Как се формира цена на парцел за жилищно строителство

Здравейте моля за съвет, четрима собственици сме на имот в идеалния център на София
Района е в карето на улиците Одрин, Бул Стамболийски и Иван Иванов
интересуваме:
Като съм притежател на :
20/ 100 идеални части от дворно място 338 кв.м и жилищна сграда 35кв включена в дворното място.

Теренът е с разрешение за високо строителство - 7/ 8 етажа

Един строителен предприемач направи примерна скица на новият строеж :
Въпроса ми е , ако на всеки етаж има застроена площ 100 кв какво да поискам за да предоставя правото на строеж в/у имота.

Благодаря

С уговорката, че практиката във Варна и София може да е различна, ще си позволя една груба сметка:
По някаква причина строителят държи офертата за обезщетението да идва от продавача, т.е. ти предлагаш цена, за която строителят/предприемачът може да те ориентира с данни за приблизителната обща застроена площ на бъдещата сграда, средната цена за кв.м. в района, срока на завършване и т.н. Всички сметки започват от процента на обезщетение с жилищна площ готово строителство, минават през пазарната цена на тази жилищна площ и някакъв коефициент за превръщането й в реални пари (кеш) към датата на завършване на обекта или към момента на разплащането.
Съвсем условно приемам, че процентът на обезщетение е 40 за всеки съсобственик, за 1/5 от парцела това са 8% от РЗП. 100 м2 х 8 етажа = 800 м2 РЗП на новата сграда (това е максимална, но не винаги постижима РЗП). Твоят "дял" е 64 м2. Умножено по средната пазарна цена в района (пак условно 1000 евро/м2) това прави 64000 евро, но с уговорката, че това не са пари, а имот от сградата на тази стойност след две години (или колкото е срокът за строежа), когато тези 1000 евро може да са 1500, а може и 500. Това, да речем, е максимумът на обезщетението. Ако решиш да искаш сумата или част от нея в брой веднага или след завършване на строежа, ще се наложи да я редуцираш. С колко е въпрос на преговори със строителя.
Друг вариант е да продаваш самостоятелна къща (с отделен нотариален акт) плюс идеалните части от парцела, върху който е построена. Възможно е пазарната стойност на къщата да надвишава тази на самия парцел.
На практика не става да продаваш и двете - земя за застрояване и къща за ползване.
Понеже средната пазарна цена участва в уравнението, очевидно е по-изгодно да бъдеш обезщетен от "скъп" строител. Както забелязваш, големината на парцела не е от решаващо значение - важно е колко РЗП може да се изстиска от него, а това не зависи много от собствениците.

ПП Давам си сметка, че моите обяснения са доста бакалски. Не знам защо 4овек или друг строител не се изказа по въпроса по-конкретно... При мен нещата също са на фаза оферта и не съм наясно с пълната процедура.

4овек,
ако искам веднага част от сумата в брой, колко отстъпка да направя? Ясно ми е, че се калкулира цената на кредита и се вади печалбата на строителя, но как и колко? Или в случая на Крас - ако поиска 10000 евро днес, колко ще му остане за обезщетение?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-02-18 13:30 от Abu.

Ето и една малко крива моя сметка ,без крачмар над която мисля в момента.Става дума за едно малко парцелче в Лозенец,около х.Хемус.Площа му е 250кв/м,а очакваното РЗП около 1 300кв/м,от които 1 150 надземно РЗП(тоест магазини,жилища,ателиета).
Грубо нещата изглеждат така за един инвеститор.За застрояване на тези 1 300кв/м ,ако наемеш изпълнител-фирма ,които сами си носят материалите ,при добро качество,без да е супер лукс сграда ще ти искат 400евро на кв/м.Това излиза значи за строежа 520 000евро.Но може да станат и повече ако теглиш кредит,с лихвата цената скача.За архитектурен проект ,сега вече премахнаха минималните цени по една наредба,все пак ще трябва да се отделят поне 18 000евро за проект и съгласуване с конструктури и т.н.За разрешението за строеж по новати цени на общината които изиска Бойко 18лв на кв/м.Така че грубо още 10 000евро.До тук имаш грубо 550 000евро.И достигаме до очакваната печалба.Разбира се средните цени за този район са 1 300евро че и повече,но за готови жилища.В строеж и то на зелено ,не повече от 1 000-1 100евро на кв/м.
Така че надземното РЗП ще продадеш за около 1 200 000евро.За подземното ние го изчислихме 6 подземни гаража най-много по 10 000 на гараж още 60 000.Ако искаш отделно и за мазета по 2 000евро на мазе още около 30 000евро.Така че до тук идва всичко 1 290 000евро приход от продажби.
Разходите за строежа 550 000,ако сложим и банкова лихва ще станат 600 000евро.
И така идва ключовия момент цената на парцела.При нормална печалба от 30% тя трябва да е около 400 000евро.
Тук идва и момента да ви кажа колко се иска на този и парцел ,ами искат му точно 400 000евро,явно и собствениците са направили тази сметка и ето ти калкулирана цена.

