Първо искам да благодаря на хората, които систематично публикуват ликнове към статии и новини. Това, поне на мен, ми спестява много време и сърфиране из нета. Освен това ме държи информиран. Предполагам, че не съм единствен, за което свидетелства броя на посещенията на тази тема. Благодаря Ви още веднъж! Да сте живи и здрави!
Второ, ще се опитам да изложа мнението си по тезата на камелия, относно долния цитат:
камелия написала:
-------------------------------------------------------
> Много
> хора тук се питат, кога ще тръгне пазара. Т.е.,
> докога може да падат цените. Аз мисля, че когато
> банките почнат да отпускат кредити на по- ниски
> лихви, това ще стане.
Значи, за да говорим за тръгване на пазара на НИ, е необходимо да уточним какво трябва да се разбира под "тръгване". Според много брокери тук, той си върви и сделки се правят, което никак не е лишено от смисъл и се надявам Камелия да се съгласи с мен за това.
Обаче, действително много хора се питат, кога ще тръгне пазара, което означава, че приемат пазара за спрял. Вероятно и в това има логика. Единствения начин да се вържат тези 2 противоположни тези и да има истина в тях е да заключим, че пазарът в момента е слаб, вял или не това, което ни се иска. Това и приемаме за истина и за отправна точка за по-нататъшни разсъждения. Мисля, че до тук няма да имаме противоречия с мненията.
За банковите кредити:
Действително, лихвите и условията по отпускане на банкови кредити са фактор при пазара на НИ, който влияе не само на оборотите, но и на цените на имотите. Мисля, че и с това ще се съгласят всички.
Други особености на пазара на имотите:
Пазарът зависи и от безработицата и доходите на населението. Доходите определят способността на кредитополучателите да погасяват задълженията си по ипотеките, а съотношението (Цена на квадратен метър на имота/ БВП на глава от населението)*100, показва доколко цената на имот е по силите на населението, или т.н. "позволимост".
Зависи също и от инвестиционните намерения и очаквания.
Всичките гореизброени фактори, (има и други, които не ми изплуват в момента) обуславят най-общо търсенето и предлагането на НИ.
За да се добие по-широка представа, ще се опитам да се спра на гореописаните фактори, влияещи на пазара на НИ по отделно.
Кредитирането:
Всички знаем, че в момента то е неизгодно. Но мненията се противопоставят, като варират от надежди за скорошно "
нормализиране", до пълно отрицание на такава възможност. Защитниците на тезата за "
Нормализирането" приемат, че "
нормалното" кредитиране, се свежда до степените на кредитиране през 2006-2008 години. Нека отдадем необходимата почит и към онези, които се възползваха от "нормалното" кредитиране, което доведе всички ни до сегашното положение.
Според мен, ситуацията на банките в момента изглежда така:
for i=1 to &Bog znae koga
За да тръгнат банките да кредитират "нормално", те трябва да са сигурни във възвръщаемостта на кредитите. За да стане това, първо безработицата трябва да почне да спада, за да са по-сигурни доходите на хората, после цените на имотите трябва да започнат да се покачват, за да са сигурни активите на банките и трето, да има кой да търси да инвестира в имоти и да желае да тегли кредит. За целта се иска само икономиката да отбележи ръст. За да отбележи икономиката ръст, трябва банките да кредитират "нормално".
next i
Доходите на населението, показват способността на населението да погасява задълженията си по заемите, които изглеждат така:
В графиката не е включена
стойността на лошите кредити към 31 август 2009 г. - 7,37% от размера на всички борчове.
Безработицата към май 2009:
Позволимостта на имотите изглежда така:
Quote
За да е сравнително единен критерия са взети за пример апартаменти в централната част на столичните градове в съответната държава по цени дадени от анализаторите на Globalpropertyguide, а данните за БВП са взети от страницата на МВФ и отразяват цифрите към края на 2008 година.
Колкото по-голямо е полученото съотношение, толкова по-вероятно е цените на имотите да са надценени. Трудно е да се намери точна граница в която това съотношение е „здравословно“, но както виждаме за част от по-зрелите европейски пазари то се движи в рамките – около и над 5х – такава е картината в Белгия, Люксембург, Германия, Швеция, Швейцария, Холандия, Норвегия.
Виждаме от данните, че съотношението за България е едно от най-високите в Европа – 33,25х.
За съжаление е показателен фактът, че всички останали държави, които имат подобно високо съотношение, а именно – Великобритания, Румъния, Унгария, Украйна, Русия и балтийските страни преживяха тотален срив на пазара на недвижими имоти и силна обезценка на националните валути.
Нека да погледнем и как стоят нещата с инвестиционните намерения и очаквания:
Quote
За първите четири месеца на годината те са 955 млн. евро, което е спад с 50% спрямо същия период на миналата година, когато бяха 1.9 млрд. евро.
Относно търсенето, др. Иванов много добре е описал "ситуацията"
Quote
хора с пари, .........взимат по 500Е лихви на месец
и
Quote
тези лихви по депозитите водят 12-14% по ипотеките и никой не ще да плаща по 450-500Е на месец вноска, при положение, че наема му е 250.
Предлагането:
Съотношение – население/брой на жилищата, към края на 2007 година.
Quote
Общият брой на жилищата в страната достига 3,75 милиона жилищни единици. За София , с новопостроените през 2008 година броя ще достигне приблизително 532 хиляди жилища. За последните 5 години съотношението за страната новопостроени/изведени от експлоатация жилища нарасна от близо 15 до 35х – т.е построените жилища годишно са 35 пъти повече от премахнатите стари.
Та предлагането - не е като да няма.
Нека сега се върнем на темата за "тръгването" на пазара.
Сделки с жилища по години
[източник]
Изглежда, че пазарът е вървял винаги. Просто в последните няколко години се е движил много бързо и сега изглежда, че е спрял. Но той не е.
Що се отнася до отговорите на въпросите "докога може да падат цените" и "кога ще се
НОРМАЛИЗИРА пазара", приблизителен отговор дава следната графика:
Сега се намираме някъде тук
Това си е мое лично мнение и не е инвестиционен съвет. Всеки сам си носи последствията от собствените решения.
Цитати и графики - от нета. Дал Гугъл!...:ami:
др. Иванов, страшни глупости изписах пак, а? Споко, издръж още малко :]
*beer*
Обаче мастичка с 
нема да пия, по процедурни съображения... *beer*
