Кой наду "имотния балон" в България?
икономически анализ
дата на публикуване: 10.12.2008г.
21666 прочитания
автор: Кирил Стойчев
През последните няколко години бяхме свидетели на небивал растеж на цените на недвижимите имоти. България влезе в световните класации като страна, в която инвестициите в имоти носят най-голяма печалба. Нека да разгледаме процесът на формиране на цените на недвижимите имоти и да видим причините за техния ръст.
Според статистиката, над 90% от българските семейства разполагат със собствено жилище и този показател е най-високия в Европа, а може би и в света. Това означава, че в България няма голяма потребност от нови жилища. Основен принцип в пазарната икономика е, че цената е равновесна точка между търсенето и предлагането. Как се породи тогава завишеното търсене на имоти у нас и кое наду цените до небесата?
През 2002, 2003 г. цените на недвижимите имоти бяха подценени, поради неразвит пазар. Подобряването на икономическото състояние на част от българите в този период им позволи да се възползват от ниските цени и да вложат в имоти свободните си средства. Това естествено доведе до покачване на цените през 2004 г. с около 40%. Като допълнителни фактори за това можем да изтъкнем предстоящото членство в ЕС и стремежа към догонване на тамошните цени на недвижимите имоти.
Този ръст беше сигналът, който накара към българския пазар на имоти да се насочат спекулантите. С тази дума ще наричам хора (българи или чужденци), които не се интересуват от имота с цел да живеят в него, а с цел да извлекат печалба от нарастването на неговата цена през идните години. Защото ако държите парите си на влог ще имате печалба около 7-8%, а ако си купите имот, се предполага, че стойността му ще нараства с 30-40% годишно.
Повишеното търсене на имоти даде сигнал на строителите и предприемачите да търсят терени за застрояване, защото себестойността на кв. м. застроена площ е 2-3 пъти по-ниска от цената, на която се продава, т.е. става дума за печалба от 200-250% !
Повишеното търсене и темпът на нарастване на цените на недвижимите имоти, повлече след себе си ръст в сектора на строителството. Новото строителство и съответно по-високото качество доведе до търсене на имоти от страна на нови чуждестранни клиенти, което пък породи още по-голямо нарастване на цените.
Най-печеливши се оказаха фирмите посредници в търговията с имоти, защото паралелно с покачването на цените се увеличаваше и тяхната комисионна. Нека да разгледаме един пример, който показва как се случи растежа на цените на имотите в България:
Собственик на новопостроено жилище иска да го продаде. Вижда, че цените на имоти подобни на неговия са около 100 000 лв. и решава да предложи имота на тази цена, чрез фирма посредник на недвижими имоти. На срещата брокера запитва „В тази цена включена ли е комисионната на фирмата?” Собственикът, разбира се, иска да получи чисто 100 000 лв. и затова цената имота се покачва със 3%, и става 103 000 лв.
На тази цена от фирмата посредник започват да предлагат жилището. Намират някой спекулант, който иска да вложи парите си в недвижима собственост. Преди да го заведат на оглед, от посредническата агенция сключват договор с него, според който той им дължи 3% от стойността на имота, ако го закупи.
Спекулантът харесва имота на цена от 103 000 лв., защото знае че в момента има ръст на пазара и след 1-2 години той ще струва с 30-40% повече. Но с комисионната на фирмата цената, която плаща реално става 106 090 лв. Като прибавим нотариалната такса, данъчната оценка и някои други разходи, реално имота достига цена 110 000 лв.
След една година спекуланта решава да продаде имота. В това време цената е нараснала с 20%, следователно пазарната цена вече е около 120 000 лв., при което той реализира около 10% печалба, защото е направил вече около 10% разходи. Печалбата не е много голяма, но парите му трябват. Обръща се към брокера от фирмата за недвижими имоти и историята се повтаря отначало. Към цената от 120 000 лв. се включват 3% комисионна и имота се обявява на 123 600 лв. След това се добавят още 3% и така цената, която купувача плаща достига 127300 лв. Като добавим държавни и нотариални такси, сумата която се плаща за този имот вече минава 130 000 лв.
Изводи:
При една покупко-продажба, в рамките на една година, цената на един апартамент нараства с около 30%. В тях имаме 12% комисионна на фирмата посредник, 8% разходи за такси и около 10% нарастване, вследствие на инфлацията. Оказва се, че основните причини за надуването на балона на цените на недвижимите имоти са две:
- Наличието на спекуланти, които купуват жилища с единствена цел последваща препродажба. Видяхме, че в крайна сметка те успяват да спечелят едва 10% за година. Ако препродажбата се забави две или три години, печалбата може да достигне 20-40%
- Дейността на фирмите посредници, които взимат при една сделка около 6% комисионна, а ако същото жилище се продаде отново, делът на комисионната в нарастването на цената му вече е 12%
По този начин, за няколко години спекулантите и брокерите надуваха цените с по около 20-30% годишно, докато в София, Варна, Пловдив цените на кв. метър не започнаха да гонят цените в щата Флорида.
В същото време, лесното кредитиране от страна на банките, накара немалко семейства, които наистина се нуждаят от жилище, да теглят кредит. Това са хората, които са най-ощетени от "имотния балон". Най-облагодетелствани бяха инвеститорите в строителството, чиито печалби в големите градове надхвърлиха 300%. Разбира се и агенциите за недвижими имоти също печелиха добре.
