Къде е киро на кирия

Quote
Scyther
В днешни времена Киро не е на кирия да купува жилищен имот, поради следните причини:
1. Сумата, която Киро би платил за даден имот би донесла около 2 ПЪТИ по-голям доход от депозитните лихви по нея спрямо разходите по наема на същия. При това Киро не дължи данъци и осигуровки върху приходите от депозитите си. Дори не е необходимо да ги вписва в годишната си данъчна декларация.
2. Сумата, която Киро би получил от рента или отдаване под наем би възвърнала инвестицията му (според сегашните съотношение цени предлага/наеми) в период между 27 и 38 години. При това дължи данъци върху тези приходи, амортизационни отчисления, ремонти и неприятности от липса на наематели или некоректни такива. Тази бакалска сметка не отчита бъдещото понижаване на наемните цени, както и понижаването на стойността на "актива".
3. Цената на кредитния ресурс в случай, че Киро не разполага с необходимата сума увеличава в пъти неблагоразумието в инвестиране в жилищен имот.

Останалото е въпрос на сметки и наблюдаване на графиките, отчитащи състоянието на икономиката, безработицата, паричното предлагане и не на последно място цените предлага в сайтовете.

---

Не е инвестиционна препоръка!

Браво Косачо! Просто, ясно и недвусмислено написано. Мисля, че написаното е разбираемо дори за колегата брокер112. Само се осмелявам да добавя или поясня, че Косача в случая под актив има предвид къща, апартамент, търговско помещение и пр., но не земя.
За земя сметки за амортизационни отчисления и ремонти не са на дневен ред.

Аз не мога да спра да се чудя на Кировците и Данчовците, купуващи апартаменти с ипотеки ! Ми за двадесет години е възможно да се случат доста неща, вярно че имат застраховка, но риска е голям. От друга страна съотношението цена - доход е доста раздуто по отношение на цената. При тази слаба доходност е особено непуполярно да се купува имот с чисто инвестиционна цел. Възвръшаемостта е в пъти по-малка от общоприетите норми за САЩ например.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-13 01:32 от sobstvenik 31.

Да поясня:
Търся си точно тристаен апартамент (за такъв става дума)
И благодарение на тази проста сметка сравнявам ценовите равнища. И покупката на имот е уникална набутвация. Имам парите да го платя кеш този имот в момента, ама не съм толкова "ГЛУПАВ" или "УМЕН".
И понеже лихвата сега е към 10%, то цената трябва да стане 2 ПЪТИ и малко по ниска за да има изобщо смисъл да ходя да го гледам и да става пазарлък.
А това е една от най-добрите цени в момента в София = апартамента е 130кв "мръсна" площ
Аз не бързам заникъде - още 1-2 години ако трябва ще почакам да се нормализират нещата.

Quote
bota156
Да поясня:
Търся си точно тристаен апартамент (за такъв става дума)
И благодарение на тази проста сметка сравнявам ценовите равнища. И покупката на имот е уникална набутвация. Имам парите да го платя кеш този имот в момента, ама не съм толкова "ГЛУПАВ" или "УМЕН".
И понеже лихвата сега е към 10%, то цената трябва да стане 2 ПЪТИ и малко по ниска за да има изобщо смисъл да ходя да го гледам и да става пазарлък.
А това е една от най-добрите цени в момента в София = апартамента е 130кв "мръсна" площ
Аз не бързам заникъде - още 1-2 години ако трябва ще почакам да се нормализират нещата.

bota156, не си глупав, но не си и единствен. Точно на такава като твоята позиция са 99.8% от купувачите в БГ сега. Т.е балъците се набълбукаха с ипотеки и сега е времето на имащите кеш но те както и ти си правят добре сметката. При това положение е логично пазарът на имоти да е вял, докато продавачите не си коригират цените повече от 2.5 пъти в посока надолу. При това положение наистина ще видим нивата на kuku987 на ТОП локейшън.

Quote
Баш Брокеро

Quote
bate dimo
много странно съждение ами ако не ти трябва не го купуваш

Напротив, много добре дори си разсъждава човека. И в двата случая апартамента не е собствен. Тогава за чий х–й да плащаш само лихва, по-добре наем.

Тепърва ще има доста изненадани ипотекари, които ще разберат, че досега само лихви са плащали. А за главницата ще имат избор:
1. Или я плащат накуп + наказателни лихви.
2. Или апартамента си остава собственост на банката и язък за плащаните лихви от по 10-12%.

Поредното глупаво изказване на "специалист":]Имота е на човека ,който го е закупил,банката е кредитодател за закупуването му.Затова има и нотариален акт.Моля като сте неуки не пишете глупости. Второ-има 2 вида договори за ипотечен кредит-единият с първоначално изплащане на лихва и последващо на главница,а другият-равни вноски с изплащане едновременно на лихва и главница.

Quote
Перловец
Поредното глупаво изказване на "специалист":]Имота е на човека ,който го е закупил,банката е кредитодател за закупуването му.Затова има и нотариален акт.Моля като сте неуки не пишете глупости. Второ-има 2 вида договори за ипотечен кредит-единият с първоначално изплащане на лихва и последващо на главница,а другият-равни вноски с изплащане едновременно на лихва и главница.

