Първият фундаментален анализ на цените

Вярвам, че вече почти всички са видели тази статия в Капитал.
На мен старшно ми хареса анализа и се надявам, че ще предизвика разгорещени коментари във форума.Има ли балон на пазара на жилища?

А пък аз "вярвам", че са я чели само тези, които са абонирани.

[www.capital.bg]

Има ли балон на пазара на жилища
Автор: Евгени НЕШЕВ

През последните шест години индексът на цените на жилища показва реален растеж от 75%.
В някои райони на страната повишението на цените е незначително. В други, например София и Варна, ръстът е повече от 100%. Никой не се съмнява, че има остро повишение на цените. Въпросът е икономически оправдани ли са факторите зад това развитие - фундаментални ли са, или спекулативни (основавани само на очаквания за бъдещо покачване на цените)?
Подобно е положението с недвижимите имоти и в други страни по света, особено в САЩ. Там средните реални цени на жилища са се покачили с 50% през последните осем години, а по крайбрежията-с 80%. Много икономисти са на мнение, че на американския пазар на жилища има ценови балон също като балона, характеризиращ фондовия пазар през 90-те, особено акциите на интернет компании. „Нерационална приповдигнатост“ е заглавието на книгата на американския икономист Робърт Шилър, в чието второ издание авторът поддържа тезата за спекулативен балон на пазара на жилища, който скоро може да се пукне.
Сравнявайки темповете на растеж на цените на жилища, логично е да се запитаме дали в България също няма балон и нерационална приповдигнатост. Внимателен анализ на фундаменталните фактори, ръководещи пазара, и на определени финансови индикатори разкрива, че такива страхове са неоснователни на този етап.

Икономиката на пазара за имоти

Цените на имотите се определят от законите на търсенето и предлагането. Основните фактори на търсенето са демографски, както и приходи или богатство на домакинствата, достъп до кредит и лихвите по него. Предлагането се влияе от цени на производствени материали и технология на процеса. Стандартният анализ на търсенето и предлагането би трябвало да се съобрази с особената характеристика на имотите - тяхната дълготрайност, хетерогенност и неподвижност.
Важни са и очакванията за бъдещото развитие на икономиката. Рационалните участници в пазара формират очакванията си на базата на цялата достъпна информация за фундаменталните фактори и вземат решенията си оптимално. Приемането на България в ЕС с всички икономически и политически последствия е бъдещо събитие, което внася елемент на несигурност, но влиза в сметките сега. Трудно е да се разплетат всички фактори и очаквания на пазара и да се направи заключение дали има спекулативен елемент в пазарната цена на жилища. Друга особеност на имотите - че те служат и за инвестиране, може да улесни анализа, използвайки финансови индикатори.

Имотите като инвестиция

Основното правило на финансите е, че фундаменталната стойност на един актив е равна на сумата на бъдещите приходи, дисконтирани до настоящето, използвайки процент, отразяващ риска на инвестицията. При акциите приходите идват от дивиденти. Този метод може да се използва за жилище, ако си представим, че дивидентите идват под формата на покрив над главата. Стойността на месечните приходи под тази форма при един добре функциониращ пазар е равна на стойността на наема, който собственикът би заплатил за идентично жилище.
Настоящата стойност на бъдещата нетна рента (след като отчетем данъци и ремонти) представлява фундаменталната стойност на едно жилище. Процентът за дисконтиране е равен на възвращаемостта, която инвеститорът може да очаква от актив с подобен риск - например лихвата по ипотечни кредити. В един много опростен вариант, ако месечната рента е 300 за неограничен период от време, няма данъци и ремонти и процентът за дисконтиране е 7%, стойността на жилището е 51 425. Ако се очаква годишен ръст на наемите от 2%, стойността е 72 000.
Фундаменталните фактори на търсенето и предлагането се отразяват както на пазара за жилища, така и на наемите и съответните показатели би трябвало да се движат в синхрон. Например прекомерното застрояване води до увеличаване на вакантността, което води до спадане на цените на наеми. Ако е по-евтино да се живее под наем, отколкото в собствено жилище, търсенето на жилища намалява и води до спадане на цените им. Ако пък се очаква по-бърз растеж на наемите в бъдеще, цените на жилищата също се покачват. Обратна е зависимостта от лихвените проценти - ако те спаднат, стойността на жилищата нараства при равни други условия.

