Как се формира цена на парцел за жилищно строителство

Колко подземни гаража ще реализираш на 250кв.м.? Имай предвид, че колкото жилища и ателиета имаш толкова гаражи ще трябва да осигуриш + някой и друг за офисите.
Преди да пристъпваш към покупка на парцела плати на някой архитект да ти направи идеен проект за да видиш за какво точно става дума.

Видях, че предполагаш, че 6 гаража ще можеш да реализираш. Да кажем, че си прам, макар, че аз ги виждам 4.
Ще ти одобрят 5 жилища по 200кв.м. всяко и офис 150 кв.м. Значи ще продаваш жилища по 200К евро , които не са лукс. Не казвам, че няма да успееш - докато има балъци ще има и тарикати, ама хората, които дават по 200К за жилище имат леко завишени претенции към детайлите, а освен това си правят къщи. Освен това разгледай за 200К какво предлага конкуренцията.
Може би ще стигнеш до идеята да правиш гаражи на две нива - ще платиш за поректа, след това като видиш офертите на строителите ще платиш за преработка на проекта...
Я по-добре не го купувай и ги остави сами да си го строят.

Човек ,замисъла ми е следният.Няма да има големи апартаменти.Мисля за един 3-стаен от по 90-95 кв/м и две малки 2-стайни 45-50кв/м.Малките ще бъдат със статут на ателиета.Незнам дали си виждал но за ателиетата не се иска задължително гараж.Според идейния проект се получават супер практични маломерни жилища.
Гаражите ще са 6 защото подземното РЗП ще е 250кв/м и ще обхване целия парцел.Самата сграда ще заеме 200кв/м от парцела,на останалите 50 ще има беседка с градинка.
На партера ще има заболакарски кабинет,за които от сега имам познат които питаше,един офис и един магазин.Другата седмица май ще правим предварителен договор ,иначе цената я намалиха на 380 000 и цялото прехвърляне от мен.

Свърши номера с ателиетата без гаражи. Особено пък в Лозенец, особено пък ако са толкова много на брой - просто забрави.
1500 евро на кв.м. за парцел предполага, че ще реализираш нещо уникално, което да продаваш много скъпо - иначе си с двата крака вътре.
А и как ще строиш като няма площадка...
Не знам как реши, че 400 евро ще ти струва строителството - просто ще ти се изправи косата ако видиш реална оферта с всички разпходи при такова затруднено строителство.

Номера с ателиетата и гаражите не е свършил,питах тази седмица в общината,още повече че не са много,а са 10.А за цената 400евро вярно не съм водил изпълнители на терена,но 400евро е най-високата цена на шпакловка и замазка,която получих.Средно са между 250 и 350евро на кв/м с материали добро качество(не лукс).Бригади от Родопите предлагат и по-ниски оферти,тях не ги броя.
Просто вече имам достатъчно ресурс след като продам и няколко ваканционни апартамента да пробвам печалба от строителство,не само от наеми и препродажби.
Естествено може да съм вътре ,но ако искаш да печелиш трябва да рискуваш

Явно човек като си е навил нещо на пръста не можеш да разубедиш.
Имаш ли писмено становище от главния архитект или само устно са ти отговорили? ДАГ от една-две години не разрешават ателието без паркоместа, общините разрешаваха. Има голяма вероятност докато ти станат готови проектите да се сменят мнението в общината.
Ама естествено, че ще ти оферирарт 300-400 евро на кв.м. - това не включва всички строителни разходи. Има доста дето не се поемат от строителната фирма. Най-вероятно щее без цената на асансьора, без цената на присъединяване към електро, за топлофикация е 100% , че няма ад е включена.... Сигурен съм, че не си калкулирал стотина дребни неща - примерно тротоарно право - при този малък парцел нямва начин да се оправиш без да го платиш за 1,5 години - цена към момента за Лозенец някъде 45лева на кв.м. на месец. Ако наемеш 30кв.м. - към 20000 лева...
А замисли ли се какво става ако фирмата която наемеш не получи лиценз до края на годината? Ще трябва да я сменяш, а това води до голямо оскъпяване...

