Първият фундаментален анализ на цените

Хах - не Тинки, точно тогавашният модератор си беше Нямах предвид теб.
Ама за теб съм гледал в перспектива, а
Е за имотите - няма защо да ме цитираш - всички проследихте как първоначалните ми възгледи бързо се изпариха - и то благодарение именно на този форум и на хората в него. Колко сме спорили с теб.... Ама примерно спорът ни с кредитите знаеш ли колко ми помогна, когато теглех такъв... Та, затова ме е яд - например Джоан хвърля усилия - пише мнения, някой влиза чете и си прави изводите и това му помага при избора да купи или да не купи, дори и когато не е съгласен с нея.... Защо е нужно някой си да я напада така злобно. И аз съм нападал, ама никога със злоба. Ами с Петър колко съм спорил. Че и с Човек. И наистина в спора се раждаше истината /с изключение на тези с Фиш/. А сега какво опити за психологически анализи се правят.
Добри времена бяха



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2006-08-31 22:40 от Pancho.

Относно данните.Добре е че се знае че не всичко е обявено,но все пак трябва да ги има - например в годишните данъчни декларации се обявява доход от наем и със сигурност при приключване вадят брой и суми/които може би после се оказват в нси???/- а и със сигурност това е по райони поради териториалното деление на тези институции./Извинявам се приех само София за пример/Върху наемите се плаща здравна осигуровка - и там е същото /трябва да има данни за брои и суми./По този начин може и да се изсмуче нещо и по повод районите за които говори Човек - откъм този показател.,да се вземат теглата.След като се уточни началната точка - защо да е двустаен/две стаи и кухня/ не може ли да се видят теглата и тогава ,а може и поотделно.За коефициента местоположение - защо си мисля че в ЗМДТ имаше формули /сори / и нещо по този повод,които поне вече някой е приел за даденост и ги ползва.Защо си спомням че при изчисляването на някой от последните монетарни агрегати имаше и проценти за сива икономика.Разбира се че не може да се ползва офертни цени,но си има начин /хайде тук някой да помогне/ да се види колко дълго стои дадена оферта на пазара и няма сделка.Да знам доста от данните въобще не могат да се намерят,но ако всичко ние "приемем " смятам че тогава ще имаме верни сметки върху грешни цифри.Затова и колежката постоянно /поне аз мисля така/ призовава да изгладим инфото,данните и каквото и да го наречем.Пък после сигурно аз ще съм първия човек който доста ще се чуди на резултатите.Давайте кои да са отправните ,началните... точки?

Edin aver mi beshe pisal predi njakolko meseza che v ministertstvoto na Niki Vasilev imalo spezialen otdel kojto se zanimaval samo s reklami na bylgarski nedvigimi imoti v chugbina.

Ta zadylgenijata na tozi otdel bili da snabdjavat vestnizite v Bylgaria i chugbina (plateni statii v anglisjki vsekidnevnizi) s reklamni statii za tova kolko e hubavo v Bylgaria, kolko e evtino i prochee s zel zaribjavaneto na balamurnizi (chugdenzi, bylgari, emigranti) da si kupjat imot v Bylgaria.

Struva mi se che chast ot zadylgenijata na tozi otdel sa da pishe iz Internet forumite i na bas se hvashtam che povecheto hora izkazali se v zashtita na Joan sa chast ot tozi otdel.
Kak taka vsichkite se izkazaha vednaga v zashtita na Joan, sjakash samo sa kisnali i chakali koga Joan shte ima nugda ot podkrepa za da se jurnat na pomosht? A za tova kolko vi e shoden stilyt na systavjane na izrechenieto, izpolzvanite dumi, na usukvanijata i izbjavnaeto na diskusijata, na men mi prilichate na hora poluchili shoden training v manipularaneto na diskusiite.

Az lichno ne moga da razbera kakva e vryzkata megdu ministrestvtoto na dyrgavntata administrazija i reklamata na imoti ama Nikito Vasilev sigurno znae. Nali toj e front-men-a na tezi reklami kojto ptyv zapochna da govori za angliski kupuvachi na imoti v Bylgaria.

