Съвет на седмицата

Както може би сте забелязали от imoti.net са подели инициативата "Съвет на седмицата"
в новата версия на сайта.

Ето и първия съвет:
[www.imoti.net]

Хубав съвет но мен малко ме озадачи следното:

Quote

Съветът ни към вас в случай, че смятате, че нямате нужда от помощта на посредническа агенция е да не се заемете с публикуването на обяви в интернет и вестниците за недвижими имоти

Добре де как да рекламират - с обяви по спирките ли?

Сега следва въпроса защо е този съвет:
1) грижа за клиента, които няма нужда от посредническа агенция
2) начин за набиране на клиенти като им се показва какви лоши работи могат да станат
2) страх от увеличение на броя на обявите от частни лица

1.Не.Коректно би било да обясни,че щом човек е решил да продава сам,трябва да го заяви на брокера,който му се е обадил.И да подчертае,че цената е определена,не подлежи на промяна -т.е. никакви завишения за комисион не разрешава и офериране- също.Ако въпреки това,брокерът реши да доведе клиент-то продавачът няма никакъв ангажимент към АНИ.

2.Не.Необходимо обяснение,защото малко продавачи осъзнават,че пазара е един и ангажирането на няколко агенции,хитрините-заявени различни квадратури и цени,не помагат за по-бързата продажба.

3.Не.Причините да се обърне човек към АНИ са различни.Някои не издържат керваните от купувачи.Затова дават ключ на брокера.Други си знаят,че не могат да се пазарят, трети се нервират лесно ако някой направи забележки по имота им.Не на последно място,хората не искат да развяват личните си телефони и адреси в "публичното пространство"

камелия Написал:
-------------------------------------------------------
> 1.Не.Коректно би било да обясни,че щом човек е
> решил да продава сам,трябва да го заяви на
> брокера,който му се е обадил.И да подчертае, че
> цената е определена,не подлежи на промяна -т.е.
> никакви завишения за комисион не разрешава и
> офериране- също.Ако въпреки това,брокерът реши да
> доведе клиент-то продавачът няма никакъв
> ангажимент към АНИ.

Малко уточнение.

Наистина продавачите, които не искат да наемат агенция е ДОБРЕ И ПРЕПОРЪЧИТЕЛНО да заявят на брокера/агенцията, че ще продава сам, че "цената е определена,не подлежи на промяна -т.е. никакви завишения за комисион не разрешава и офериране- също".

Но липсата на заявление, не ангажира автоматично продавачът да ползва цялата (или стандартната) услуга на агенцията, която му се е обадила. Т.е продавачът се ангажира само с това, с което изрично се е съгласил (като писмената форма е за предпочитане).

Например:
На обява на частно лице се обажда брокер и казва "Имам потенциален клиент за Вашия имот, мога ли да го доведа на оглед". Ако продавачът се съгласи, той приема само огледа.

НО ОТ ОТВА НЕ СЛЕДВА, ЧЕ АГЕНЦИЯТА ИМА ПРАВО ДА ПУСКА ОБЯВИ ЗА ИМОТА, ДА ИСКА КОМИСОННА ОТ ПРОДАВАЧА И ТН. Дори, ако агенцията намери купувач на по-висока цена, разликата е за продавача.

Ако в продавачът се е съгласил само на оглед, но въпреки всичко агенцията пусне обява (леко модифицирана обикновено) - това нарушава ЗЗП, и мисля че и ЗЗД - юристите на АНИ ще ти обяснят защо.

И обяснението, че агенцията му върши работата на продавача е некоректно, защото когато 5-10 агенции без разрешение пускат обявата, предлагането се наводнява и наистина е загуба на време на потенциалните купувачи да открият първоначалната оферта.

Комисонната, която плаща купувачът на своя брокер е съвсем отделен въпрос, за който вероятно има отделен договор, и този договор и задълженията по него не касаят продавача.

за т 2 и 3 съм съгласна

Общо взето АНИ трябва да върши това и само
това, за което е наета, при условия и на цена, която предварително е договорена.


Блондинка по душа

1. И според мен така е редно. Трябва обаче дебело да се подчертае, че след изрична забрана за реклама брокера не трябва да рекламира имота. Това естествено не пречи да води клиенти при купувача, без да му иска нищо. Примерно: брокера знае за имота, но не може да го рекламира, идва купувач и му казва търся това и това. В този случай броекра може да му предложи имота. Според моята "теория" след като купувача е възложил търсене той ще плати комисионата. Продавача в този случай е дължи нищо.

2. Аз също съм един имот да се продава само от една агенция.

3. Предплатените карти ги продават на всеки ъгъл даже и с подаръци. Гледам биканекта с някаква волейболна топка върви.