Съотношението на цена към наем

Балонът се надува, когато пазарните цени на имоти се отклонят съществено и дълготрайно от фундаменталната им стойност. Както всеки друг ценови балон, и този на пазара на жилища е труден за разпознаване. Фундаменталната стойност е невидима на практика, а никой не може да предвиди точно каква рента може да се очаква от един имот или какви ще бъдат лихвените проценти в бъдеще. За целта се анализират определени финансови показатели, единият от които е съотношението на цена към наем (Ц/Н), който съответства на цена към печалба (Ц/П) при акциите.
Ц/Н се дефинира като пазарната цена на жилището, разделена на потенциалния годишен доход от наем. Съотношението е един от най-важните предупредителни сигнали за ценови балон на пазара на жилища. Колкото по-ниско е то, толкова по-малко се плаща за имота, сравнено с дохода от него, съответно колкото по-високо е, толкова по-надценен е имотът. Дори да няма балон, Ц/Н варира в съответствие с очакваните лихвени проценти и темп на растеж на наемите. Например, ако процентът за дисконтиране спадне в резултат на по-ниски лихвени проценти, Ц/Н се повишава. Също, ако приемането в ЕС поражда очаквания за по-бързо нарастване на наемите в резултат на засилено търсене, Ц/Н се повишава. В този контекст ценови балон се проявява, когато Ц/Н се отклони съществено и дълготрайно от стойността, която може да се очаква при сегашните и бъдещите макроикономически условия.

Тенденции, наблюдавани при Ц/Н

За разлика от реалните пазарни цени на жилища реалните наеми са се покачили само с 9% от 2000 г. Проблемът, че пазарната цена на едно жилище може да се повиши поради ремонти, е коригиран в цените. Според методологията на НСИ, който е източник на данните, цените на жилища не отразяват изменения в качеството на имотите. Цените на наеми обаче се базират на индекса на потребителските цени на НСИ за едностайни апартаменти с централно отопление. Следователно жилищата, включени в индекса на наемите, не съвпадат с тези в индекса на пазарните цени, което би било желателно за анализа. Също така поради данъчни причини официалните цени може да се различават от тези, на които се сключват сделки на практика. Поради всичко това анализ на самите стойности на Ц/Н е безсмислен. Важно е обаче движението на показателя, което може да покаже настроението на пазара. От 2000 г. се наблюдава повишение в Ц/Н от 82%. Непропорционалното повишение на цените на жилища спрямо наемите може да бъде сигнал, че има спекулация на пазара за имоти. Това заключение е валидно само при условия на константни лихвени проценти и непроменени очаквания за темпа на растеж на наемите.
Лихвените проценти по ипотечните кредити са паднали повече от два пъти през последните шест години. По данни на БНБ те са били 15.84% в края на 2000 и 6.68% в края на първото тримесечие на 2006. Очевидно е, че този спад и аналогичният спад в процента на дисконтиране е основната причина за повишението в показателя Ц/Н при жилищата. Интересно е да се отбележи, че отчитайки инфлацията, реалният лихвен процент е бил само 0.44% в края на 2005 г. и 10.88% в края на 1999 г.
Положението в САЩ е много по-различно. Шилър твърди, че безпрецедентното покачване на Ц/Н там не е придружено от тенденция на спад на лихвите. Въпреки че реалните лихвени проценти са по-ниски от тези през 80-те, те съвсем не са ниски по исторически стандарти. Това отклоняване според него е признак, че имотите са нерационално надценени и вещае крах на цените в близко бъдеще. В България обаче покачването на Ц/Н може да се обясни до голяма степен с рационалното приспособяване на пазара към рекордно ниските лихвени проценти.
Трудно е да се каже дали останалата част от повишението на Ц/Н се дължи на очаквания за по-бърз растеж на рентите или на спекулация. Всъщност икономисти, които поддържат тезата за информационно-ефективни пазари, не вярват в съществуването на спекулативни балони. Необходимо е обаче очакванията за розово бъдеще по отношение ръста на наемите да са основателни. Цените на имоти в Чехия и Унгария не се повишиха автоматично с присъединяването им в ЕС. Потенциалът на имотите да генерират доходи бе налице преди това, след като чуждите инвеститори инвестираха десетки пъти повече средства, отколкото в България, и формираха високото платежоспособно търсене за наемане.