Основнатат ти грешка, която допускаш е , че ще купиш скъпа суровина за да произведеш евтин продукт. При строителството е много важно да имаш идея какво ще направиш и да не се отклоняваш от основната линия по време на реализацията на плана, въпреки много иеи които ти идват. А ти още след покупката сменяш тактиката - ако продължаваш така сградата ще излезе пълна боза.
Според мен ако решиш да купуваш този парцел трябва да смениш тактиката и да се правиш на Абрамович Правиш сгадата мечта - оферираш на 2000 евро и нагоре, като си готов да платиш и 1000 евро за строителството.
Какви са плюсовете - сградат е малка на топ място - значи може да се реализира наистина луксозно строителство.
Е всичко това е при положение, че можеш да осигуриш финансиране за към 1,5млн. евро, като ще продаваш след завършване. Ако ще пестиш и ще се пазариш със строителите - построй нещо в Обеля или Левски - ще продаваш на 500 евро и там наистина може да ти излезе 400. ще реализираш 25% печалба за две години.

Прав си наумил съм си го вече.Иначе цените са с асансор ,но тези които са под 300евро кв/м са без.За топлофикация е така,но аз не съм решил дали да е с тец.Единственото което ме тревожи е този 5-годишен гаранционен срок след завършване на сградата.Защото ако изпълнителя не си свърши работата,ще го ям аз ,тъй като с мен купувачите сключват договор за покупко-продажба.
Първоначлно бях решил да търся парцел за офис-сграда и да не я продвам ,а да я отдем цялата под наем.Но там цените се умопомрачителни и конкуренти са ми руски олигарси,евреи и въобще всякакви крупни мошенници,които манипулират пазара.
Иначе няма какво толко да мисля,бизнес не се прави с прекалено много обмисляне,защото така нищо няма да направиш.Ако много мислех последните 4 години нямаше и една сделка да сключа и да си остана с парите които имах 2003-та.
Що се отнася до малките апартаменти,това според мен е най-удачния вариант,както и според консултанти от агенции за НИ.
Сградата ще отговаря напълно на качеството на съседните,без една ултра-луксозна сграда на Бигла-3 но тя е в другия край на улицата.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-03-03 19:20 от ivo_1.

"Но там цените се умопомрачителни и конкуренти са ми руски олигарси,евреи и въобще всякакви крупни мошенници,които манипулират пазара. "
Е ти пак купуваш на умопомрачителните 1500 евро на кв.м. - виж в една друга дискусия как участници се чудят как така ще излезат сметките на руснаци, които купили за 2000 евро на кв.м. терен.
Имаше една статия дето представител на чужда фирма твърдеше, че 15% трябва да е инвестицията в земята за да е атрактивен парцела. Ти отиваш на 40%. Значи правиш грешка още преди да си започнал. Хайде нека не е 15%, нека са 25% - но 40% е ужасно много (нали твърдиш, че ще продаваш на 1000). Та ти по-добре да им предложиш 50% обезщетение на шп. и зам. като вземат по-неатрактивните имоти - те ще си смятат така 1500 евро на кв.м. * 500 кв.м. - 750 000 евро.
Аз накрая ще хвана да я намеря тази обява, да се обадяи да предложа 50% обезщетение, че да те отърва от това набутване, което си на път да направиш. След моето предложение - цената им хвръква на над 500К
Иво, стротелните фирми печелят добре защото не плащат за земята толкова голям процент от продажната цена, колкото си на път да дадеш.

Забравих да те питам - как реши, че тази квадратура , върху която правиш сметки може да се реализира? Аз скоро имах случай при който се оказа, че на парцел 400 кв.м., въпреки високите кинтове и плтности реално можеше да се реализира сграда със 750 кв.м. РЗП., а не с 1300.