Тинки Уинки Написал:
-------------------------------------------------------
> 1.Трябва обаче дебело
> да се подчертае, че след изрична забрана за
> реклама брокера не трябва да рекламира имота.

Тинки,

Агенцията не трябва да рекламира имота без изрично съгласие за това от продавача/наемодателя.

> 2. Аз също съм един имот да се продава само от
> една агенция.

Бих се съгласила с това, ако брокерите не могат или не искат да представляват и двете страни по сделката. Работата с 1 агенция й създава усещане за монопол. Ако се работи с 1, много точно трябва да се уредят правата и задълженията на АНИ. (като имам време ще се обоснова по-подобробно, макар, че е дикутирано многократно).

Според мене при съществуващите неписани правила на брокерите в България е най-добре да се работи с 2 агенции - те се конкурират помежду си и интересите на провадача и посредникът най-пълно съвпадат.

А като купувач - бих искала да доживея времето, в което мога да възложа търсенето само на 1 агенция, но .........
Докато има обяви - само за частни лица, това означава, че предлагането за директния клиент е по-голямо и искам не искам, съм принудена да си търся сама, а комисонната, която плащам е "бонус за агенцията, за да ме пуска първа на оглед и да ме глези, търсейки компромиси. "





Блондинка по душа

[www.ipo.bg]

Кои са петте основни риска при покупка на земя

Симеон Митев, РЕ/МАКС Шанс груп
06.07.2007 10:05

"Градоустройство, документи и финансиране крият капани при сделките
Покупката на земя е сериозен акт и изисква многобройни проверки. Без тях по метода проба-грешка може да се стигне до парични загуби, проваляне на проекти, както и до сериозни морални щети.
Много купувачи все още не си дават сметка за рисковете, които крие подобна инвестиция, и прибягват към нея без помощта на консултант или посредник. Така рискуват да попаднат в многобройни капани.

Документи

Непълните документи са един от основните рискове при сделките със земя.
Често проблем са липсващи решения на поземлените комисии за възстановяване на имотите, на чиято база се издават удостоверения за наследници. Това крие риск част от наследниците да бъдат пропуснати и да предявят претенции към купувача месеци след сключване на сделката. Вариантът за него е или да плати исканата от пропуснатите собственици цена, или срещу него да бъде заведено дело, което блокира проекта му и може да се проточи с години. Възможен изход е разваляне на сделката, но веднъж платени, парите по нея много трудно ще бъдат върнати от останалите собственици. Затова част от работата на специализираните агенции е да проверят дали дадено удостоверение за наследници е актуално, а често се налага и да издирват наследници.

Градоустройството

С приемането на новия общ устройствен план на София има много случаи на разминавания между ново и старо градоустройство. Ако старото е допускало строителство с разгъната застроена площ 15 000 кв. м в даден имот, по новото може да се изградят само 12 000 кв. м, което влияе върху цената му. Затова документите, свързани с градоустройството на парцел, трябва да се актуализират в Дирекцията по архитектура и градоустройство.
Друг проблем са отстоянията. Парцел от 2000 кв. м с кинт 5 например позволява строителство на сграда с разгъната площ
10 000 кв. м. Понякога обаче тя не може да бъде постигната изцяло заради отстоянията.
Подобни проблеми се явяват и при парцели с неправилна форма, които изискват специфични архитектурни решения, както и при обемни сгради, където осветление във вътрешността се постига с атриуми, вътрешни дворове и други елементи, които също изяждат от площта.

Комуникациите

При покупка на парцел трябва да се проверява откъде минават ток, вода, канал, газ и други трасета. Това се налага с оглед на най-близките точки за свързване с главните колектори.
По-големият риск е, ако тези трасета минават през парцела, тъй като около всяка подземна и надземна комуникация трябва да се спазват сервитутни зони, които сериозно ограничават възможното застрояване.

Финансиране

Недобре уточнени параметри с банката, от която очакваме кредит за покупката, може да доведат до сериозни проблеми и дори до загуба на предплатеното капаро. Има случаи, когато 10-15 дни преди сделката банката отказва кредит или не отпуска искания размер и купувачът започва обиколки по други финансови институции. Още преди подписване на предварителен договор и плащане на капарото той трябва да е наясно с параметрите по бъдещия кредит.

Цената

Ако сделката е вписана на по-ниска цена от реалната, при разваляне на сделката купувачът може да не получи пълната платена сума. В много случаи в нотариалния акт фигурират само 40-50% от нея. Останалата част е дадена срещу разписка, която е по-трудно защитима. Затова тенденцията е да се изповядва на реална цена. Тя бе внесена и от чуждите купувачи, които плащат по банков път."


