Boby, аз казах ли ти.......:}

4ovek и Boby,

Относно източника - Boby, съжалявам, но Стандарт за мен се превърна от известно време в истински парцал, затова и така се изказах . особено след онази статия дето я постна Начев - "Спука се балонът на кредитите..." - вопиющо невежество за интерпретация на анализи и данни! Монитор пишат все пак по-смислено, може и те да манипулират, ама поне го правят по-качествено (според мен).

Относно покачването на цените: за да можем да кажем къде е най, ни трябва 1) да изгладим временните редове от случайни колебания, а също и чисто техинчески грешки (като тази аномалия с едностайните в Изток, например - все пак 100 % увеличение за 1година???). 2) Да уточним някаква методология и да работим по нея. 3) да направим едновременно анализ на основните типове имоти, както по квартали, така и по видове строителство (разбира се, окрупнено, да речем - крайни панелни, среден клас, "престижен" клас и "лускозни квартали, или нещо такова). Което си е доста труд и е ясно, че във форум (даже чат ) не може да стане. Затова "кълвем" от тук, от там, на база "фишеци" от пресата (по правило доста повърхностни и неграмотни) колкото да става лаф .

Иначе пак ви обръщам внимание на особеностите на темповете като измерител - заради различната база. 50 % за панелите може да е по-малко като пари от 33 % за "скъпите" - ЗАВИСИ ОТ БАЗАТА.

Колкото до това къде първи са се качили и къде после, може и да сте прави, но това аз не го знам сега, може да се види от криви на временните редове, които не ми се играе да правя, че си имам друга работа

Аз мисля, че можем да се съгласим около една основна теза: за 2006 цените на имотите във всички класове са се повишили, и то с темп доста над инфлацията. Не мога да кажа точно с колко, без да съм правила горния анализ - само по усет вероятно средно с около 20 %. Което за мен е изненада, мислех, че ще се качат с темп около инфлацията, т.е. ще се задържат (средно взето, говоря).

Не мога да се стърпя

Boby, цитат "но като гледам става дума за увеличение от порядъка на 33% средно, спрямо 50% средно за крайните квартали. "

Напрвих си труда (да му се невиди и моя инат, не мога да си върша работата ) да извадя статистика само за Люлин - проста средна цена за 10-те микрорайона въотношение края на 2006 спрямо края на 2005 само за едностайни - получи се 650 спрямо 515 = 126 %, т.е. нарстване с 26 %. За Иван Вазов за същия период е 1350/1100=122 %, т.е. нарастване с 22 %

Така че растежът като процент е приблизително еднакъв, виж като абсолютна сума имаме за Люлин 135 е/кв. а за Иван Вазов 250 е/кв, т.е. почти двойно (илюстрация на триковете при интерпретация на темпове ).

Същото може да се направи и за др. панелни квартали, и за др. класове апартаменти. Няма да го правя, 'щото нямам време. Просто исках да илюстрирам, че стъпвайки на заглавия от пресата влзиаме в доста неточности и грешки . Boby, и за мен се отнася

4ovek,

Нищо не избягвам да коментирам, ама от ровене за данни в подкрепа на тезите си просто нямам възможност

Относно средната цена на сделка - ти съотнасяш средна цена за цяла БГ и то за всякакви имоти (вкл. земя, селски имоти, подозирам даже и промишлени терени и пр.) към средна цена на сделки с апартаменти в София. Недопустимо е, защото рискуваш огромни изкривявания, тъй като сравняваш много различни съвкупности, по-точно сравянваш едно голямо множество с едно малко под-множество.

За София за 35 000 евро не можеш да купиш почти нищо, освен малко жилище в краен до "среден" квартал. Така че средната цена на сделка за София и съответно цената, на която са сключени най-много сделки (говорим за апартаменти) вероятно е доста над 35 000, но не я знам колко е.

4овек,

Помъчих се да стигна някак до средна офертна цена на ап. в София, но за съжаление, в много от обявите фигурира като цена не общата, а цената на кв.м., което изкривява много средната.

По-скоро някой от практиката би могъл да каже (брокер) горе-долу каква е средната цена на сделка с ап. за София. Или пък ако стъпим на ср. цена на кв.метър за София (от имоти.нет - около 650 е/кв. за 2006) и средна квадратура на най-търгуваните жилища, да речем 75 кв.м = 48750, т.е. около 50 хиляди евро. Много е неточно, обаче.

Ами добре нека за София е 50000 евро. Значи се търгуват едностайни в Иван Вазов и големи в Обеля предимно. Т.е. с други думи казано ако някой ти иска мнение какво да купи за да спечели трябва да му кажеш да купува около тази цена.

