Имот в чужда държава - доходът е гарантиран
29 04 2010
От какво се интересува руският инвеститор в недвижимите имоти зад граница? Отговор на въпроса дава сайтът "Личные Деньги", който представя изчерпателна информация за особеностите на руския инвеститор в имоти зад граница.
Тенденцията през 2009 г. за ръст на дела на инвестиционните сделки, сключвани от страна на руски граждани в чужбина, се запазва и тази година. Както знаем, в момента руските купувачи са сред основните играчи на българския пазар на недвижими имоти.
Близо 25% от сделките за придобиване на имущество в чужбина са с инвестиционна цел. Тук е редно да се посочи, че рейтингът по популярност на страните от гледна точка покупка на недвижимост "за инвестиция" се отличава сериозно от рейтинга на популярност на страните от гледна точка покупка на имот "с цел живеене", в която категория попада и България.
По оценки на Gordon Rock основните мотиви за придобиване на имот в чужбина от руснаци са: недвижимост за почивка (имот на море, планински или в балнео-курорти) - 40%; недвижимост за инвестиция - 25%; по семейни причини (обучение на деца, събиране на семейства и др.) - 10%; разрешение за пребиваване (бизнес имиграция, получаване на мулти-виза) - 20%; други причини - 5%.
По линия на задграничните жилищни имоти, закупени с цел инвестиция, могат да се откроят следните мотивации: придобиване на недвижимостта, в очакване на значителен ръст в средносрочен план и придобиване на недвижимостта, с цел получаване на доход от отдаването на имота под наем.
Несъмнено място има и комбинацията от двата мотива - едновременно отдаването на имот под наем в очакване за ръст в стойността му.
Световната финансова криза и сривът на имотните пазари в редица държави нямаше как да не се отразят и в подхода на руснаците към инвестиции в задгранична собственост. Може да се констатира дори, че случилото се през последните години ги образова и дисциплинира.
Купувачите на имущество в чужбина, с цел "инвестиция", се ориентират все повече към стратегията buy-to-let, тоест към собственост, която придобиват за отдаване под наем, гарантиращ им и стабилен, и прогнозируем доход.
Ако допреди 2-3 години 80% от инвестиционните сделки с жилищен имот зад граница се сключваха главно заради очакванията за ръст в цената, то днес едва 40% от руснаците разчитат на значителното покачване на стойността, а в 60% от сделките преобладават разчетите за получаване на доход от отдаването му под наем.
На фона на световната криза, трябва да се отчете активизирането на руските инвеститори на онези пазари на недвижими имоти, които от една страна преминаха през сериозна корекция, но от друга са с перспективи към постепенно възстановяване в средносрочна перспектива. Преди всичко това са пазарите на недвижими имоти в Испания, САЩ, Англия, Черна гора, Латвия.
Световната финансова криза изкара на пазара в редица държави много обекти, които се продават при значителна отбивка в цената, заради банкови тежести. Руските инвеститори се възползват активно от създалата се ситуация, като подобни аукциони и са сред най-популярните направления при влагане на средства.
Лидер по търсене на заложени недвижими имоти са САЩ - с над 30% от заявките. След тях са Испания (25%), Латвия (20%), Англия (10%), Германия (5%) и др.
Придобиване на задгранично имущество с цел гарантиран доход от отдаването му под наем
Инвестирането в buy-to-let (купи и отдай) собственост е твърде известна схема на Запад, като става все по-предпочитана й сред руснаците. Има два основни типа buy-to-let имоти:
- имот с гарантиран доход от отдаването му под наем
и съответно
- имот, който не носи гарантиран доход (в т.ч. квартири, студентско жилище, serviced apartments).
Според анализа на Gordon Rock най-популярните страни сред руснаците за инвестиции в имоти с гарантиран доход са - Франция (30%), Кипър (20%), Англия (20%), Турция (15%) и други страни (15%).
Основните параметри, които определят инвестиционната привлекателност в недвижимости с гарантиран доход са: срокът, за който се сключва договорът, процентът гарантиран доход, размерът на ипотечния кредит, лихвата по ипотечния кредит.
За "идеални" обекти за инвестиции са имоти с гарантирана доходност, удовлетворяващи следните критерии - размер на ипотечния кредит не по-малко от 50%, като срокът на продължителност и процентът по договора за гарантирана доходност е такъв, че да покриват всички разходи по обслужване на имота и изплащането на ипотечния кредит.
