници, на които им се иска да вярват в Дядо Коледа. Моле те, не се нареждай сред тях



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-08-18 14:24 от Joan.

Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-08-18 14:29 от barbaron.

Quote
barbaron

Quote
Joan
... И двете не са верни. Смята се текущата цена на имота по текущ курс (ако има превалутиране) и текущият наем или цената от 1994 (по тогавашен курс, ако им апревалутиране) и наемът от 1994. Няма начин да се смесват.

Спирам да обяснявам, иначе има опасност да започна да те замерям с тебешири.
Който има повече търпение, да ти обяснява

Сметката е много проста и тя е: твоят купувач Х е купил имот в Париж за 103 000 евро, който му носи доход от 500 евро на месец. имотът ще му се изплати за 17,1 години. Това е всичко. Опростена сметка без да се вземат предвид данъци, такси, облекчения, ремонти и т.н. Останалото са артиметични упражнения без особен смисъл.

Със здраве!



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2010-08-18 14:32 от Joan.