Преди коледа изповядахме сделка маломерен двустаен (едностаен по старите стандарти) ЕПК в Захарна фабрика на 8-ми етаж, строен през 1968 на Кукуш 14-етажните блокове 41 квадрата с 2 кв. мазе източно изложение на паркет и СКШ кухня по БДС за 27600 евро.
Лятото цента беше около 20000 евро,но нещо не се разбрахме с едни купувачи и после се замотахме, чак през ноември тръгнахме да продаваме.
Ето ви ръст от около 140 евро на квадрат.

Не, няма да го съветвам това поради следната проста сметка:

И тристайните в Иван Вазов са се вдигнали, нищо, че сключените седлки с такива с много малка част от общото. И са се вдигнали с повече от едностайните, така че този, който е купил тристаен в Иван Вазов в края на 2005, е спечелил много повече към този момент отколкото друг, купил тристаен в Надежда за същия период - и като процент, и като сума пари.

Ето и числата:
- 6-те Надежди - тристайни, проста средна за цена на кв. - към края на 2005 - 448 е/кв., към края на 2006 - 568 е/кв. Увеличение 568/448*100=127 %;
- Иван Вазов - тристайни - съответно 950 е/кв и 1412 е/кв. Увеличение 1412/950*100=149 %

Приемаме за база 85 кв за тристаен. В Надежда е спечелил 48280-38080=10200 евро. В Иван Вазов е спечелил 120020-80750=39270 евро.

Мисля, че е очевидно, че 39270 евро са повече от 10200 евро

Така че аз и тогава препоръчвах да се купува в скъпите райони, както и сега това препоръчвам. За разлика от теб, който препоръчваше да се купува в евтините райони.

Единственото условие е да има парите, за да ги вложи в скъп район (все пак едно е да извади 38 к евро, а друго е - 80 к евро за инвестицията). Иначе определено печалбата му е по-голяма в скъпия район.

Joan, извини ме, но сметката която правиш ми изглежда като кредитен калкулатор на банка, подвежда... Ти като човек боравещ със статистика най-добре знаеш че за да правиш сравнение трябва да са ти сравними стойностите, поне от едната - изходната или крайната страна, иначе сравняваш круши с антифриз и става мазало...

за да бъде коректна сметката в примера ти, би следвало да отчетем и цената на капитала, тоест факта, че първоначалната инвестиция в евтиния район е двойно по-малка от тази в скъпия (39000 срещу 80000 евра), ерго, ако бе купила два евтини за парите на един скъп в края на периода ефективността ти щеше да е приблизително същата, да не кажа и по-голяма - 2*27=54% срещу 49%....
А това, че си инвестирал двойно по-малко пари априори, дори при равни други условия следва да води към около двойно по-малка печалба, такава е интуицията. При нас пазара е алогичен, изкривен и т.н., но пак това го има, което честно казано ме учудва, по-неучуден бих останал ако нямаше такава логика, но има, явно все пак вървим към пазар....
Извинявай, че се намесих...

Е ти сравняваш инвестиция с различен стартов капитал - ами ако имаш за харчене 120000 евро ти ще купиш два тристайни в Надежда и един двустаен и ще реализираш пак същата печалба. С тази разлика, че клиентите са повече на брой, поради по-ниската единична цена на продуктите, което е добре.
И сега забележи, че в кварталите става въпрос за жилища, за които ЕКСПЕРТИТЕ тръбят, че ще им пада цената, а в Иван Вазов става въпрос за имоти, които ЕКСПЕРТИТЕ твърдят, че ще се качва цената. Би следвало надценени да са имотите в скъпите квартали , а подценени в евтините.

StefanB,

Аз съм го написала - 38 к и 80 к първоначално (два пъти разлика) срещу 10 к и 39 к капиталова печалба (четири пъти разлика ). Ако беше взел за тези пари 2 тристайни в надежда, щеше да има 2х10=20 к печалба, което пак два пъти по-малко от близо 40 к за Иван Вазов. Мисля, че е съвсем ясно специално от тези 2 примера.

Сметката ти не е вярна (че 2х27%=54% е повече от 49 % В ПАРИ) именно заради триковете при темповете, защото тези 54 % са на база 40 к, а 47 % са на база 80к, т.е. като пари се получава 21600 евро печалба (54% от 40 к) срещу 39200 (49% от 80 к).

Както и да въртиш сметките, на база данните за тристайни в Иван Вазов и Надежда от имоти нет е било по-изгодно да купиш един тристаен в Иван Вазов вместо 2 тристайни в Надежда за същите пари - 80 к евро в края на 2005.