Време е да се преброим! (анализи на стари прогнози)

Тази тема е за анализ на предишни прогнози. Повечето от хората, които наистина разбират от НИ са давали своите виждания за развитието на пазара. Мисля, че за всички ще е интересно да видим кой как се е справил Ако си спомняте къде и кога сте пускали подобни прогнози, моля да ги пейстнете с кратък коментар. Дето се вика да се преброим *beer*

Като цяло прогнозата ми е доста оптимистична. Тези ценови нива на практика вече са достигнати.

Изпратено от: Чимиджимичамиджоми (IP съхранено)
Дата: August 31, 2008 11:07PM

Мисля, че вече мога да дам МОИ прогнозни цени на жилищата в София за септември 2009г: (в евро)
/Това са цените на които смятам, че РЕАЛНО ще се сключват сделки/
Идеален център, Яворов, Оборище
- ново строителство + паркомясто - 2200 - 4000 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ (тук винаги ще играят големите пари)
- ново строителство БЕЗ паркомясто - 1800 - 2500 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство след 1960г + паркомясто - 2000 - 2500 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство след 1960г БЕЗ паркомясто - 1500 - 2500 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ

Южни квартали (без Манастирски ливади, Кръстова вада и Витоша), Изток, Дианабад, Редута (ако му оправят инфраструктурата)
- ново строителство - 900 - 1150 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (тухла) след 1970г - 900 - 1000 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (ЕПК) - 800 - 900 на кв.м. ЧИСТА
- панелки - 600 - 750 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ

Манастирски ливади, Кръстова вада, Мусагеница, Витоша, Люлин (около метрото), Младост 1 и 2, Овча купел, Овча купел 1(НБУ), Надежда 1 и 2, Красна поляна (цивилизованата част), Света троица, Западен парк (добрата част), Банишора, Студентски град
- ново строителство - 700 - 1000 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
в тези части важни са главно три неща - ЛОКАЦИЯ, ЛОКАЦИЯ И ЛОКАЦИЯ
- старо строителство (тухла) след 1970г - 700 - 900 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (ЕПК) - 700 - 800 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- панелки - 500 - 650 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
Забележка: След построяването на метрото до Младост, там очаквам ръст около 10-15% в първите месеци.

Люлин (останалото), Младост 3 и 4, Овча купел 2, Надежда 3-6, Захарна фабрика (добрата част), Дружбите, Суха река
- ново строителство - 700 - 850 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
в тези части също важат горните три неща
- старо строителство (тухла) след 1970г - 700 - 800 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- старо строителство (ЕПК) - 650 - 700 на кв.м. ЧИСТА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ
- панелки - очаквам да станат НЕПРОДАВАЕМИ! Не мога да се ангажирам с цена.

Обеля, Хаджи Димитър, Левски, Модерно предградие и всички останали гета - НЯМАМ ДАННИ И НЕ СМЯТАМ ДА СЪБИРАМ. ТОВА Е ДРУГА ПЛАНЕТА, ПО ДЯВОЛИТЕ

НЕкои пояснения:
Разделението на ценови групи по квартали е условно и в анализа съм използвал и проекти за изграждане на инфраструктура. По тази причина не ми излизайте с лафове от сорта: "как можа да набуташ това гето при елитните" или други. Ако имате друга информация, просто споделете.

Като цяло очаквам за София 20-25% понижение на цените!

В допълнение към прогнозните цени:
Едно от местата за което имам сериозни съмнения както за цените, така и посоката в която ще се развие пазара там, е Лозенец. Този експеримент на постсоциалистическото строителство, който прилича на нещо, което котката е донесла тайно в къщи, непрекъснато ме изненадва. Ако питате мен, не бих си купил и курник там, ма май съм от малцинството.





Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-01-26 12:04 от Чимиджимичамиджоми.

Бързаш Чимиджимичамиджоми, бързаш!
Твойте ценови нива вече са достигнати, а през септември 2009 ще звучат толкова абсурдно колкото писанията на някои хора в този форум преди 6 месеца, че софикс под 1000 няма как да видим, а его под 300 отива вече.
Уж нямаше връзка м/у борси и имоти пък ето имотите дадоха назад точно както пише в учебниците - 9 месеца след борсата. Единственото което не може да се предвиди е кога идва срива дали след година или две.
Запазвам прогнозата си за достигане на нивата написани в учебниците - 6 годишни работни заплати. Най-евтините имоти с цена от 6 годишни заплати на най-бедните хора. Средния сегмент около 6*12*1000 = 72000 лева за жилилище с хол, спалня и детска стая в средно добър столичен район. За най-скъпите сегменти прогноза не двам, тука милионери бол.

