Quote
antoninus_pius[/quote
Ето 1 интересна статия, писана преди няколко години [
www.istinski-pari.com] относно имотиите, в това число и тези, водещи се за луксозни такива. Писана е преди 3-4 години и не засяга демографската криза, но представя интересни наблюдения върху положението в страната:
"Плановата икономика успя да внесе значителни изкривявания и в жилищното строителство. Изминалите години на преход също допринесоха за това. Като резултат, в обезлюделите села има значителен фонд от големи, макар и далеч от съвременните представи за модерно жилище къщи, които са относително нови и имат живот поне още 20 до 40 години.
В покрайнините на пренаселените градове израстнаха кални комплекси от големи и неугледни жилищни блокове с миниатюрни, лошокачествени и жалки апартаменти, повечето от които са с панелна конструкция. Инфраструктурата на тези железобетонни лабиринти така и не можа да бъде изградена, а продължаващата криза и хроничната липса на средства за поддръжка са на път да превърнат тези комплекси в гета. Първите панелни блокове бяха построени през 60-те години и имат проектен живот от 50 години, което означава, че в близките 10 годени много хора могат да се окажат без жилище, а няма да имат възможност да закупят или построят ново.
В онези времена , част от управляващата прослойка успя да построи относително големи, качествени за времето си и най важното – разположени в най хубавите части на градовете жилища. Част от тези хора сега разполагат единствено с тези жилища и мизерни доходи от пенсии.
Смяната на системата преди 17 години отприщи едно голямо строителство на апартаменти, луксозни жилища, вили и хотелски комплекси. В началото то се стимулираше от ниските цени на строителните материали, спекулативните пари, които някои хора спечелиха лесно и търсенето на луксозни жилища от новите бизнесмени и успелите хора. В последствие се намесиха не до там чисти пари, които се влагаха в строителството на хотели и увеселителни заведения по курортите. Сега бума в строителството се подхранва от нуждата от съвременни офиси и търговски площи (главно молове) в София и големите градове и ажиотажа около влизането на страната в Европейския съюз пред 2007 г., и възможностите, предоставящи се пред гражданите на съюза да притежават недвижима собственост и земя в България.
Строителният бум в България продължава вече 17 години и вече са налице всички признаци, че пазара на недвижимите имоти като цяло е значително надценен.
Поради факта, че българинът е консервативен и има почти фанатична привързаност към собственото жилище балонът на имотите ще продължи да се надува. Цените на жилищата отдавна превишават стойностите, които се получават , ако се направи оценка, като за основа се вземат реално плащаните наеми.
За разлика от САЩ българските имоти в повечето случаи не са финансирани чрез заеми срещу ипотека, макар че тази тенденция се засилва през последните две години, независимо, че високите лихви правят такова финансиране високо рискова операция за хората, които рискуват да вземат заеми за строителство или покупка на жилище. Перспективата пред пазара на жилищната собственост в България се очертава в няколко главни направления.
Поради инерцията на мисленето на хората и българската психология ще продължи строителството и предлагането на луксозни жилища, независимо, че рязко ще намалее броя на потенциалните купувачи. От друга страна, част от собствениците от средата на бившата върхушка ще бъдат принудени да продадат или което е по вероятно ще предложат жилищата си за наемане, за да могат да свързват двата края. Някои от взелите големи жилищни кредити собственици на луксозни жилища няма да бъдат в състояние да погасяват заемите си и банките ще вземат ипотекираните жилища и ще ги предложат на пазара.
Като цяло може с увереност да се очаква в следващите години да има по голямо предлагане за продажба и наемане на големи, луксозни жилища и цените им да падат относително в сравнение със сегашната им стойност.
Излизането от експлоатация на голяма част от панелните блокове ще създаде една нова прослойка от хора, които няма да са в състояние да закупят или финансират строителството на ново жилище и поради това такива хора ще бъдат принудени да живеят под наем. Търсенето на средни и малки жилища за закупуване и преди всичко за наемане ще се увеличи значително и това, а не строителството на луксозни апартаменти е перспективната ниша за строителните предприемачи в големите градове.
При инвестирането в жилищни имоти се препоръчва да се обръща внимание преди всичко и на първо място на разположението на имота. Не напразно „бойният вик” на агентите на недвижими имоти е „Местоположение! Местоположение! Местоположение!” То има първостепенно значение за бъдещото поведение на цената на имота.
Може да се очаква и развитието на една нова тенденция. С нарастването на независимостта на бизнеса от големия град, развитието на комуникациите и общия упадък на градовете, който ще се характеризира с повишени цени, влошаваща се инфраструктура и растяща престъпност, значителен е потенциала на малки населени места, където всеки познава съседите си, живота е по спокоен, евтин и безопасен.
Когато такова градче или село е и курортен център с добра връзка по шосе, шансовете за бъдещ разцвет са на негова страна.
При покупката на земи и недвижими имоти следва да се има пред вид общото състояние на пазара. Той може да бъде надценен или подценен. Универсален индикатор за състоянието на пазара на недвижими имоти е съотношението между цената на дадения имот и месечния му наем, което при стабилна икономика и установен, равновесен пазар трябва да бъде 100, тоест равновесната цена е приблизително равна на 100 наема. Когато наемите са по ниски и съотношението е по голямо от 100, пазара е надценен и тогава е по изгодно да се наема, отколкото да се купува. Обратното, когато съотношението между цените на имотите и наемите е по малко от 100, пазара е подценен и е по изгодно да се купуват имоти, вместо да се наемат.
Добра може да се счита сделка с недвижим имот, при която имота се купува на цена около половината от стойността на построяването на нов такъв имот. Това е много трудно да бъде възприето при сегашната психология на българина, но тези, които имат достатъчно смелост и търпение да изчакат ще бъдат възнаградени.
Накрая ще споменем няколко значителни недостатъка на недвижимата собственост.
Тя не може да се скрие и на практика е най силно облаганата форма на инвестиции. Катастрофалното състояние на финансите на местните власти дава основание да се предполага, че те ще бъдат принудени да увеличават данъците за да закърпят бюджетите си и отчасти за да отговорят на обикновено негативното отношение, което се създава към богатите по време на икономически неблагополучия и кризи. Всеки, който се е опитвал да продаде недвижим имот и е бил притиснат от някакви срокове е наясно, че е изключително трудно да се продаде едновременно бързо и изгодно.
Цените се влияят изключително силно от търсенето и предлагането на недвижими имоти и относително малки промени в един от двата елемента може да предизвика значителни колебания на пазара. Човек знае цената на жилището си на базата на това, за колко такова жилище, разположено наблизо е било продадено. Но когато започнат масови продажби или търсенето силно се свие, цените ще са съвсем други. Нашето мнение е, че следващите години ще изкарат на пазара много недвижими имоти, но купувачите ще бъдат малко и придирчиви.
Накрая няколко думи за селскостопанските земи. Собствената земя дава свобода на човека от другите, но го обвързва със себе си. В случай на опасност или бедствие недвижимата собственост се превръща в бреме, затова всеки благоразумен човек трябва да държи част от богатството си в такава форма, която да му позволява мобилност и независимост."
Това е бъдещето на България - всеки да се спасява по единично, много ми е интересно какво ще покаже преброяването, я има 6 милиона останали в БГ, я няма.....
