Цени на НИ/наеми

Колегата Начев отново зачекна една стара доста дискутирана тема - отношението цени-наеми. Според доста учестници е нормално цената на един имот да е равна сумата на наемите за 10-12годишен период. Само дето това отношение през последните години не е такова не само в България, а и в доста други цени.
Аз не споделям мнението, че веднага трябва да решим, че НИ са надцени и че съотношението цена-наем трябва да влезе в нормите. Нещо повече струва ми се, че това мнение е преобладаващо, защото е най-лесното обяснение. Някак набързо решаваме, че щом нещо е било така в продължение на определен пероид от време значи е било нормално да продължи да бъде така, независимо от промените, развитието и т.н.
Аз лично не мисля, че в близко бъдеще това отношение ще бъде такова, каквото е било в близкото минало.

4ovek, ако според теб това не е губене на виртуално пространство, щ кажа само, че съм съгласна с теб - не мисля, че съот. цени/наеми ще се върне в старата равновесна точка за сметка на спад цените на имотите.

"4ovek, ако според теб това не е губене на виртуално пространство.."
Добре де нали ти обещах, че няма повече да те прекъсвам не беше ли достатъчно Нищо, този път ще приема удара с усмивка ама да знаеш, че не е честно

Интересно ще ми бъде да разбера защо мислиш, че няма да се върнат там?

Колко жалко ! Аз пък така се надявах, че като ни прочетат форумните напъни и инвеститори и строители ще решат дружно да свалят цените :-))

А иначе сериозно,
Приказката тръгна от думичката балон, употребена от конкретен човек в конкретен писмен материал. Аз не я харесвам много тази дума, ама разгеле - образна е.
Дори да го наречем надценен актив - все тая, това го има, част от реалността е и тук харесване, нехаресване не играят.

Пътят до постигане на равновесна точка, респ. нова равновесна или следваща такава може да е странен, объркан, дори на моменти да изглежда нелогичен.
Тези точки са резултат от преплитането на фактори, гарнирани с безмилостна борба за налагане на интереси. В резултат на това винаги някаква част от играчите имат временни, но никога вечни предимства.

Това, което ни се случва тук и сега, ни се струва най-важното нещо във вселената, но уверявам всички - това е лъжовно. Нещата са се променяли и повтаряли безкрайно и преди нас, ще се повтарят и след нас.
Не съм готов да изключа аксиоматично някакво състояние на нещата, през което сме минавали вече.

Не съм готов да махна с ръка и да кажа - разни хора са наблюдавали и анализирали като занятие дълги периоди от време разни процеси и явления, но поради променени условия в момента - изводите им са неприложими или грешни.

В съвсем практически прочит - няколко безспорни неща :
1. При прилагане на Показатела на г-жа Костадинова и данните на индустриуоч - получи се 395,- Е м2
2. При прилагане на офертни данни на имоти.нет за наеми и ценово съотношение наеми/цени 10 г. наема - май беше 330,-
3. Миналата есен г-н С. Пешов в отговор на твърдения, че себестойността на строителството била около 200 Е м2, спомена че продажби под 360 Е ново значат, че е имало компромис с качеството. (не съм напълно сигурен, дали точно това каза)
4. Йоана със сигурност има таблица за смятане на DCF и ще ни съобщи, какво ще се получи при използване на този метод. Само моля те - гледай да не го изкараш между 300 и 400 :-)))).
5. Методът за определяне на нетната стойност на активите - тук не е подходящ.
6. Какво остана ? А, сравняване на стойности при реално постигнати сделки. Е, тука поне всичко е ясно. През пролетта един апартамент на бул. Левски в София се продаде по 2000 Е на м 2.

Удряме средно аритметично (щото някой провокатор пак е скрил тегловите коефициенти) и се получава, че "справедливата" цена в София е 770 Ем 2 :-)))

Отдъхнах си !

4ovek, мисля че ти веднъж отбеляза че хората не се интересуват вече колко е цената на м2, а от това каква е месечната вноска по заема. Сега ако един апартамент мога да го взема с 80% заем и вноската ми за 15 годишен заем да е колкото наема - веднага го вземам - без да се замисля. Ако излиза колкото 20 годишен заем половението е 50:50. Ако излиза колкото 30 годишен заем - изобщо няма и да си помисля да го купувам. Т.е според мене около наем равен на вноската за 20 годишен заем за 80% от цената е равновесието на пазара.

Към момента, ако използваме лихва от 8% и статистиките за наеми и продажби на imoti.net се получава следното:

100 м2 са 573.82 * 100 = 57382 евро
100 м2 под наем са 100 * 3.40 = 340 евро на месец. Ще питаш що 3.40 а не 3.54 - ами защото в Света Троица има един триестаен дето е за продажба , пък те го смятат за под наем и статистиката се изкривява. Освен това в момента покрай студентите наемите са завишени, ама айде този фактор няма да го вземаме под внимание.

Та значи смятаме 80% кредит на 57382 = 45905.6.

Значи 15 годишния заем излиза с вноска 438, 20 годишния - 383, 30 годишния - 336

Значи в момента сме на положение 30 годишен заем за 80% от стойността.

За да дойден в равновесно положение, според мен, 20 годишен заем - цената ма м2 трябва да е 509 е/м2.

Пак повтарям тази сметка е правена при завишен наем в момента според мен заради студентите.

Колега Начев, само едно вмятане - някъде из форума мярнах колежка с името "Йоана", така че моля по тази причина (да не стане объркване), да използваш ника ми Joan, който е регистриран и се надявам да не може да ми бъде "отнет" от друг. Иначе нямам нищо против да бъда "Йоана", но се боя от недуразумения.

Да, Тинки,
Това е още един нов, интересен и възможен подход !

О, кей,
Нямай грижа, вече ще се боря здраво с мързела и ще се старая да сменям чинно регистъра.

Боя се, че ако нещата се развият по сценария, предположен от мен и от 4ovek, Тинки с този подход може и да си остане цял живот под наем - не че мен ме притеснява това, а май и него не го притеснява. Няма лошо, щом всички са доволни!