Глобалната финансова криза, увеличаващите се лихви по заемите и страхът от неизвестното сериозно пренареди сектора на недвижимите имоти.
За пръв път от доста време насам търговци на имоти, кредитни консултанти, банкери и анализатори регистрират влошаване на конюнктурата в сектора. Ако изобщо може да се говори за пазар, който започна да затихва още през лятото, сви се сериозно в края на годината
и тепърва ще става много проблематичен.
Сключването на сделките се разсрочва все повече във времето. Провалят се и сделки в последния момент, тъй като банката е отказала финансиране или продавачът изненадващо е преценил, че трябва да чака по-добри времена, за да се освободи от собствеността си. Допреди известно време в основата на подобно проучвателно поведение най-вече от страна на купувачите (физически лица или инвеститори) стоеше алтернативата да отсеят възможно повече оферти, заради нарасналото предлагане. Сега нещата опират до стойността на ресурса, който поскъпва. И тъй като ликвидността на не малка част от имотите започва да става все по-съмнителна,
Банките ще дават кредити все по-трудно
и ще изискват заемоискателите да покриват до 50% от цената на имота със собствени средства. Като следствие на такова поведение ще намалее платежоспособното търсене на жилища. Спекулантите ще се оттеглят от пазара на имоти, защото там вече няма печалба. В същото време обаче ще опитат да се освободят от имоти, които са придобили по-рано. Доста от чужденците, които доскоро бяха склонни да инвестират в България, вече гледат към други дестинации. Тепърва ще се задълбочава проблемът с вноските по ипотечните заеми и немалко от относително наскоро придобитите имоти ще стават собственост на банките. Тази тенденция вече се проявява. Основната причина е, че делът на тези, които не могат да си обслужват кредитите, нараства и имотите започват да се разпродават все по-често чрез съдия изпълнител, за да може финансовата институция да си събере вземанията. Това, заедно с апартаментите, които тепърва ще излизат на пазара (чисто инерционно), сериозно ще нагнети предлагането и неизбежно ще доведе до понижение на цените.
В официалните данни за София се обявява например, че има около 20 000 непродадени жилищни имота. Броят им обаче, макар и като неформална информация, е два пъти повече. И тъй като строителството е доста инерционен сектор, през тази година на пазара ще се появят здания, чието строителство е стартирало през 2007 г., когато беше регистриран своеобразен пик на цените.
Това означава, че ако повечето от имотите не са продадени на „зелено", вече построени за тях купувачи трудно ще се намерят.
Ще се забави строителството на сгради
започнати през 2008 г., особено от
малки строителни фирми, които нямат финансов ресурс да завършат обектите, без да продадат апартаментите в тях. Тези фирми първи ще намалят драстично цените, само и само да оцелеят или да се занулят. Нормата на печалба в строителния бранш ще се коригира постепенно в посока от 250% към 50% и по-ниско. Още по-критична ще е ситуацията в туристическите зони, където свободното падане на цените ще продължи и в бъдеще, заради презастрояването, липсата на условия за рекреация и зелени площи.
В условията на сриващи се цени и голямо предлагане купувачите няма да бързат да реализират сделки, защото знаят, че при липса на реален пазар, а само на оферти, цените на недвижимостите ще са по-ниски. Ще се пазарят и за отстъпки от по 10-20%. Печеливши ще бъдат семействата, които се нуждаят от жилище. За тях цените ще станат по-достъпни. Стига да разполагат със свободни пари или стабилни, дългосрочни и доказани доходи, за да могат да теглят заем. В малко по-изгодна позиция ще са младите семейства, при които един от съпрузите е до 35 години. За тях е предвидено да се опрощават до 10% от лихвите по ипотечен кредит за жилище, закупено след 1 януари 2009 г. Реално облекчението ще се ползва през 2010 г., когато сумата ще се приспада от годишните данъчни основи за 2009 г.
Вече се очертава нова тенденция, чието начало беше забелязано в късната есен. Да се живее
под наем ще е по-изгодно
Цените на недвижимата собственост вървят надолу още от миналата година, но нивата все още са високи. Заемите също са скъпи заради високите лихви. Затова вноската по кредита е по-висока от парите за наем, изчисляват експерти.
На големи печалби обаче трудно биха могли да се надяват и собствениците на имоти, които ги отдават под наем. Кризата ще принуди част от дошлите в София да търсят работа, за да се върнат в родните си места, за да живеят по-евтино. От друга страна, инвеститори, които придобиха жилища с инвестиционна цел, в момента трудно биха могли да ги продадат и част от тях също ще се ориентират към наемния пазар. Предлагането ще се увеличава, а търсенето - ще се свива.
„В момента наблюдаваме две тенденции - понижение на най-ниския сегмент цени, който беше около 900 евро за кв. м за София с максимално понижение на продажните цени от 10% и замразен пазар в луксозния сегмент и панелните апартаменти. Разбира се, това е временно и ще има обръщане на пазара.
Трудно се прогнозира кога цените ще стигнат дъното
Ще разберем, когато цените отново започнат да се възстановяват", коментира Теодора Димитрова, управляващ партньор на мрежата от независими агенции за имоти ERA за България и Румъния.
Топанализаторът на агенция „Явлена" Младен Митов коментира, че заради ограниченото кредитиране купувачите стават все по-малко. Но за сметка на това се регистрира оживление на пазара на наеми. Според него собствениците на имоти, които са решили да ги продадат, проявяват все по-голяма гъвкавост. Така при преговори цените се понижават с 10-15 на сто.
„Най-неприятна е ситуацията за хората с кредити, защото нарастват вноските. Далеч съм обаче от мисълта, че ще има масови разпродажби на жилища с ипотеки", смята Митов. Някои от посредниците обаче поне опитват с неконвенционални подходи да променят нагласите на купувачите.
През следващата 2009 г. моментното объркване на пазара ще донесе изгодни възможности за придобиване на атрактивни имоти на изключително изгодна цена, става ясно още от мненията на част от брокерите.
Покупка на нов имот през втората половина на 2009 г.
Такива са по-смелите прогнози на някои от търговците на недвижима собственост. Тогава цените на жилищата ще паднат още заради липсата на сделки, казват част от брокерите. Всъщност още в края на миналата година се очакваше двукратно намаляване на броя на сделките с недвижими имоти в страната спрямо 2007 г. , както и запазване на тенденцията през първите три месеца на 2009 г. Намалението ще е главно заради свиването на сделките от спекулативния пазар, разчитащ на печалба от ръста на цените на недвижимите имоти.
clap: *beer*
*stop* *stop* *stop* :g: *stop* *stop*
*pardon* [www.tagesschau.de]
*sos* *sos* *sos* *write* 
?
