Nacheff,
Намерих старата ни дискусия - ама тя е била по повод друга статия на същия автор (продължение на тази статия). В нея описва много апокалиптична картина, подобна на 96-97.
Та по повод на тази статия, постната от Klara. Хубава и обоснована, обаче, малко бедна откъм данни. В смисъл - факторите, които описва, са тези и с такова влияние, но каква е количествената им оценка? Какво имам предвид:
1. Когато характеризира "спекулативния характер", дава 4 основни категории "спекуланти" (той ги нарича "характеристики на ранния етап", но по същество това са различни мотиви за покупка, определящи различни водове спекуланти) , от които само първата категория "Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба. Това обозначаваме като спекулативен мотив. " е чисто спекулативна и като такава ще регаира с незабвна продажба в случай на начално падане на цените (т.е ще стане катализатор за по-нататъшен спад). Останалите три (макар и да ги нарича "варианти" на спекулация) не е ясно как ще реагират или поне не е сигурно, че ще продават веднага, т.е. ще бъдат катализатор. Т.е., колко от купилите са с първия чисто спекулативен мотив и колко - с останалите, които не е задължително да подават веднага при първи признаци на спад. Мисля, че това е важно за "омагьосания кръг" на кривата на цикъла надолу. Така че хубаво би било да даде авторът количествени данни колко са от първи тип и колко - от другите 3 типа. Разбира се, ако разполага с такива.
2. Според мен по-определящото не е какъв е бил точно мотивът (с изкл. на чистата спекулация първи тип), а дали е на кредит. Това и авторът казва "Отново наблягаме на ролята на кредита." Но въпросът не е каква част от сделките сега стават на кредит, а каква част от собствениците са собственици с ипотеки. Т.е. колко време кредитът е бил определящ ресурс за закупуване. В западните страни този въпрос не стои, защото там от десетилетия е така. Но у нас е така едва от няколко години. Мисля, че ни трябва време за "натрупване на кредитна история". В този смисъл е хубаво да даде авторът данни за процента на собственици с ипотеки от общото количество собственици. Затова Хърсев беше писал за "лалугерите", тези, които нямат заем и не са притиснати да продават, а просто могат да се оттеглят и да чакат по-добри времена на пазара.
3. Авторът казва, цитирам "Всъщност, учудващо е че паметта на нашите усилено инвестиращи в недвижимости сънародници е толкова къса и слаба—един пълен цикъл вече беше преживян от българите в периода 1992-1997 г. Може би споменът за това е леко притъпен от шока, причинен от т.нар. „финансови пирамиди”. Дъното на този цикъл съвпадна с финансовата криза от 1996-1997 г., а през последвалите години, до около 2002 г., банките определено избягваха каквото и да било финансиране на строителни дейности"
Но забравя да спомене, че дъното на този цикъл всъщност не съвпадна, а беше следствие от банковата и финансова криза. Не е просто съвпадение, че цените на имотите през 97-ма до към 2001/2002 бяха с около 30-40 % по-ниски от 1994, говорим в доларово изражение, 'щото в левово "куче влачи"
Падането на цените на имотите беше СЛЕД банковите фалити и обезценката на лева, когато хиляди спестители си изгубиха наличните пари, а кредити не се раздаваха поради масовите фалити на банките. И тогава 1) пазарът замря - имаше много малко сделки, защото продаваха само най-закъсалите и 2) сделките ставаха на цени с 30 % по-ниски от тези преди финансовия колапс. После след 99-та имаше постепенно раздвижване на пазара, което в един момент доведе и до последващото покачване. Авторът също забравя да спомене, че тези процеси изобщо не бяха стихийно-пазарни, а бяха дирижирани от определени кръгове в съюз с държавата с цел преразпределяне на ресурс от малките много на брой спестители към малко на брой избранници (чрез безразборното създаване на "наши" банки и раздаване на необезпечени кредити на "наши хора"
.
Другото, което авторът забравя да спомене е, че тези който бяха "инвестирали" в банкови депозити в лева за фантастичните лихви, изгоряха с почти цялата си "инвестиция", т.е. в много по-голяма степен от тези, които бяха "инвестирали" в НИ, които загубиха 30-40 % от актива си. Тогава възможности за други инвестиции нямаше (като изключим покупка на валута, която обаче трябваше да бъде в "Бурканбанк", за да бъде опазена
. Та пак опираме до алтернативите за влагане на свободни пари.
В този смисъл аз изобщо не изключвам отново дирижирана криза в сектора на НИ. Наричам го "сценария Arokh" на името на колегата, който ясно и обосновано го описа в този форум
(да ме извини колегата за волността). Даже му дадох тегло около 20 %.
