Quote
k800i
darkside, това - "ще я приема като лична обида ако ме заведат на оглед", показва, че не друг, ти би бил пълен идиот , ако отидеш на оглед, защото това няма как да стане без да го поискаш, та ако отидеш на оглед чия би била вината, на брокерите ли пак ?
Грешиш, бих бил пълен идиот ако купя подобно нещо, а да отида на оглед ще съм "поканен" от брокер!
Това означава, че вие брокитата се опитвате да правите хората на идиоти!
Ето ти една статия от началото на 2007-ма година да поразмишляваш!
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
....."Само през миналото десетилетие светът видя пукането на два „балона" на цените на активите: дотком балона и върлуващата в момента криза в жилищния сектор в САЩ.
Инвеститорът от САЩ Дан Амос (Dan Amoss) вижда един трети „балон", и за съжаление - тъкмо в България. Според този практик с опит на нашия пазар, третият балон, който ще се пукне, е в сектора на недвижимите имоти в България. Какви са основанията за подобна мрачна прогноза?
В началото на процеса на инвестиране в недвижими имоти в България се очакваше цените на имотите в София да достигнат тези в Прага и Будапеща, които от своя страна в близко бъдеще да достигнат тези в Рим и Берлин.
Инвеститорите използваха пари назаем, разбира се. Най-умните и съобразителните закупиха два или повече имота, като използваха първия закупен като гаранция за втория, а вторият като гаранция за третия и т.н. Те бяха гениите, които изградиха пътя на финансовите пирамиди.
Фундаменталните анализи сега доказват, че пазарът на недвижими имоти в България е надценен.
Сериозните анализатори на пазара на недвижими имоти използват два главни индикатора за оценка: (1) коефициентът наем спрямо цена и (2) коефициентът цена към доход.
Първият индикатор наем към цена разделя годишната рента от имота към цената му и така показва каква е текущата възвращаемост на инвестицията. Сто години американска история са демонстрирали, че нормалната възвращаемост е 10 - 12%. Имотът е евтин, ако възвращаемостта достигне 15-20%, а показател 6-8% предполага надценяване и „балон".
През последните три или четири години възвращаемостта в България се движи в границите 3-4%, което вече предполага един много раздут „балон" - имотите би трябвало да са надценени три до четири пъти.
Вторият индикатор, съотношението цена към доход показва колко годишни дохода (преди данъците) са нужни, за да може едно домакинство да си закупи дом.
За една зряла уравновесена икономика, правилото е коефициентът да е средно два пъти превишение цената на имота над годишния доход на домакинството (груби изчисления за пазара в България през 80-те години показват, че е било приблизително така).
В момента на повечето пазари в региона индексът е 7-9 годишни дохода на домакинство като цена на един имот, което отново показва, че цените на имотите у нас са „надути" три или четири пъти.
И въпреки че малцина анализатори в страната ще потвърдят, че в България има нещо подобно на балон (България винаги се е посочвала за специален случай), двата ключови показателя ни карат да се замислим какво става у нас.
Щом от имот се печели по-малко, отколкото от банков депозит, инвеститорите в сектора веднага реагират вдигайки цените, за да компенсират ниската доходност от вложенията в имоти. Това е един от психологическите механизми за надуване на балона.
Така че на хоризонта се мержелее вълна цунами. Ще станем ли свидетели на най-лошата имотна рецесия от последните 76 години? Брокерите ни карат да вярваме, че инвестицията в имот е най-сигурното нещо - но очевидно правилото не е валидно във всички случаи.
На пазара на имоти в България печалбите за година достигнаха 25-35% - може ли подобен пазар да е устойчив? Засега въпросът се потулва от приемането на страната в Европейския съюз, но виждаме, че и европейските страни са изправени пред същия проблем.
Балонът на недвижимите имоти се разпространи сред силните средиземноморски икономики на Испания, Португалия, Франция, Гърция, а след това и в Западна Европа.
Следва Източна Европа, първо Чехия, Полша, Унгария, след това балтийските републики, накрая са Балканите (Румъния, Сърбия, Черна гора, България).
Нито една европейска държава няма да остане незасегната. Кога ли и брокерите в България ще покажат притеснение?"......
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-06-18 15:58 от darkside.