V nachaloto na sezona se poiaviha niakolko statii za tova kaka na Slanchev Briag e prezastroeno, kak niama da ima turisti i kak niakoi hoteli misliat da ne otvariat za sezona - komentirahme go tuk, podobni statii imashe i v chuzhdata presa.Tsenite bili padnali do 500 EUR i pak niamalo kupuvachi...

Sega ima statii s tsitati na izpalnitelnia direktor na SB che tova e nai-intenzivnia sezon dosega, vsichko e palno, narod mnogo i t.n.I v angliiskia forum komentiraha che veche imat rezervatsii za 2007.Taka che ne znam za "reklamnite" statii, no negativnite sa ako ne poveche, to pone tolkova na broi i horata si vadiat izvodite na baza na lichni vpechatlenia.

Samo ne razbiram zashto v tia sporove zashtitnitsite na padaneto na tsenite sa vinagi zlobni, nahaseni i kraini, a tezi koito predvizhdat zadarzhane ili pokachvane na mesta sa spokoini, argumentirani i ne se paliat za gluposti???Dali parvite ne se "hapiat" tam kadeto ne mogat da se stignat za propusnati shansove?Ili ne mogat da ponesat mislata che neshto mozhe da e stabilno i podobriavashto se v BG - vse triabva da se sgromoliasva, skapva, puka, sriva i da povlicha alchni pechelbari sas sebe si...

Veche vsichki si znaem pozitsiite, znaem si i stila i tona i nikoi nikogo v nishto ne e ubedil dosega kakto vizhdam.

Съгласен съм със Joan. Тези, които не купиха, когато беше евтино, сигурно умират от яд сега. Каквито и теории да развиват, за спекулации, балони и каквито и да е други глупости, вече е късно. Цените няма да тръгнат назад като цяло. Малки корекции може да има, но няма да са решаващи.

Хуба Буба, щом си толкова начетен, зашо не коментираш статията, която е повод за настоящата тема, а започваш да се заяждаш с участниците в нея. Най-малкото не ги познаваш, тъй като си нов /или не, както Петър предположи/

НЕ съм съгласен, че може да се ползват данните от ЗМДТ за коефициент. Ако ползваме тези данни ще ползваме и данните за доходите и ще стане доста грешно.
Ти за какви здравни осигуровки за доходи от наем говориш, като случаите за обявяване на доходи от наем са единични. Масово наемите не се обявяват в декларациите.
Двустаен предложих, защото е така да се каже междинен (използва се и от единични наематели и от семейства) , сътоветно може да се приеме, че при него данните са най-сигурни.
Относно сиватна икономика - в строителството реалните заплати отнесено към официалните са разминават поне 5 пъти. Обаче в различните браншове е различно, някъде са равни, някъде са 2 пъти... - и затова ще сбъркаме ако тръгнем да изчисляваме % доходи от сива икономика - дали е 100%, 200 или 500. В крайна сметка колко е средния месечен доход в София? СЪмнявам се ако някой знае. Няма да се изненадам и ако е 700, 1000 и ако е 1500лв. Единствено знам, че не е 350
Освен това има и пари изкарани в чужбина - какъв процент са 5, 10, 20? Никой не знае.
ТА да тръгнем от наем на двустаен в достъпен за масовия наемател район- ако не е 150, ще е 130 или 170, ама няма да е 300 или 50. Т.е. грешката ще ни е в поносими граници.

Хайде малко и с цифри да си поговорим Благодаря на missi за интересния постинг! Направих си труда да проверя в сайта на НСИ (тази седмица имам доста свободно време). Разбира се информацията на НСИ е много оскъдна и това, което се видя е, че хората явно не декларират доходите си от наеми.

Ето линка с резултатите.