Симеончо Митева от бившото Шанс 96 рядко дава смислени съвети, но сега е успял да сътвори няколко добри изречение - хареса ми този път.


Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

[www.imoti.net]

Как да се предпазите от непрофесионални услуги и агенции?

Бих посочила няколко стъпки, които ако те спазват, ще спестят време, разочарования и най-вече ще избегнат риска от злоупотреби и измами:

1. Изберете подходящата агенция за ваш посредник
2. Как? Посещавайте офисите и там направете своя избор, не по телефона. Личния контакт и разговор на място ще ви дадат правилната ориентация. Задавайте въпроси: за фирмата, от кога е на пазара, къде рекламира, какви услуги предлага, с какви оферти работи и т.н.

Когато вече сте преценили и избрали вашия посредник, настоявайте за възлагателен договор за посредничество. Подписвайки такъв договор, можете да разчитате, че агенцията ще работи за вас професионално и по определените от вас параметри, ще носи отговорност за извършената услуга.

Изисквайте легитимация при първия контакт с посредника. СЛУЖЕБНАТА КАРТА ще ви даде първоначална информация при посещението на дошлия посредник. Не допускайте в дома си непроверени хора. Визитната картичка не е гаранция за притежателя й. Можете да проверите в офиса, посочен на картичката има ли такова лице в тази фирма. . Това, което споделям не е случайно. Зачестиха случаите на злоупотреби с имена на фирми, познати на пазара от години. Тези ”посетители”, на които вие сте се доверили само с едно телефонно обаждане не винаги са добронамерени.

По-трудно и рисковано е, когато вие сте Купувач, на когото трябва да бъде гарантиран професионализъм, правилния избор и получаване на неоспорим нотариален акт. Понякога си мисля: добре че не съм на мястото на тези клиенти. А откъде идва проблема? От всичко споделено до тук - липсата на професионализъм на голяма част от посредниците и най-вече от некоректността и нелоялността на публикуваната информация. Море от информация, море от агенции. А колко от тази информация е проверена и реална?! В специализираните издания, както и в различните портали в интернет-пространството, освен на професионално работещите в бранша, можете да попаднете и на “посредник”, работещ от кухнята или току що събудил се в спалнята. И когато вие поискате по-подробно описание или оглед за даден имот, тогава започват изненадите, като например: “Ами ние вчера го продадохме! Не се продава! Има нова цена! и т.н. Веднага след това идва и предложението: „Но ние имаме и други оферти, подходящи за вас...“. И така започва едно меко казано „зарибяване“ и в един момент вие така сте се оплели в капана, че започвате да негодувате по адрес на фирмите: „Те са некадърници, скъсаха ми нервите, губиха ми времето и т.н“. Това се случва, защото разчитайки на случайно подбрани оферти и телефонни разговори вие попадате на „незнайния посредник“, който е готов да ви предложи „чудеса“, само и само да не ви изтърве като бъдещ клиент. И затова моят съвет е: преценявайте на място дали да се доверите на съответната агенция или да продължите да търсите вашия посредник, на когото да разчитате, така както на вашия личен адвокат, личен лекар, личен автомонтьор и т.н.

Липсата на регламент или поне на някакви правила в нашия бранш, позволява едва ли не всеки да бъде посредник, независимо дали има право или не. СПОРЕД НАШЕТО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО, право да упражняват тази дейност имат фирмите, регистрирани по търговския закон, които са посочили като предмет на дейност „Посредничество при сделки с недвижими имоти“, регистрирани по ДДС, ЗКПО или заплатили патентния си данък, ако са ЕТ. Засиления интерес от чуждестранните фирми за разкриване на офиси в БГ е добър знак за пазара на недвижими имоти в България. Но нека тези чуждестранни фирми да бъдат така добри да работят по нашите закони, макар и без конкретни и ясни правила...

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Хубаво е че има хора които са осъзнали че трябва да има правила на този пазар, а не хаос.

Продавач, без да се обиждаш ама да сравняваш квалификацията на лекар с тази на посредник е абсурдно.
Един участник каза преди време, че агенциите продават информация - концентрирай се над това. Печелите, защото успявате да скриете информацията и след това я продавате, а не защото имате много знания в областта на правото, градоустройството и строителството.
Ако тръгнеш да се доказваш в посока на професионализъм и знания ще сбъркаш. Нотариусът знае много повече за това как се пише договор, архитектът много повече за градоустройство, инженерът за видовете строителни технологии, някой купувачи знаят достатъчно за това, какво се предлага на пазара просто защото са търсили месеци наред.
Концентрирай се над "имам информация аз имот , който отговаря на Вашите изисквания ако искате да ог купите ще трябва да ми платите".

Какви правили, Тинки?
Не се заблуждавай, че говорите за еднакви правила.