Настоящи стойности на Ц/Н

Стойностите на индикатора могат да се използват за сравнения на определени групи имоти или райони. При акциите са възможни различни интерпретации на стойността на Ц/П - до 13 - акцията или е подценена или печалбите на компанията са в спад, между 14 и 20 се смята, че цената е близка до фундаменталната стойност, между 21 и 28 - акцията или е надценена, или се очаква по-бърз ръст на печалбата, а над 28 има голяма вероятност за спекулативен балон.
Градовете с най-високи цени на жилища са Варна, София и Бургас. На базата на данни за оферти от HYPERLINK www.@#$%& www.@#$%& София има показател Ц/Н на стойност 16, което отразява реалистични очаквания за бъдещ прираст на рентите. За Бургас съотношението Ц/Н е 19, отразявайки по-оптимистична прогноза за бъдещето. Варна е малко надценена при Ц/Н от 23, или там се очаква наистина блестящ ръст на наемите. За сравнение, топ градовете в САЩ - Сан Франциско, Ню Йорк и Сан Диего, имат съотношение Ц/Н в интервала 30-38, което се счита за много високо в контекста на фондовия пазар и сигнал за балон. Преди пукването на балона от 90-те индексът S&P500 е имал съотношение Ц/П от 45.
До голяма степен покачването на цените на жилища в България се дължи на падащите лихви по ипотечните кредити. Влияние оказват и очаквания за по-бърз икономически темп в бъдеще. Няма основания на този етап да се говори за нерационална приповдигнатост.

* Илиана Димитрова е асистент в City University of New York. Изследването е спонсорирано от Industry Watch. Пълен текст HYPERLINK www.iwatchbulgaria.com www.iwatchbulgaria.com.Robert Shiller (2005). Irrational Exuberance, 2nd ed. Princeton University Press.

Искам да благодаря на ltrx за отзивчивостта да постне цялата статия

Много е интересна като подход и начин за анализ. Ще мога да коментирам по същество след като я прочета по-внимателно, днес просто нямах време.

Iltrix,

Благодарности и от мен. Статията е добра и до известна степен напомня на "най-доброто" от Красимир Петров. Особено ме впечатли следния абзац:

"....София има показател Ц/Н на стойност 16, което отразява реалистични очаквания за бъдещ прираст на рентите. За Бургас съотношението Ц/Н е 19, отразявайки по-оптимистична прогноза за бъдещето. Варна е малко надценена при Ц/Н от 23, или там се очаква наистина блестящ ръст на наемите. За сравнение, топ градовете в САЩ - Сан Франциско, Ню Йорк и Сан Диего, имат съотношение Ц/Н в интервала 30-38, което се счита за много високо в контекста на фондовия пазар и сигнал за балон. Преди пукването на балона от 90-те индексът S&P500 е имал съотношение Ц/П от 45."

Какво излиза? Излиза, че балонът в Ню Йорк итн. е далеч по-сериозен, а нашето по-скоро е "некво" мехурче.

И аз благодария.

"Варна е малко надценена при Ц/Н от 23, или там се очаква наистина блестящ ръст на наемите. " - този показател за Варна си е съвсем реален, даже е малко по-нисък като стойност от действителното съотношение Ц/Н. И това е знак само и единствено за БАЛОН! Факт е, че в последните две-три години имаше засилено търсене за покупка на жилища, с цел отдаването им под наем. Сега тенденцията продължава с т.нар. ваканционни комплекси, обещаващи доста пресилен приход от наем на закупеното жилище. "Блестящият" ръст на наемите би дошъл само и единствено, ако след приемането ни в ЕС иностранците масово се втурнат да живеят в България с нейните прекрасни условия
Ама някои вярва ли, че това ще стане? Аз поне - не!

Продажбите на домове в САЩ с две и половина годишен минимум през юли
24.08.2006 09:57
investor.bg


Продажбите на съществуващи домове в САЩ са се понижили с 4.1% през юли до две и половина годишен минимум, като в същото време броят на обявените за продажба домове и непродадени домове се е повишил до исторически максимум.

Продажбите на съществуващи домове в най-голямата световна икономика се понижиха до 6.33 млн. броя, което бе и най-ниската им стойност от януари 2004 година.


