Темата е интересна и аз, като столичен строител ще се включа. Единствено, трябва да отбележа, че мнението ми най-вероятно ще е излишно. След като темата се прочете внимателно, се вижда защо този тип строителство няма масовост, а и най-вероятно скоро няма да придобие.
Наистина, интереса към къщите може да се увеличи, но проблема е, че е много трудно, да не кажа невъзможно къща с двор да се продава на цената на панел, че даже и на ново строителство със същата квадратура.
Проблемите са основно няколко. Да кажем, че приемам вашите калкулации, макар да са доста занижени. Себестойността на къщата с парцела е 50 хил. Евро. Каква печалба да начисля?
Ако се държим в рамките на продаваемото, тя не бива да надвишава 20 или 25 % или 12 500 Евро. Така имаме краен продукт на супер цена /62 500 за 100 м2 къща с двор!/ с 25 % печалба за инвеститора. Хайде сега да видим за колко време ще си прибера печалбата. Слагам супер съкратени срокове, без този за строителството:
1. Намиране на подходящ имот, сделка, скици, визи - 1.5 месеца /и тук говоря за УПИ защото един план за регулация или застрояване ви връща минимум 4 месеца назад/.
2. Проектиране, одобряване и започване на строителството - 2.5 месеца.
3. Строителство - 4 месеца.
4. Оформяне на дворчета, включване с мрежите, приемане /акт 16/ - 1 месец.
От горното се вижда, че ако всичко върви изключително добре и по план ще спечеля 12 500 Евро за девет месеца. Те ще покрият осигуровките на работниците ми за една година, дотук добре. За да си покрия разходите по механизация, машини, кофражи, реклама, телефони, наеми и т.н ще ми трябват още толкова. И ако построя три къщи за същия срок най-накрая ще си сложа едни 12 500 Евро в джоба или ще съм работил за заплата от около 3000 лв. месечно. Да кажем, че съм болен мазохист и съм склонен да положа всички усилия за толкова пари.
Сега, обаче се питаме:
1. Ще мога ли да продам и трите къщи за толкова време /ако едната само залежи - става лошо/?
2. Какво се случва, ако има проблем с инфраструктурата /едно трафопостче или водопроводче може да обърка всички сметки, дотук/?
И най-накрая, трябва да инвестирам 150 000 Евро, за да получа 37 500 - при това собствени пари защото в такава печалба няма марж за лихвите на банката.
Според мен има далеч по-приятни начини да си съкратиш животеца.
Все пак ще завърша с доза оптимизъм в тази посока. Вярвам, че пазара на къщите ще се развива. Това може да стане в една по-добра икономическа ситуация и може да се развива единствено от фирми със сериозен финансов ресурс, които освен това имат и експертния потенциал и енергията да развиват целия сегмент - строителството на еднофамилни къщи е специфично и за да е успешно трябва да се анализират много фактори.
Допускам, обаче, че това рано или късно ще се случи, като следствие от всички явления /икономически, политически и социални/, които ни споходиха последните години.
/ Някой иска още един гараж, на друг не му харесват керемидите, на трети цвета на драсканата мазилка, на следващия разположението на стаите, на другия дограмата , плочките в банята, вратите и настилките в къщата. Разстоянието...
