За цените на имотите (мнение на един купувач)

Здравейте!

Чета форума от доста време и от доста време съм потенциален купувач на имотче(апартаментче) в София.
Реших и аз да си кажа мнението и мъките за цените и т.н. от гледна точна на купувач, тъй като напоследък останаха само брокерчета тук.

Та значи, в момента съм на 28. Работя като IT специалист с горе-долу средна заплата за бранша, която е доста над средната. Също имам и спестявания като за малък апартамент - тоест, аз съм един от тия, които в последните години вдигаха статистиката за депозити по банките.
Общо взето съм златната кокошка, за която и банките и брокетчетата и т.н. тръбят че ще спаси пазара и ще брои пачките за софийските имотчета....

Първо ще дам няколко конкретни цифри за цени които бих могъл да си позволя без да ми се налага да почна да си броя стотинките след това...

За не-панелка в момента бих дал най-много 500Е/кв. - и то ако е в сносен квартал.
За панелка можеби 350-400Е/кв. - пак за горе-долу прилична локация. (ако въобще се намират такива)
Също да добавя, че никога не бих си купил от масовото ново строителство, където примерно хола, кухнята, и кенефа са част от входното антре че да е по "удобну". В момента живея в такъв и се чувствам като "клетъчно отглеждана кокошка". Тия коптори на стават за нищо!

Цифрите съм ги смятал по наблюдения от доста колеги, които се сдобиха с жилища в последните години. От тях единствените, които се справят добре с плащането на ипотеките са тези, които купиха няколко години преди пика на балона. Тогава цените бяха по-ниски от сега, заплатите в бранша бяха малко по-ниски и цените на храните и бензина бяха 50% от сегашните.
За момента и останалите се справят горе-долу но яко си броят стотинките и въпреки "огромните" си заплати нямат много висок стандарт на живот. Да не говорим за тези с деца ....
Също никога не бих вкарал всичките си спестявания в имот. може би най-много 40-50% при което това трябва да е поне 50-60% от цената на имота. Всичко други би било малоумно.

Та това са парите, които бих дал но за съжаление на последък ми идва мисълта че е пълна глупост да се купува каквото и да е в България в следващите 5-6 години. На последък почнаха да си проличават последствията от двадесетте години тарикатлък и мутровизация в държавата. Просто, в момента всеки лев вкаран в каквото и да е ще отиде да храни някой паразит (бамка, мутра, брокетче) и следователно ще бъде пропилян от този паразит вместо да подпомага икономиката. Прекалената експлоатация на пазара на имоти (да не почвам за храните и т.н.) с цел печалба от определени кръгове вече успя да задуши средната класа. Хубавото е че че със нейната смърт ще си отидат паразитите които я убиха. За сега има смисъл единствено да се изчакат естествените процеси на умиране на паразитите - след това държавата ще е пълна с евтини ресурси...

Общо взето си мисля че в следващите години ще има лек bull-trap при имотите и увеличено пртребление заради насъбраните пари по банките и опасността от инфлация. Но след това ще почнат да се усещат последиците от демографската криза и от това че всеки виси с 20-30 годишен кредит на някого и съответно няма кеш за нищо. Като си мисля че демографската криза ще се окаже най-голямия фактор (да тази криза за, която на никой не му дреме) Мога да дам няколко конкретни примера : Три-четери години след като влязох в университета почнаха да приемат куцо и сакато за инженери, лекати и т.н. щото не можеха да си запълват бройките. Три-четери години след като почнах да бачкам в IT-то фирмите почнаха да обучават сервитиори и общи работници за IT-та щото нямаше кой да им бачка. Точно след 3-4 години ще дойде времето на родените след 1990 да почнат да работят и да купуват имоти и т.н. И като се види че такива хора просто няма в държавата, и имотния сектор и цялата икономика ще се насерът от страх. Точно тогава ще почне измирането на паразитите ... Мога да се обзаложа че до тогава и София ще започне да намалява от към население.

На брокерчатата, бамките и мутро-строителите мога само да препоръчам да почват да учат ромски и да се надяват европата да не измисли някъкви ограничение че да не ни бягат кафявите братя

Ти си младо момче още, но доста добре си схванал положението с имотите. Аз съм съгласен с 80% от написаното от теб. Най-голямата лъжа на зомбираните брокита е именно тази:

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..."