Данните затвърждават негативния тенденция на пазара на имотите в САЩ, като се оказаха значително под средните очаквания на анализаторите за продажби през юли от 6.55 млн. броя. През юни продажбите възлязоха на 6.6 млн. броя.


Негативният резултат доведе до спад на щатските индекси, като Dow Jones загуби 41.94 пункта от стойността си до ниво от 11 297.90 пункта.


Според анализатори негативният тренд на пазара на жилища се подхранва от изчакването на по-добри цени от потенциалните купувачи на имоти, които не бързат с покупките си заради очакванията за спад в цените на имотите.


Средната продажна цена на имоти през миналия месец се е повишила минимално с едва 0.9% на годишна база до 230 000 долара.


В същото време броят на заявените за продажба и непродадени съществуващи домове се е повишил до рекордна стойност от 3.86 млн. броя. Средното време за продажба на имот се е увеличило до 7.3 месеца, което е и най-дългият подобен период от 1993 година.


Забавянето в сектора става реалност след пет години на повишение на цените на имотите в САЩ, подпомагани от ниските лихви по ипотечни кредити. С предприетите през последните две години обаче увеличения на лихвите пазарът на имоти в страната започна да се “охлажда”.


Секторът се следи изключително отблизо от Федералния резерв, тъй като от централната банка се опасяват от криза в него, която може да повлече цялата икономика. На последната си среща от Фед сигнализираха, че повишението на лихвите в борбата срещу инфлацията в страната е към своя край.


Ръстът в цените на имотите през последните години караше собствениците им да се чувстват спокойни и да не ограничават потреблението си.


В тази насока стартирането на силен спад в цените на жилищата може да доведе до сериозно забавяне на щатската икономика и според някои - дори до рецесия.

Какво ми идва наум след по-внимателен прочит...

Основният показател, използван от авторката е Ц/Н (Ц/Н се дефинира като пазарната цена на жилището, разделена на потенциалния годишен доход от наем). Не става много ясно, но май не са спаднати данъци и ремонти, макар по-горе да ги споменава при беглото описание на техниката "сконтиране".
Иначе този показател точно съответства на така много дискутирания тука прост пей-бек или прост срок на откупуване на инвестицията, измерен в години. Понеже съм работила доста с този показател за инвестиционни проекти в определена област, но не и с акции, ми стана много интересно как базисните методи са едни и същи, само името на показателя е различно. Сконтирането (или дисконтиране, както го нарича авторката - от discounting на английски) е също много позната техника, но в анализа на конкретните данни за София, Варна и Бургас тя не използва сконтирани парични потоци и сконтиран пей-бек, а прост такъв. Това е напълно обяснимо, предвид липсата на точни данни за бъдещите парични потоци от такава инвестиция. В смисъл - сконтиране може да се прави за конкретен проект/инвестиция, а не за усреднени данни, каквито тя има на разположение.

Не ми стана ясно при това положение обаче защо въвежда техниката "сконтиране/дисконтиране" в анализа, като не я използва.

За сведение на Купувач и сие, и авторката е изчислила пей-бак (Ц/Н) 16, т.е. под 20 години за София - с офертни данни от друг портал.

Ценното за мен в статията е най-вече международните сравнения по този показател - нещо, което и аз се опитвах да правя преди време. И аз застъпвах тезата, че по този показател София е доста след Манхатън (например , но и аз не очаквах такива стойности за Ню Йорк, Сан Франциско и прочие - 30-38. Казано на "мой" език, едно жилище там се откупва средно за над 30 години! Не знам на базата на какви данни и предпоставки е смятано, надявам се да са достоверни

В този ред на мисли Peter123 е прав - нашето е още нищо

Аз съм съгласна с основните изводи от статията, всъщност тя поддържа моята стара теза, че засега балон е малко вероятно да има.

Колега Nacheff, ти "оня колега" ли си?

Хубаво си постнал тази статия, ама да беше изкоментирал малко, а ?

Иначе какво казва тя - ами в САЩ крахът още не е настъпил (а Kuku се утрепа да ме убеждава преди два месеца, че се срутили вече). Има само задържане. И още, че крах е малко вероятен, защото Фед. резерв здраво стиска за гушката ситуацията и е решен да го спадне (балона) постепенно, за да няма ик. криза в резултат на спукване.

У нас май няма кой да стиска така за гушата, но пък и балон няма (казват - тогава защо да се косим :}