Ивел,
Разбирам те.
Не е задължително да участваш в спор, който е безсмислен. Освен това изразено мнение все още не е спор....
Това с кюфтетата е блестящо чувство за хумор на Кинг.
.............................................................
Пействам на Асен един пост в инвестор. Какво да направя, като човекът пише и обяснява подробно...
===============================================
acen1975
Мнения: 1492
Вижте профила на потребителя Изпратете лично съобщение
МнениеПуснато на: Пон Ное 24, 2008 3:28 pm Заглавие: Отговорете с цитат
хм,на тая тема вече спорех с българономистите,дето са ги учили в УНСС,че жилището е актив.........
първото жилище не е нито актив,нито е пасив.
защо?
защото дори и да се покачва,рентите също се покачват.а човек трябва да живее някъде.
дори и да му се е качило жилището и да го продаде,трябва да рентва,или купи ново,което също ще се е покачило.тва е само привидно забогатяване,но не и реално.
друг е въпроса,ако има второ ,трето и т.н. брой жилища.
разбира се,тогава всяко жилище,след първото,вече не е нужност,а е в повече и се превръща в инвестиция,и вече може да се брои като актив или пасив.
в нормален маркет,когато месечната рента е равна или малко по голяма от месечните разходи и ипотеката и данъците,дългосрочно могат да се направят много пари и Р.К. е прав.
много хора nе се замислят,че в жилищата има левъридж ефект,който помага за забогатяване при нормален маркет.
когато човек купува имот,банката го финансира,като иска 10% първоначална вноска и другите пари ги дава във вид на ипотека.
следователно има левъридж на паритъе си от 1:10,или всеки лев му играе за 10 лева.
пентиерите му помагат до голяма степен да си избие разходите по взимането на левъридж-рентата покрива лихвата.
с годините се натрупва екуити-вноските имат главница,която изплаща все по голяма част от имота,както и в нормален маркет,покачването на имота изпреварва инфлационните процеси.ако имаш инфация от 2%,имота се покачва със 5-6% на година.
какво става след 3 години?в следствие на изплатените част от главницата,както и годишната капитализация в цената на имота,след 3 години имота екуитито в имота е нарастнало със 25%.
пример-апартамент за 100 000$.10 000 първоначална вноска,90000$заем.
след 3 години са изплатени 5 000$ чрез главници,както и апартамента е станал 115000 долара.
или реално вече човека дължи 85000$,а апартамента струва 115000$.
през тва време и наемите са нарастнали,което вече превръща имота в актив-месечния наем надхвърля всичките разходи и заеми по имота.
какво става с левъридж ефекта?
ами вече човека дължи 85000$,а цената на имота е 115000$,което му позволява да теги втори заем за 90% от имота,което са допълнителни 21500$.
с тези 21500$,той използва да закупи нов имот ,като ги остава за първоначална вноска и така за 10-15 години с начален капитал от 10000$,той се превръща в милионер.
тва е левъридж ефекта от 1:10 с натрупване на екуити през годините.
разбира се,ако чувства маркета и използва движението му и купува,когато цените не са се качили и имотите са леко подцевнени,а продава,когато имотите станат надценени,този инвеститор може да направи и много повече пари.
в сащ има десетки хиляди,ако не и стотици,които са станали милионери за 10-20 години,чрез инвестиции в НИ по този начин.нито трябва да си завършил нещо,нито пък е много трудно за реализация.трябва малко начален капитал и малко чувство за маркета.
отделно този тип инвестиция не ограничава инвеститора и той може да си се занимава отпърво с друго-по професията си,докато не натрупа достатъчно имоти,приходите от които да покриват разходите по живота му.
разбира се,такъв вид инвестиция може да стане само в развита страна,със положителен прираст на население.
източна европа не е мястото и никога няма да бъде.
само сащ и западна европа дават възможност за такова нещо.
в сащ 2009 година ще е префектна за започване на такъв бизнес,тъй като вече имотите са паднали до нива,където рентата покрива абсолютно всички разходи по имота и ипотеката,че дори остават и малко пари отгоре.