Друг е въпросът дали посочените по-долу стойности няма да продържат пътя още мноого надолу вкл. и "под себестойност" предвид мащабите на финансовата криза и плачевното състояния на БГ икономиката.


Re: Анкета: Възможно ли е връщане към нива 300Е м2?
Изпратено от: status (IP съхранено)
Дата: March 23, 2008 10:29PM

Цената на новото строителство "до тапа" в момента е между 150 - 180 евро на кв.метър. Сравнено с 2000 год .когато беше 100 - 130 долара на кв.м.
средно притеглено увеличението на цената на строителството е с 5-10% годишно и следва ръста на инфлацията. Вторият компонент са цените на терените ,които се повишиха с по-голямо темпо и особено през последните две-три години заради повишеното търсене на ваканционни имоти по черноморието и зимните курорти и намаляването на атрактивни парцели в центровете на големите градове.
Факт е обаче ,че ваканционните имоти ,които сега са на пазара са с реална себестойност между 350 - 450 евро кв.м. и ако предприемачите търсеха нормална печалба то цените щяха да гравитират между 500 - 600 евро на кв.м. Същото се отнася и за обикновеното жилищно строителство.
Изключвам ваканционни имоти на много престижни места в курортите и жилища и офиси в центровете и на места с отлична инфраструктура ,чиито цени са по-високи по съвсем обективни причини - липса а от там скъпи терени .
range">Няма никаква реална причина старите панели да струват повече от 350-500 евро на кв.метър освен "надутия балон" на новото строителство и брокерските спекулации за голямото търсене и непрекъснатото увеличение на цените на НИ.
За съжаление над 50% от сделките с НИ се извършват от хора които се чудят къде да си "инвестират" парите и цените до сега много не ги смущаваха /особено ако си взел за нивата на дядо 100-200 хил.евро или переш пари от съмнителен бизнес/ а тези които наистина имат нужда от имот за живеене са принудени да вземат кредити . Факт е ,че голям процент от новозакупените жилища стоят празни а възвръщаемостта от инвестициите във ваканционни имоти е направо смехотворна .
Е ,това няма как да продължи до безкрайност , кой построил и продал изгодно -браво ! но много пишман предприемачи вече "духат супата" и всички с кредити - инвеститорски или ипотечни ще пострадат доста. При съдебните изпълнители вече се появиха за продан ипотекирани в полза на банките имоти на дружества-предприемачи и физически лица .А това не е вторичен а "третичен" принудителен пазар .Хайде познайте какъв ще е обемът му след няколко тримесечия ?
Че цените на НИ ще се срутят е ясно ,въпросът е с колко и кога точно .
Ако си имахме умни брокери ,вече трябваше да започнат плавно да свалят нивата щото като паднат рязко и отвисоко - ела че гледай до къде ще стигнат !

Виж сега, някои хора почнаха с прогнозите в средата на 2007г. Просто ми е интересно кой какво е казал - да съберем прогнозите в една тема. А иначе че е рано за обобщения си прав - затова казвам "да се преброим, а не да обобщим





greenbul Написал:
-------------------------------------------------------
> Бързаш Чимиджимичамиджоми, бързаш!
> Твойте ценови нива вече са достигнати, а през
> септември 2009 ще звучат толкова абсурдно колкото
> писанията на някои хора в този форум преди 6
> месеца, че софикс под 1000 няма как да видим, а
> его под 300 отива вече.
> Уж нямаше връзка м/у борси и имоти пък ето имотите
> дадоха назад точно както пише в учебниците - 9
> месеца след борсата. Единственото което не може да
> се предвиди е кога идва срива дали след година или
> две.
> Запазвам прогнозата си за достигане на нивата
> написани в учебниците - 6 годишни работни заплати.
> Най-евтините имоти с цена от 6 годишни заплати на
> най-бедните хора. Средния сегмент около 6*12*1000
> = 72000 лева за жилилище с хол, спалня и детска
> стая в средно добър столичен район. За най-скъпите
> сегменти прогноза не двам, тука милионери бол.