Аз пък мога да ви кажа за трети вид ипотека - "само лихва" (Interest only). Изплащаш само лихви На пръв поглед изгрежда че никога няма да го изплатиш, но не е точно така. За да ти дадат такъв кредит, трябва да имаш някаква сума, нещо като "самоучастието", която депозираш на влог банката или във фонд към нея. След Х години (не са дефинирани предварително) тези пари са се умножили достатъчно, за да покрият главницата. Можеш да си добавяш към тях според възможностите разбира се. Ако стане проблем - пито платено, плащал си само лихви, все едно си живял под наем и банката прибира имота. Друг е въпроса че тукашните банки не биха искали и да чуят за подобно нещо - някак си не е достатъчно заробващо

Тея бакалски сметки за наем срещу ипотека си ги правя и аз. При мен сметката е, че апартамента в който живея струва 30,000 евро, аз го наемам за 150. Ако в момента имам половината сума за самоучастие, ипотеката ми излиза 157 евро на месец за 12 години. От друга страна сумата на самоучастието от депозитни лихви ми плаща половината от наема.

Въпросът опира изцяло до очакванията за бъдещето. Дали държавата и градът където си купил ще си заслужават да живееш в тях след 20 години, или не. Как ще санират. Какво ще правят с данъците. Ще има ли инфлация, колко, докога...

Наемът ти дава мобилност. Собственото жилище - сигурност (говорим за нива на вноска които могат да се покрият даже и ти и партньорът ти да работите за минимална заплата или да сте на борсата).

Quote
ndachev

Quote
Перловец
Поредното глупаво изказване на "специалист":]Имота е на човека ,който го е закупил,банката е кредитодател за закупуването му.Затова има и нотариален акт.Моля като сте неуки не пишете глупости. Второ-има 2 вида договори за ипотечен кредит-единият с първоначално изплащане на лихва и последващо на главница,а другият-равни вноски с изплащане едновременно на лихва и главница.

Аз пък мога да ви кажа за трети вид ипотека - "само лихва" (Interest only). Изплащаш само лихви На пръв поглед изгрежда че никога няма да го изплатиш, но не е точно така. За да ти дадат такъв кредит, трябва да имаш някаква сума, нещо като "самоучастието", която депозираш на влог банката или във фонд към нея. След Х години (не са дефинирани предварително) тези пари са се умножили достатъчно, за да покрият главницата. Можеш да си добавяш към тях според възможностите разбира се. Ако стане проблем - пито платено, плащал си само лихви, все едно си живял под наем и банката прибира имота. Друг е въпроса че тукашните банки не биха искали и да чуят за подобно нещо - някак си не е достатъчно заробващо

Тея бакалски сметки за наем срещу ипотека си ги правя и аз. При мен сметката е, че апартамента в който живея струва 30,000 евро, аз го наемам за 150. Ако в момента имам половината сума за самоучастие, ипотеката ми излиза 157 евро на месец за 12 години. От друга страна сумата на самоучастието от депозитни лихви ми плаща половината от наема.

Въпросът опира изцяло до очакванията за бъдещето. Дали държавата и градът където си купил ще си заслужават да живееш в тях след 20 години, или не. Как ще санират. Какво ще правят с данъците. Ще има ли инфлация, колко, докога...

Наемът ти дава мобилност. Собственото жилище - сигурност (говорим за нива на вноска които могат да се покрият даже и ти и партньорът ти да работите за минимална заплата или да сте на борсата).

Това не го писах,защото в България го няма...Зависи в какъв апартамент живееш...Ако е панел-не си заслужава...До голяма степен и ново строителство-също.Качеството понякога е по-лошо и от това на панела...

Не разсмивайте Главния Архитект с вашите инвестиции.Щото ако прати 6.5 по Рихтер колко ще е доходността

Quote
bota156
Давам Ви пример 2 обяви на един и същ апартамент:
Продажна цена = 75к евро.
Наем - 270евро.
Да сметнем на заема лихвата - нека да е 5% - не че има такава и да не плащаме изобщо главница а само лихвата.
5% от 75к - 3750 евра.
Наема - 270*12 - 3240евра.
Е за какъв да се купува този апартамент?

Ами - правилна сметка, въпреки малко странният език.
Без да знам подробности - приблизителната месечна вноска върху заем от около 60 000 евро е някъде между 500 и 600 евро. Това е близо два пъти по-високо от дължимия наем за подобен апартамент. Тази ситуация ясно определя избора на нуждаещия се от жилище - да се плаща наем е по-изгодно, отколкото да се изплаща ипотечен кредит. В настоящия момент нещата стоят именно така.

Quote
Scyther
Тази бакалска сметка не отчита бъдещото понижаване на наемните цени, както и понижаването на стойността на "актива".

Само за да бъдем изчерпателни - "тази бакалска сметка" не отчита и възможно повишение както на наемните цени, така и на цените на НИ. Т.е. - сметката е за ситуация "тук и сега". В икономическите анализи с прогнозен характер, да напомня, това е сигурна грешка.