Населението на София през 2060-та ще е максимум 1.5 милиона, а според мен - около 1.2 милиона. Точно демографските перспективи правят вложенията в НИ в България абсолютно безсмислени от инвестиционна гледна точка. Както казват дори и банкерите /които все пак са си част от имотната мафия и големият печеливш от имотните балони/, тук в момента трябва да се купува само, ако си на много голям зор или имаш доста излишни пари за губене.
Аз за не-панелка, без 1-ви и последен етаж, в сносен софийски квартал бих се прежалил на 600 Евро/м2. Но и аз като теб не вярвам да видя такава цена в следващите 5-6 години. Тук спадът на балона може да продължи десетилетия, както е в Япония, например.

Quote
Seira
Ти си младо момче още, но доста добре си схванал положението с имотите. Аз съм съгласен с 80% от написаното от теб. Най-голямата лъжа на зомбираните брокита е именно тази:

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..."

Населението на София през 2060-та ще е максимум 1.5 милиона, а според мен - около 1.2 милиона. Точно демографските перспективи правят вложенията в НИ в България абсолютно безсмислени от инвестиционна гледна точка. Както казват дори и банкерите /които все пак са си част от имотната мафия и големият печеливш от имотните балони/, тук в момента трябва да се купува само, ако си на много голям зор или имаш доста излишни пари за губене.
Аз за не-панелка, без 1-ви и последен етаж, в сносен софийски квартал бих се прежалил на 600 Евро/м2. Но и аз като теб не вярвам да видя такава цена в следващите 5-6 години. Тук спадът на балона може да продължи десетилетия, както е в Япония, например.

Ти си напълно прав, тъй като аз съм бил в чужбина и възможностите за наистина един амбициозен и образован човек, който би бил потенциален купувач тук са много големи.Не те гледа никой не криво нито с пренебрежение, особено в Англия.Доста време бях и работих като инженер по специалността.Обаче има и друго, не през 2060г., а след 20-30год. със сигурност голяма част от сега същствуващите жилища(панелки) няма да ги има.

да си купиш "имот" в българия е все едно с лявата ръка да си отсечеш дясната...

Като бях на твоите години и аз така мислех.

Quote
giantCat
Здравейте!

Чета форума от доста време и от доста време съм потенциален купувач на имотче(апартаментче) в София.
Реших и аз да си кажа мнението и мъките за цените и т.н. от гледна точна на купувач, тъй като напоследък останаха само брокерчета тук.

Та значи, в момента съм на 28. Работя като IT специалист с горе-долу средна заплата за бранша, която е доста над средната. Също имам и спестявания като за малък апартамент - тоест, аз съм един от тия, които в последните години вдигаха статистиката за депозити по банките.
Общо взето съм златната кокошка, за която и банките и брокетчетата и т.н. тръбят че ще спаси пазара и ще брои пачките за софийските имотчета....

Първо ще дам няколко конкретни цифри за цени които бих могъл да си позволя без да ми се налага да почна да си броя стотинките след това...

За не-панелка в момента бих дал най-много 500Е/кв. - и то ако е в сносен квартал.
За панелка можеби 350-400Е/кв. - пак за горе-долу прилична локация. (ако въобще се намират такива)
Също да добавя, че никога не бих си купил от масовото ново строителство, където примерно хола, кухнята, и кенефа са част от входното антре че да е по "удобну". В момента живея в такъв и се чувствам като "клетъчно отглеждана кокошка". Тия коптори на стават за нищо!

Цифрите съм ги смятал по наблюдения от доста колеги, които се сдобиха с жилища в последните години. От тях единствените, които се справят добре с плащането на ипотеките са тези, които купиха няколко години преди пика на балона. Тогава цените бяха по-ниски от сега, заплатите в бранша бяха малко по-ниски и цените на храните и бензина бяха 50% от сегашните.
За момента и останалите се справят горе-долу но яко си броят стотинките и въпреки "огромните" си заплати нямат много висок стандарт на живот. Да не говорим за тези с деца ....
Също никога не бих вкарал всичките си спестявания в имот. може би най-много 40-50% при което това трябва да е поне 50-60% от цената на имота. Всичко други би било малоумно.

Та това са парите, които бих дал но за съжаление на последък ми идва мисълта че е пълна глупост да се купува каквото и да е в България в следващите 5-6 години. На последък почнаха да си проличават последствията от двадесетте години тарикатлък и мутровизация в държавата. Просто, в момента всеки лев вкаран в каквото и да е ще отиде да храни някой паразит (бамка, мутра, брокетче) и следователно ще бъде пропилян от този паразит вместо да подпомага икономиката. Прекалената експлоатация на пазара на имоти (да не почвам за храните и т.н.) с цел печалба от определени кръгове вече успя да задуши средната класа. Хубавото е че че със нейната смърт ще си отидат паразитите които я убиха. За сега има смисъл единствено да се изчакат естествените процеси на умиране на паразитите - след това държавата ще е пълна с евтини ресурси...

