Първият фундаментален анализ на цените

Milamila,

Точно това казва и авторката, че "показателят е надценен за Варна" - в смисъл, че пазарната стойност е надценена в сравнение с очаквания доход от наем.

Не разбрах какво искаш да кажеш - хем е реален показателят, хем е сигнал за балон? Не може да бъде едновременно вярно - ако е реален, значи наистина наемите ще се качат много след време (т.е. показателят е следствие от реални фактори на покачване, а не са спекулативни), а ако е балон - значи не е "реален" , а е "надценен".

И все пак 23 е доста далече от 38 (за САЩ) - не мислиш ли

Joan, не знам къде се изгуби Naceff, по-скоро не, според мен, стилът му бе друг, тои не би се въздържал от коментар, струва ми се....

забравих да спомена, че под статията в Капитал също има коментари от техния форум: [www.capital.bg]

StefanB,

Ами то стил не видях Само постната статията, без никакъв коментар.

Ама той ще си каже сам (надявам се )

А иначе "оня" Naceff не беше регистриран, а имоти.нет промениха правилата заради спамовете и сега не можеш да пишеш без регистрация (преди можеше). Та реших, че може да се е регистрирал под малко променен псевдоним.

ltrx,

Пак благодаря

Колкото повече чета други форуми по сходни теми, толкова повече се убеждавам, че няма нищо ново под слънцето. Все едно ние тук коментираме - толкова си приличат дискусиите

Не са прави, според мен, нито тези, които казват че е много посредствена, нито тези, които я възхваляват.

Първите - защото не е посредствена, а се опитва да прилага добре известна и отработена техника на оценка на инвестиционни проекти. И прави доста сполучлив паралел между борсата на ценни книжа и пазара на НИ.

Вторите - защото тя само споменава техниката "сконтиране/дискониране", но всъщност не я прилага, а работи с прост пей-бек (Ц/Н). Така че вероятно 7 % сконтов процент е малко, но да се обсъжда това е безсмислено, защото тя не го прилага за реланите данни, а само за теоретичен пример - колкото да илюстрира техниката.

За мен все пак си остава загадка защо говори за сконтиране, а работи с най-простия възможен показател.

Joan,

Според мен по-добре звучи

Колега Nacheff, ти "НАШИЯ" Начев ли си?

Вместо това:
"Колега Nacheff, ти "оня колега" ли си?"

А наистина, веднага ще го познаем по изискания му начин на изразяване. Трябват ни само 3 изречения

Joan,
имам предвид, че показателя отразява наистина реално положението на пазара на имоти във Варна в момента - високи покупни цени и ниски доходи от наеми на закупените на тези високи цени жилища. При средна възвращаемост на инвестицията 7-10 години в периода 1997-2000г. сега има определени имоти за които възвращаемостта е дори 20 и нагоре години...
Смятам, че правилно съм разбрала - колкото по-висока е стойността на този показател Ц/Н, толкова по-голяма е една от двете вероятности - или да има невероятен скок на наемите, или да има спукване на ценовия балон и рязко падане на продажните цени... тъй като според мен блестящото покачване на наемите е само химера, то остава второто - падане на цените... поне за Варна

Между другото ако си спомняте "произведенията" на Емил Хърсев незнам в кой вестник пишеше той, но редовно излизаше с подобни теми с подобни заглавия - "балоните се пукат - пукат ли се балоните - има ли балони" и т.н. Изчисления - калкулации...извод - винаги грешен.



Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 3 път(и).Последна редакция на 2008-01-18 14:09 от Продавач.

Quote

При средна възвращаемост на инвестицията 7-10 години в периода 1997-2000г. сега има определени имоти за които възвращаемостта е дори 20 и нагоре години...

е ама много подходящ период си избрала за сравнение, няма що

от тогава всичко се е променило - доходите, възможностите за кредити и цената за обслужването им, търсенето и предлагането също.

Нещата се променят и не може постоянно да правиш сравнения с 1997 или с 1812 (т.е. сравнения може да си правиш, ама полза от това няма)

На мен лично ми направи впечатление голямата разлика в съотношението цена-наем в различните държави. Интуицията ми показва, че щом има такава драстична разлика значи нещо в тази методология не е наред (за момента оставям настрана възможността да не са верни данните). Нещо съществено се пропуска.