Kак да купувате или продавате имот с минимум рискове, такси и комисионни:
При продажба на имот
Пуснете си обявата сами. Ако не можете – платете 10-20 лева на някой, който може. Със сигурност ще ви излезе по-евтино, отколкото да оставите тази работа на агенция за недвижими имоти.
Естествено, че веднага ще ви се наобадят поне 10 агенции, не се съгласявайте да ви предлагат имота, защото така според тях автоматично им ставате клиенти, т.е. дължите комисиона.
Ако все пак агенция настоява да ви предлага имота, дебело подчертайте, че може да го направи САМО И ЕДИНСТВЕНО, ако не ви иска комисиона.
Не се връзвайте на примамки от сорта “Имам реални клиенти”, “Веднага ще ви го продам” и т.н. Това са брокерски празнодумия, целящи да ви склонят да им станете клиенти, т.е. да ви вземат парите.
Ако сте ориентирани в пазара – не се поддавайте на предложенията за цена, предлагани от брокери. Рискувате имота ви да бъде обявен на непродаваеми цени. Ако не сте ориентирани – прегледайте обявите за подобни имоти и преценете за колко можете да предложите вашия. Бъдете реалисти.
Ако все пак устоите на напъна и се опазите от агенции, при сключване на евентуална сделка ЗАДЪЛЖИТЕЛНО си наемете адвокат, работещ в сферата на недвижимите имоти. Със сигурност ще познава законите по-добре от произволен брокер. Адвоката го избирайте ВИЕ, а не купувача, щото може да ви хлъзнат.
При покупка
Ако имота се предлага от агенция (което е поне в 99% от случаите) и имота си го намерите вие (в смисъл видели сте обява от сайт, вестник, списание и т.н.), опитайте се да договорите нулева или минимална комисиона от ваша страна – все пак работата по търсенето сте я свършили вие и тя в никакъв случай не струва няколко хиляди евро.
Ако склоните да работите с агенция, внимавайте какъв договор ще ви предложат за подписване – обикновено искат да сключат ексклузивен договор, т.е. те да бъдат единствената агенция, която да ви търси имоти. Сами разбирате, че това сериозно ограничава избора ви от имоти, защото ще ви бъдат предлагани предимно такива, от които брокерът ще вземе комисиона И от другата страна. Освен това, по-наглите агенции предлагат дори и клаузи, че дори и сам да си намерите имот през времето на договора, пак им дължите комисиона. НИКАКВИ ПОДОБНИ РАБОТИ НЕ ПОДПИСВАЙТЕ!!!
Ако все пак подпишете договор, внимавайте за уловки и глупости, залегнали в договора. Поинтересувайте се какви гаранции за успешното приключване на сделката дава агенцията и какви отговорности носи в случай, че предоставените от агенцията документи (за които всъщност уж ви искат пари) всъщност се окажат грешни/неистински/непълни и т.н., което би довело до разваляне на сделката в по-късен етап. Подсигурете се, че няма да бъдете зарязани от агенцията още на предварителен договор.
В случай, че не желатете да работите с агенции (правилния избор!) – обезателно си вземете адвокат (естествено разбиращ от НИ) за приключване на сделката.
Ако се хванете с агенция, а не желаете да давате грешни пари, след огледа се постарайте да откриете координати на собственика, за да осъществите контакт с него. Удобни начини са например срещи със съседи, посещения в по-късен час (ако собственика живее в имота) и други. Вариант е и да си приготвите нещо като визитки с ваши координати и кратък текст от сорта “обадете ми се ако се интересувате от сделка”, които можете да пуснете незабелязано някъде (където собственика ще ги намери) из апартамента, който сте си харесали. Освен всичко друго, добре е да поговорите със съседите за някои подробности около блока/входа – възможно е имота да има проблематични съседи (алкохолици, луди, отглеждащи десетки животни в апартамента си, клошари, наркомани, такива, които не си плащат сметките с години и т.н.).
В случай, че си търсите ново строителство, най-голямата грешка е да се свържете с агенция – е тогава всичките пари, които ще вземе агенцията, отиват нахалост, защото дефекто агенцията само ще ви заведе на оглед и ще ви свърже със строителя. Вместо да се обаждате на агенции, просто обиколете квартала, където търсите имот, на всеки обект има табела с информация кой е строителя, инвеститора и т.н., координати за връзка, както и друга информация за обекта, от сорта кога се очаква завършване и т.н. Добре е също така след като си харесате обект, да потърсите информация за строителя в Интернет – обикновено по форуми и сайтове има достатъчно информация за некоректните фирми, както и за “залежали” с години обекти.
(Тук малка скоба от личен опит: на мен лично няколко различни агенции са ми предлагали строежи, които са особено проблематични, отдавна зарязани, такива, които много трудно или никак не могат да бъдат завършени и др.; чувал съм от тях какви ли не истории, най-цветущата беше “Другата седмица идват от фирма “Василка” да почистят обекта и вземат Акт 16 – тази приказка ми я разправяха 2003 година, а въпросният обект все още няма Акт 16 и скоро няма и да има, щото все още няма вода и канализация до него). Ако си имате и адвокат, занимаващ се с НИ, потърсете и от него някаква информация – все пак не сте първия, който се интересува от имоти, и вероятността адвоката да знае доста за съответния обект (ако е проблематичен), е доста голяма.
Ако си харесате имот и се свържете със строителя, пазарете се за цената – особено в момента строителите са склонни на големи намаления, защото имоти дал Господ, а клиентите са кът.
Ако ще работите с банка – това ще внесе допълнителна сигурност в сделката – обикновено банките доста добре проверяват за какво си дават парите, и ще ви откажат заема, ако има нещо нередно с имота. Разбира се, брокерите твърдят обратното (че на банките не им пука за вас и имота, който си купувате с техния заем), но това са абсолютни глупости. Особено напоследък.
И последно – никога, ама НИКОГА не се доверявайте на това, което ви говорят брокерите от АНИ – техния интерес се заключава до това да си вземат парите от комисиона (от едината или от двете страни), така че забравете, че защитават интереса ви. Освен това, с малко повече срещи с тях ще се убедите сами какви приказки, фантасмагории и врели-некипели са в състояние да сътворят, само и само да ви склонят да купите даден имот.
Всъщност, сега ще видите реакцията и на самите брокери в отговор на моите писания.