Само да попитам.... Защо Х.Димитър и Модерно предградие (в частта към Орион) са определени като гета и светове от едва ли не друга галактика, а Дружбите са включени в прогнозите. Сякаш само в първите две живеят цигани ? Сухата река...иди зад Билла да видиш там друг свят Не дискриминирайте така де....

Чимиджимичамиджоми Написал:
-------------------------------------------------------

> Дата: August 31, 2008 11:07PM
>
> Мисля, че вече мога да дам МОИ прогнозни цени на
> жилищата в София за септември 2009г: (в евро)
> /Това са цените на които смятам, че РЕАЛНО ще се
> сключват сделки/

С много малки корекции мисля че си успял да разделиш пазара в София на реални ценови зони.
Ако пуснете и класация моят глас е за теб.
Какво ти е мнението за ценовите нива на УПИ при южния склон на софийско поле.Подгумер, Войняговци, Локорско



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-01-26 13:38 от OwnerBG.

По-старите тук си спомнят едно друго преброяване, организирано от непрежалимият Julius :

http://forum.imoti.net/read.php?6,139132

barbaron Написал:
-------------------------------------------------------
> По-старите тук си спомнят едно друго преброяване,
> организирано от непрежалимият Julius :
>
> [forum.imoti.net]


Вярно, Барбарон,
Обаче, ако прогнозите му са като очакванията....

300 евро - топ-локейшън (тук очаквам само един гласувал)! Гласували - 8

Ето и един отговор, който доста силно ми направи впечатление...и то от човек, който има претенции да е познавач на пазара...поне така мисля от постовете му:

Re: Анкета: Виртуалната борса отвaря врати...
Изпратено от: partzalev (IP съхранено)
Дата: August 23, 2008 03:21PM

800-1000Е/кв.м. Защото:
-няма как стр. материали да поевтиняват;
-няма как заплащането на стр. работници да върви надолу;
-няма как повишаването на доходите да притеснява кредитополучателите;
-няма как масово да се продава на 300Е, защото няма да има такива продавачи;
-няма как проектирането да поевтинее (меже да задържи сегашните нива);
-няма как парцелите да поевтиняват, особено ако има развитие на инфраструктурата в големите градове и около тях;
-няма как тока и всички други енергоизточници да паевтиняват;
-няма как да спрем чуждестранните купувачи;
-няма как банките да престанат да дават кредити;


Нека някой да каже колко от тези няма как станаха има как .
*huh* *huh* *huh*

Pacholv Написал:
-------------------------------------------------------
> Ето и един отговор, който доста силно ми направи
> впечатление...и то от човек, който има претенции
> да е познавач на пазара...поне така мисля от
> постовете му:
>
> Re: Анкета: Виртуалната борса отвaря врати...
> Изпратено от: partzalev (IP съхранено)
> Дата: August 23, 2008 03:21PM
>
> 800-1000Е/кв.м. Защото:
> -няма как стр. материали да поевтиняват;
> -няма как заплащането на стр. работници да върви
> надолу;
> -няма как повишаването на доходите да притеснява
> кредитополучателите;
> -няма как масово да се продава на 300Е, защото
> няма да има такива продавачи;
> -няма как проектирането да поевтинее (меже да
> задържи сегашните нива);
> -няма как парцелите да поевтиняват, особено ако
> има развитие на инфраструктурата в големите
> градове и около тях;
> -няма как тока и всички други енергоизточници да
> паевтиняват;
> -няма как да спрем чуждестранните купувачи;
> -няма как банките да престанат да дават кредити;
>
>
> Нека някой да каже колко от тези няма как станаха
> има как .
>


Свалям шапка за находката и clap:

Много трудно се търси в старите теми. Опитах да си намеря поста в който обявих външната тоалетна за основен елемент от националната ни култура, ама не успях.
Само хора дето до вчера са ходили във външен нужник могат да мислят софия за европейска столица и да наемат апартамент дето довчера се е напикавала някоя бабичка.
Търсех, че да му търся авторски права на оня изедник със скулптурата.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-01-26 23:28 от greenbul.