Ако сравним класацията на страните "за инвестиции" в недвижимости с гарантиран доход (Франция, Кипър, Англия, Турция), с този на държавите, които са най-известни сред руснаците за придобиване на имот "за живеене" (България, Черна гора, Германия, Испания, Чехия, САЩ, Кипър, Египет, Италия, Финландия) ще видим, че на практика те не се препокриват.
Но причината за това не е липсата на интерес от руска страна към инвестиране в недвижимости с гарантиран доход в други държави, а във факта, че сред повечето известни сред руснаците държави или не се предлагат обекти с гарантиран доход, или ипотечното кредитиране на практика е недостъпно за тях.
Тук не може да не се отбележи, че списъкът на държавите, в които се появяват привлекателни проекти с гарантиран доход, расте с всяка година. Само през последните две години подобни обекти се появиха на пазарите в страни като Кипър и Турция, и заслужено привлякоха вниманието и на западни, и на руски инвеститори.
Управителят на представителството в Русия на голямата кипърска строителна компания PAFILIA Андреас Хукудис коментира следното: "Ако клиент ще придобива собственост в Кипър с инвестиционна цел, то днес има засилен интерес, както сред западни, така и сред руските купувачи към услугата за гарантиран доход от наем на придобития обект. Клиентът може да заплати 20% от стойността на жилището и той вече е собственик на имота. Остатъчната стойност се изплаща поетапно, при това гарантираният доход от наема за 5 години е 5% годишно. Клиентите имат право да прекарат до шест седмици в годината в апартаментите, което не се отразява върху размера на годишния приход, получаван от отдаването им под наем. Констатираме, че сериозният интерес към кипърските имоти от руска страна се обуславя от схемите за гарантирана доходност, както и от ниските лихви и достъпа им до ипотека в Кипър."
Придобиване на собственост с негарантирана доходност в чужбина
Най-популярните направления за инвестиране в имот без гарантирана доходност са: ваканционните жилища - 50% от запитаните; студентски имоти (нескъп имот, който се придобива за отдаване под наем на студенти и докторанти в градове с повече ВУЗ-ове) - 25%; апартаменти с вътрешно обслужване до центрове с бизнес и туристическа активност - 15% и друг тип имоти с негарантиран доход - 10%.
Според оценките на Gordon Rock най-популярните сред руснаците за инвестиции в този род имоти са: Германия (35%), Чехия (20%), Англия (15%), Франция (10%), САЩ (5%) и други (15%).
Не е изненада, че лидерът тук е Германия. По добро стечение на обстоятелствата, Германия е известна като страната на наемателите, като над половината от жителите там живеят под наем. В резултат, сегментът на жилищата с негарантиран доход в Германия са много предпочитано и развито инвестиционно направление, както сред самите германци, така и сред чужди инвеститори.
Класация по доходност от инвестиция в имот с негарантиран доход по държави (в % на година max) - Германия (11%), Англия (10%), Чехия (9%), Франция (7%), САЩ (8%).
Ако се сравнят постъпленията от имота с гарантиран доход и този с негарантиран, не е трудно да се види, че рентабилността на инвестицията във втория тип недвижимост е двойно по-добра от тази в имота с гарантиран доход. Въпреки това обаче, руснаците се интересуват повече от недвижимости с гарантиран доход.
За това говори и проучването - 80% от анкетираните предпочитат имот с гарантирана доходност срещу 20%, които се спират на втория тип недвижимост.
Подобно разпределение на предпочитанията си има своето логично обяснение. Много "начинаещи" инвеститори от Русия предпочитат да се ограничат до по-ниска рентабилност на инвестицията си, но да прехвърлят на управляващата компания не само всички въпроси по обслужването на имота, но и рисковете със стабилността на паричния поток от отдаване на обекта под наем.
Думата "избие" има много значения едно от тях най-популярното и би могло да се използва в махленска заплаха от сорта на: "ще ти избия зъбите...", а също така би могло да се използва в израза: "тази стена трябва да се избие и да усвоим балкона", а също така би могло да се използва и в израз от сорта на "препарата ще избие всички хлебарки"...
))) но в контекста на моето изречение думата има друг смисъл и би заместила израза "да си възвърне инвестицията". Иначе да бих могъл да кажа, че съм експерт в областта на недвижимите имоти, но не и както ти го написа "експарт" :]