На мен ми се струва крайно неизгодна офертата по тези сметки. Ама няма да се изненадам ако някой брои тези пари.

Chilio , желая ти голям успех на 315 000 евро 1200м2, но не забравяй, че парцела ти остава около 925-950 м2, на 200 м от асфалт, без мощност за ток=>трафопост и кабел, с 200м канал и то не само за твоето РЗП, а по цялата улица. Парцелът ти е парцел за инвестиция , а не за застрояване и с неготови документи..., но щом си решил да определяш цена по форумни приказки- о.к., в крайна сметка земя са продава веднъж.

klientyt Написал:
-------------------------------------------------------
> Chilio , желая ти голям успех на 315 000 евро
> 1200м2, но не забравяй, че парцела ти остава около
> 925-950 м2, на 200 м от асфалт, без мощност за
> ток=>трафопост и кабел, с 200м канал и то не
> само за твоето РЗП, а по цялата улица. Парцелът ти
> е парцел за инвестиция , а не за застрояване и с
> неготови документи..., но щом си решил да
> определяш цена по форумни приказки- о.к., в крайна
> сметка земя са продава веднъж.


Странно нещо сте това брокерите ей... Дали в опита си да го оплюеш добре парцела, че да не би случайно да се заинтересува някой друг колега, не пропусна да споменеш неправилната форма... Сигурно може да му се измислят и доста други недостатъци.
А защо тогава в обявите, които пускаш за него пише "целогодишен достъп по асфалт", " в близост до детска градина и училище" и един куп други неверни глупости, някои заложени в ОГП-то, но всички още много далеч от реализация. Трафопост поне има стотици ПЪТИ по-близо до него, отколкото детска градина (най-близката май е под японския хотел).
Мисля, че човек трябва да се държи много по-умерено и по-културно, ако иска да запази коректни отношения и да печели клиенти. Никой не е казал, че ще му търся 315 хиляди, зашото и за мене това е съвсем нереална цена. Но не пречи да съм запознат донякъде с принципите на пазара. Сами ми казахте, че исканото от мене обезщетение е малко - ами послушах ви и потърсих начин да разбера какво трябва да е. Ако сте хвърлили камъни в своята градина, това не е причина да се гневите на мен :!:

Човек,може да е крайно неизгодна,но собственика на парцел си казва,ами защо да не се хвана аз тогава ,а да оставя 50-60 че и 100% печалба на друг.
Все пак това е малко парцелче,един средно добър изпълнител от провинцията ще свърши чудесна работа.Реализацията на такъв проект не е нещо сложно за частно лице инвеститор,които и понятие си няма от строителство.

Edin investizionen projekt v stroitelstvote se kalkulira kakto sledva:

53%- se padat na gotovoto stroitelstvo- bklu4va zenata na parzela, 4istite stroitelni raboti na q², taxite po rrehvarljaneto na imota- notarius i pro4ie.
16%- obzavegdane, osvetlenie, vansni plosti-ozelenjavane, parkomesta i.t.n.
11%- Razhodi za planirane(athitekt, geo-prou4vanoja)+ izgragdane na kommunikazii i infrastruktura
9% - Razhodi po finansirane
4%- Pre-opening razhodi- razhodi predi zavarschvaneto na obekta+raboten capital
-sa saplati , offisce razhodi, patuvanija, soz. osugurjavane i t.n. razhodi na firmata investitor (da ne se barka sas stroitelnata firma)
5% Riskovi razhodi+ nepredvidani razhodi
1% Dogovori i danazi
1% s4etovodni zagubi

Dotuk 100% . Tova e samo sebestoinost!

Bez pe4albata, ako e da re4em 30 % stava obsto 130% i % na saotvetnita razhodi se iz4sljava na novata baza, kato namaljava saotvetno . Sled tova se iz4isljava rentabilnostta na projekta- t.e. tezi razhodi se sapostavjat s prodagnite zeni (na baza realizirani sdelki, a ne na ofertni zeni) Taka 4e vsi4ki smetki, pri koito parzela struva po-ve4e ot 20-22% ot krainata prodagna zena na objekte ne sa realni i nikoi seriozen investitor njama da realisira takav projekt , osven ako ne pere pari.

elisara,
не ви познавам, затова ще давам по-кротко: ако ми предложите цена за моя парцел по вашата формула, най-малкото ще ви напсувам. Хич не ми дреме какви разходи прави строителят/инвеститорът за секретарки, проектиране и прочее. Когато ми предлагат обезщетение 40% от РЗП, няма как да е 20% кеш днес. Не знам кой ви е счетоводител, ама е смешно да давате твърд процент разходи за променливи величини.
" 1% Dogovori i danazi
1% s4etovodni zagubi " - туй от коя христоматия го копнахте?
Очевидно всички перат пари, защото обезщетение под 30% май няма. Има строители във форума, да ме поправят ако греша!

И на мен сметката на Елесара не ми се вижда достоверна.Аз между другото мисля да престъпя към обявената за крайно неизгодна сделка Предстои интересна година.