Какво следва да се случи през 2009 г.?
Банките ще дават кредити все по-трудно, като ще изискват купувача да покрива до 50% от цената на имота със собствени средства. Като следствие на това ще намалее платежоспособното търсене на жилища. Спекулантите ще се оттеглят от пазара на имоти, защото там вече няма печалба. Ще се опитат да продават жилища, които са купили по-рано. Голяма част от чужденците също ще се оттеглят от българския пазар. Ще има хора, които няма да успеят да си плащат вноските по кредита и жилищата им ще станат собственост на банките. Те от своя страна ще ги предложат на пазара. Строителството е сектор, в който има голяма инерция – необходими са около 1,5-2 години, за да се завърши една сграда. С други думи през 2009 година ще се завършат сгради, започнати през 2007, в периода на бум на цените. Ако не са продадени на „зелено”, апартаментите от тези сгради трудно ще намерят своя купувач.
Ще се забави строителството на сгради, започнати през 2008 г., особено от малки строителни фирми, които нямат финансов ресурс да завършат обектите, без да продадат апартаментите в тях. Тези фирми първи ще намалят драстично цените, само и само да оцелеят. Нормата на печалба в строителния бранш ще се коригира постепенно в посока от 250% към 50%. Очаквам за България средната цена на кв. м. жилище постепенно да падне до ниво от началото на 2007 година. След което може пак да започне да се покачва, но с по-бавни темпове.
Големият дефект от презастрояването обаче е унищожаването на зелените площи и ландшафта. Това няма как да бъде компенсирано за в бъдеще и ще дърпа цените надолу, особено в туристическите комплекси.
В условията на падащи цени и голямо предлагане, купувачите няма да бързат да купуват, защото знаят, че утре цената ще е по–ниска от днес. Ще се пазарят за отстъпки от по 10-20%. Печеливши ще бъдат семействата, които се нуждаят от жилище - за тях цените ще станат по-достъпни.
Изводи
Годишното покачване на цените на имотите, с темп по-висок от този на лихвения процент, само по себе си генерира последващо покачване, поради надеждата (алчността) за печалби от страна на спекулантите. Страхът от нови още по-високи цени от страна на хората, които се нуждаят от жилище също е фактор, който ги кара да купуват „сега” и да теглят жилищни кредити.
Основните психологически сили, които движат пазара са страхът иалчността. В период на растеж на цените доминира алчността, в период на спад – страхът.
Намаляването на цените, само по себе си също генерира ново намаляване, поради страха от последващо намаление от страна на продавачите, което ги кара да свалят цените „сега”. Очакването на намаления от страна на купувачите и стремежът им да свалят цената чрез „пазарене”, също оказва натиск върху цените в посока надолу.
В това отношение, за да се регулира пазара, единствената правилна политика е тази, която в последните няколко години следва Българска народна банка – антициклична политика. Това означава в момент на оптимизъм да ограничава пазара и банките, а в момент на криза като настоящата, да стимулира бизнеса, чрез по-добри финансови условия за търговските банки. Точно на тази политика се дължи факта, че до този момент България е по-слабо засегната от световната икономическа криза в сравнение със страни като Унгария, Полша и Чехия например.
Дано спадът на цените на недвижимите имоти през 2009 г. да бъде плавен, защото рязкото поевтиняване е също толкова вредно за икономиката, колкото и рязкото поскъпване.
----------------
Ситуацията на имотния пазар, 1:1 беше повторена и на Българската фондова борса, но в значително по-високи размери. През 2004г. цените на акциите на българските компании бяха подценени, поради неразвития пазар на акции до този момент. Това доведе до повишен интерес към тях от страна на спекулантите, които водени от алчност за бързи печалби, започнаха да купуват. Това доведе до повишаване на цените на акциите. В последните 2-3 години в България банките и финансовите институции се надпреварваха да създават инвестиционни фондове, които за 2007г. донесоха до 60-70% годишна печалба на инвеститорите. Печалба сравнима с тази, която обещаваха финансовите пирамиди през 1995 г.
Никой не видя тревожните сигнали. През 2008 година, доходността на всички фондове се срина и в момента 90% от тях са на загуба, не само за 2008, но и спрямо началото на публичното предлагане на техните книжа. При това загубата на фонда е толкова по-голяма, колкото по-късно е създаден.
Както винаги, най-много загубиха тези, които последни се хванаха на "финансовото хоро", подмамени от високите проценти доходност през 2006-2007г. Сред тях има и обикновени българи, с не особено висока финансова култура. Някой дори продадоха или ипотекираха апартаментите си, за да вложат пари в акции.
Подобна беше и ситуацията при валутната криза през 1996-1997 – загубиха тези, които купиха долари по курс 3000 лв. за 1 долар, подведени от мисълта, че долара ще стане 6000 лв.
В заключение
Всяка спекулативна печалба, която не е следствие на труд вложен в нея, е само временна. Тя наподобява допинг или наркотик, който временно дава сили и ръст на пазара, но в дългосрочен план води до кризи, които изискват нова доза наркотик (финансови инжекции). Това обаче все повече увеличава зависимостта.
В подобна ситуация печеливши са само дилърите на наркотици, в нашия пример – дилърите на валута, акции, имоти.