Покупка "на зелено" и как да намалим риска

Пламене - то колко разклонения на това пусто логическо дърво.... ((

Значи - аз определено питах и си говорихме с човек за ипотека СЛЕД като съществува сградата - т.е докарала съм го до груб строеж - плащала съм си само по предв. договор и сега ми искат 90 % от стойността, за да ми прехвълят собствеността в/у имота (не в/у право на строеж).

Въпросът ти е съвсем уместен - обаче аз някак не мога да възприема - коя банка ще учереди ипотека върху "въздух" ? Ипотеката означава залог в/у недвижим имот - пък ясно си пише в ЗУТ, че "въздухът" не е имот. На мен ми се струва, че схема с ипотека в полза на предприемача може да се осъществи след етап груб строеж.

4ovek - строителя ползва бизнес кредит, нали? При друга схема и условия от тези за ипотека на имот на частно лице.

Ле-ле Пламене,
Този въпрос е като за доценти от ЮФ пред хабилитиране. Само дето ние тук не може да играем ВАК, прекалено самонадеяно е :-)))

Дано някой от юристите надникне по темата и ни осветли.

А мене все пак ме "сърбят ръцете и езика" да изкажа нЕкои съображения.

Всъщност ще се огранича до там, че доколкото знам обезпечението задължително следва съдбата на обезпеченото вземане. Следователно трябва да изследваме задължително поне 2 подхипотези на въпроса ти :

1. Към момента на А 15 клиентът е изплатил всички дължими вноски към строителя.

2. В същия момент тези вноски н е са платени или частично не са платени (което е същото )

Ако имаме 1. това прехвърляне, за което говориш ти, не е защитимо. Дори и при отказ на обезпечения кредитор да заличи ипотека в негова полза, длъжникът (купувачът на жилището) винаги може да поиска от съда решение з азаличаване на ипотеката, стига да може да докаоже убедително, че си е платил всичко дължимо.

Ако имаме 2. Тук не виждам, как кредиторът (в нашия случай строител) ще се съгласи на заличаване на ипотека, при условие, че има да взима още пари.

Е, глождят ме и други въпроси ....ама за сега спирам до тук.

Ами можеш да видиш на Тинки препратката към ДЗИ. Финансират 80% от ПАЗАРНАТА стойност на имотите (в смисъл позорната им стойност като бъдат завършени) като обезпечението е въздуха. Парите се отпускат след актуване на строителните работи. В смисъл биеш плоча- тичаш да си теглиш парите за тази плоча.
Ама в крайна сметка ако ти писне да се правиеш на предприемач банката остава със строеж дето не знам какво ще го прави. Т.е обезпечението реално е строеж - бетон, желязо, тухли, подредени в конфигурация бегло наподобяваща одобрените проекти

4овек,
Това е още една подтема, която е интересна, но не ми се искаше д ая подхвърлям.
Та, въпросът в мене възникна още едно време в стария форум, когато Ултрикс питаше нещо адв. Костакиева по повод на обезпечения със "строежа", тоест преди А 15. Ккато и да е, те май не се разбраха, но въпросът в мене си остана.

Значи, по принцип ипотеката е обезпечение с недвижимост (респективно правото на строеж, кат овещно право, присъщо на строителните парцели.), а преди А15 реално нямаме недвижимост, а някаква купчина от материали, е хайде нека ги наречеме стоки складирани под откито небе :-))) - за по-голямо успокоение.

Следователно - ако горното е вярно, то тогава освен с ВЪЗДУХ, би трябвало да има и някакво допълнително обезпечение, но чрез особен залог върху тези "бетон, желязо, тухли, подредени в конфигурация бегло наподобяваща одобрените проекти",
както ги нарече ти.

Само веднъж и то бегло съм говорил с банкер по тази тема, но практически не стигнахме до нищо реално. Познават тези схеми и някои от тях имат готовност да ги разискват.

Доколкото аз знам само БАКБ и ДЗИ имат такива програми. И наистина не се иска никакъв друг залог. В БАКБ съм ходил лично и ми потвърдиха, че наистина няма необходимост от друго обезпечение.

Колеги, от тези ипотеки глава ме заболя....

Начев, ако правото на строеж може да се ползва за обезпечение - което долавям в твоят пост (или греша?) - каква му е стойността - т.е. какъв заем срещу него би получил?

4ovek, нещо не ми стана ясно с ДЗИ - те как определят пазарната стойност на незапочнат още имот - някакви вещи лица там ли, или как? И какъв е риска от субективна преценка в случая?

Ох, колежке,
И мене ме заболя главата !
Да си кажа право, в момента нямам никакъв смислен отговор!
Ще се измъкна от ситуацията като се окашлям дълбокомислено и кажа с авторитетен глас : много зависи от конкретната банка и нейната кредитна политика :-)))

Ами пращат някой да види парцела и проектите и той казва към момента на завършване тук тези апартаменти ще вървят по 550 евро на кв.м. Предпхолагам, че при това гледа замислено в синьото безоблачно Софийско небе. После ти отпускат 80% от 550 евро на бъдещите имоти, които искаш да ипотекираш и които се заклеваш в Библията, Корана или някоя друга подходяща за целта книга, че ще построиш. Е иска се и 10% собствено участие и чак тогава парите се отпускат на траншове.

Абе аз чак сега включих - ей, днес нещо наистина глава ме боли - ти ми говориш за кредит за ПРЕДПРИЕМАЧА - не за клиента (като мен, на зелено). Пък аз чета и тъпея...

За протокола:
Оказа се, че въпросът ми бил мно-оого дилетантски. В това ме убеждаваше виден представител на адвокатската гилдия, използвайки случая да го почерпя по бира. Естествено, отговорът е положителен. (Малко като: "Няма проблем, рече майстора и взе парите "

За по-любознателните предлагам резултат от моите търсения: Ипотека върху право на строеж - брой 10/2003 на списание "Собственост и право":

Quote

4.1. Поставя се въпросът има ли действие ипотеката и върху построената при упражняване на правото на строеж сграда или обект. Ипотекирането на сградата или обект от нея преди нейното построяване поне в груб вид би било нищожно. Бъдещ, непостроен обект не може да се ипотекира поради забраната за разпореждане преди констатирането от общинската администрация с протокол на обстоятелството, че грубият строеж на цялата сграда е завършен ­ чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Сградата, построена в ипотекиран имот, е подчинена на ипотечното право по силата на приращението. По същия начин и сградата, построена при условията на суперфиция, попада под тежестта на ипотеката, учредена върху правото на строеж. Ипотечното право “се пренася” върху нововъзникналата собственост, принадлежност към която е останал първоначалният обект на ипотеката ­ правото на строеж. Преминаването към системата на вписвания в имотен регистър и създаването на партиди за всеки поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда, е свързано с необходимостта от отразяването на ипотеките в съответните новооткрити партиди за построените сгради или обекти.

Има и други интересни неща, обаче, според мен става за четене само рано сутрин