[www.nsi.bg]

ПАРИЧЕН ДОХОД НА ДОМАКИНСТВАТА ПО ИЗТОЧНИЦИ НА ДОХОДИ
СРЕДНО НА ДОМАКИНСТВО - ЛЕВОВЕ
Източници на доходи 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
От собственост 35 33 30 34 32 43 42

СТРУКТУРА - %
Източници на доходи 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
От собственост 1.0% 0.9% 0.8% 0.9% 0.7% 0.9% 0.8%

Дори относителният дял от собственост намалява, т.е. все по-малко декларират.

Не зная от къде другаде може да се вземе реалната информация...

>
> Хуба Буба, щом си толкова начетен, зашо не
> коментираш статията, която е повод за настоящата
> тема, а започваш да се заяждаш с участниците в
> нея. Най-малкото не ги познаваш, тъй като си нов
> /или не, както Петър предположи/
>


Статията е повече теоретична и не отразява спецификите на Българския пазар.
Факторите, които не са взети в предвид са:
Предстоящата емигрантска вълна.

[kafene.net]

Високи наеми и ипотеки се плащат от квалифицирани и добре платени служители.
Ако те емигрират икономиката ще стане още по-неефективна, което ще удари още повече финансовата система. Има ли някой, който да се наеме да прогнозира какво ще се случи? Четох наскоро, че 80% от IT служителите посещават ежедневно jobs.bg и си търсят работа. Ако те емигрират?

Жоан ми говори за някакви вътрешни миграционни потоци. Ами представи си Жоан, че Дружбите станат 2 пати по-населени. Какво ще се случи с тази инфраструктура.
Помисли какви хора биха живели по двама-трима в стая. Същите тези хора ще са ти съседи. Представи си как твоя вход е 2 пати по пълен от сега. После ми говори за положителни тенденции.

Друг фактор, който статията не третира е дейноста на прокуратурата в областа на прането на пари. Предполагам се досещате, че един приличен процен жилища са закупени поради липсата на контрол в тази област. Вече се виждат първите лястовички - запориран магазин на витошка, запорирани имоти на вдовицата на самоковеца, шефа на топлофикация. Това е само началото. Всеки, който е участвал в такива схеми е потенциален клиент на прокуратурата. Имотите не са куфарче с пари да го скриеш. Именно имотите ще насочат прокуратирата към перачите. И който е умен ще побърза да се освободи от тях.

Друг фактор е ниският имотен данък.
След поредната вълна емигранти, държавата неизбежно ще трябва да погледне към това перо. Поради простата причина, че потреблението на стоки и услуги ще спадне с няколко процента - от там ДДС, ДОД, ДОО...
Какво ще стане ако ви увеличат данъка на апартаментите 2-3 пати? Ще си го плащате и ще си ги държите празни както сега ли?



Не се ангажирам да прогнозирам, доколкото в момента всичко е доста мъгливо и на кантар.
Дали ще ни приемат или не.
Ако ни приемат какви изисквания и рестрикции ще ни наложат и т.н.
Не се знае само квалифицираните ли ще може лесно да емигрират или и всички.
Другите държави освен UK и Ирландия какво ще направят и т.н.

По-интересно от сайта на НСИ е информацията за броя на жилищата и тяхната промяна в проценти, като базата е 2001 г.

Области Жилища- общо едно- дву- три- четири- пет- с шест и + стаи. Жилища на 1000 човека от насе- лението на града
ВАРНА 2005 102,33% 102,29% 102,27% 102,58% 101,79% 102,55% 102,56% 102,83%
в градовете 104,72% 103,90% 104,29% 105,04% 105,20% 107,51% 107,14% 103,22%
в селата 95,06% 93,17% 94,59% 95,58% 94,74% 97,07% 95,90% 103,81%
ВАРНА 2004 101,42% 101,48% 101,40% 101,51% 101,09% 101,49% 101,60% 101,96%
в градовете 103,57% 102,95% 103,21% 103,65% 104,38% 106,10% 105,99% 102,07%
в селата 94,85% 93,17% 94,55% 95,44% 94,29% 96,39% 95,21% 103,63%
ВАРНА 2003 100,63% 100,75% 100,62% 100,71% 100,43% 100,47% 100,38% 101,09%
в градовете 100,82% 100,88% 100,78% 100,95% 100,61% 100,77% 100,60% 101,15%
в селата 100,05% 100,00% 100,04% 100,05% 100,07% 100,14% 100,05% 100,73%
ВАРНА 2002 100,29% 100,21% 100,30% 100,34% 100,22% 100,29% 100,19% 100,44%
в градовете 100,38% 100,24% 100,38% 100,45% 100,32% 100,49% 100,29% 100,23%
в селата 100,01% 100,00% 100,00% 100,00% 100,01% 100,07% 100,05% 100,91%
ВАРНА 2001 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
в градовете 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
в селата 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

ето и за София:

Области Жилища- общо, едно- дву- три- четири- пет- с шест и повече
СОФИЯ (2005) 101,39% 100,92% 101,19% 101,67% 102,31% 101,99% 101,60% 96,15%
в градовете 101,47% 100,98% 101,25% 101,76% 102,64% 102,39% 101,87% 96,07%
в селата 100,25% 100,09% 100,10% 100,24% 100,30% 100,86% 101,01% 95,56%
СОФИЯ (2004) 101,01% 100,75% 100,85% 101,18% 101,78% 101,41% 100,89% 96,61%
в градовете 101,07% 100,79% 100,89% 101,25% 102,03% 101,73% 100,97% 96,54%
в селата 100,15% 100,09% 100,06% 100,10% 100,22% 100,51% 100,71% 96,35%
СОФИЯ (2003) 100,67% 100,49% 100,56% 100,80% 101,15% 100,91% 100,46% 97,29%
в градовете 100,72% 100,52% 100,59% 100,85% 101,33% 101,16% 100,55% 97,23%
в селата 100,03% 100,00% 100,00% 100,00% 100,04% 100,20% 100,24% 97,15%
СОФИЯ (2002) 100,29% 100,16% 100,24% 100,35% 100,59% 100,45% 100,22% 97,96%
в градовете 100,31% 100,17% 100,25% 100,37% 100,68% 100,61% 100,32% 97,92%
в селата 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 98,26%
СОФИЯ (2002) е по 100,00%, защото е база.

Какво излиза:
1) Във Варна жилищата са се увеличили общо с 4,72% за градовете при база 2001, като най-голям процент на увеличението е при петстайните - 7,51%. Нищо чудно, че има предлагане на огромни апартаменти и на цени по 400-500 Е/м2.
2) В София жилищата са се увеличили с 1,47% за града при база 2001, като най-голям процент на увеличението е при четиристайните жилища - 2,64%.
3) и т.н.

Поправих ги






Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2006-09-01 16:44 от Potential_Buyer.

Искам първо да благодаря на Pancho и Peter123 - винаги оценявам приятелската десница и кавалерско отношение. Kакто и на Missi, Kote и другите "стари приятели", които не пропуснаха да ме окуражат и подкрепят. За тези, за които да изразиш благодарност или да се изразяваш учтиво е "захаросано и прекалено сладко" казвам, че моето възпитание и отношение към хората ми го диктуват, а не някакво желание да се покажа или да извличам дивиденти от това.

Полемиката с Хуба-Буба беше безсмилена (изключвам последния му пост). Смятах изобщо да не пиша по темата, но мисля, че дискусията се преориентира пак по същество. Само ще кажа, че предположението на Хуба-Буба, че съм инсценирала появата на Pancho и съм писала под друг псевдоним, за да се зашитя сама себе си, беше едно от най-долните неща, които съм чела в този форум. И че за да си го помисли, значи, самият той не е далеч от тази идея. Това е толкова далеч от моралните ми ценности, че не би ми хрумнало никога. Всички стари приятели знаят много добре, че от появата си в този форум (края на 2004) съм писала ВИНАГИ под един и същи ник - "Joan"

Колко ли трябва да е комерсиален един човек, за да си мисли, че ако си отделям от времето (което, както на всички, не стига) да обмислям, търся данни за аргументация и пиша, значи, някой ми плаща за това. Жалко, сигурно аз се движа в друга среда, такива хора някак естесвено се "отблъскват" от спина на моите контакти.