Общо взето си мисля че в следващите години ще има лек bull-trap при имотите и увеличено пртребление заради насъбраните пари по банките и опасността от инфлация. Но след това ще почнат да се усещат последиците от демографската криза и от това че всеки виси с 20-30 годишен кредит на някого и съответно няма кеш за нищо. Като си мисля че демографската криза ще се окаже най-голямия фактор (да тази криза за, която на никой не му дреме) Мога да дам няколко конкретни примера : Три-четери години след като влязох в университета почнаха да приемат куцо и сакато за инженери, лекати и т.н. щото не можеха да си запълват бройките. Три-четери години след като почнах да бачкам в IT-то фирмите почнаха да обучават сервитиори и общи работници за IT-та щото нямаше кой да им бачка. Точно след 3-4 години ще дойде времето на родените след 1990 да почнат да работят и да купуват имоти и т.н. И като се види че такива хора просто няма в държавата, и имотния сектор и цялата икономика ще се насерът от страх. Точно тогава ще почне измирането на паразитите ... Мога да се обзаложа че до тогава и София ще започне да намалява от към население.

На брокерчатата, бамките и мутро-строителите мога само да препоръчам да почват да учат ромски и да се надяват европата да не измисли някъкви ограничение че да не ни бягат кафявите братя

Ръстът в цените на жилищата през тази година ще бъде около нулата. Това заяви изпълнителният директор на „Адрес Недвижими имоти", Георги Павлов.

Възможно е да има лек ръст в броя на сделките, но съживяването на пазара е по-вероятно да се случи през 2014 година. Тогава можем да говорим за ръст от около 2%, смята експертът.

Една от причините да се повишат очакванията на компанията за 2014 г. е че пазарът в САЩ през изминалата година се е оттласнал от дъното, което ще се отрази у нас със закъснение от 2 години, каквото беше при "идването" на кризата, заяви Павлов.

Около 20-25 % от купувачите гледат на имотите като инвестиции. Някои от тях, въпреки свития пазар, успяха да реализират известни печалби, посочи маркетинг директорът на агенцията Калоян Богданов.

Има около 15-20% от притежателите на имоти, които го продават защото вече не могат да изплащат ипотеките си. В тази насока от Адрес препоръчаха хората, които взимат ипотечен кредит да разпределят така месечните си вноски, че те да не прехвърлят повече от 30% от доходите им.

Друга тенденция е че все повече купувачи се интересуват за това, колко са месечните сметки за жилището (ток, вода, парно и др.)
Жилищните имоти с добра изолация, качествена дограма и южно изложение на практика могат да спестят сериозна суми от месечните сметки за консуматива, каза още Павлов.

Като цяло през 2012 г. има спад в цените на жилищата. В София той е 1.76%. а във Варна 2.23%. Цените в Пловдив и Бургас са се понижили съответно със 1.86 и 1.58%.

Интересен факт е че ръст на цените в София има в т.нар „панелни гета" - Люлин, Надежда, Младост, Овча Купел и др., където повишението е между 1 и 3%. Това е така, защото се купувачите преоткриха няколко основни истини. Районът, в който е имота трябва да има социална инфраструктура - асфалтирани улици, канализация, магазинче в радиус от 50 м., супермаркет на 250 м. и други. Всичко това се наблюдава вече в големите столични квартали, но такива неща липсват, например в Манастирски ливади, твърдят експертите.

Така както южните квартали, които след построяването на Южната дъга на Околовръстното шосе се възползват от по-добра инфраструктура, така „Надежда" и „Левски", след като бъде построена северната тангента ще станат привлекателни локации, каза още Павлов.

Относно разработвания закон, регламентиращ дейностите на агенциите по недвижими имоти, Павлов отбеляза, че потребителите на тези услуги трябва да бъдат защитени. Според него, пазарът на сирене е доста по-добре регламентиран в посока защита на клиентите, нищо че годишният му обем е около 150 млн. лева. Необходимо е да се направи същото и за недвижимостите, които генерират оборот от около 3.5 млрд. лв. годишно, отбеляза той.

Здравей колега giantCat,

Както се казва 'подушвам, че сме от една порода' . И аз съм в много подобно положение на твоето. При мен само, че настоящата кутийка взе да ми става малка и се замислям за по-голяма.

Мислейки си обаче стигнах до извода, че на мен не ми е станало тясно не само в къщи, а на мен ми е станало тясно и в София. Което е по-лошото обаче, на мен ми е станало тясно в България.

Все по често взе да ми идва идеята да стягам куфарите въпреки, че имам две деца едното от които вече ходи на даскало. Много хора вече го направиха. Много мои колеги и приятели са вече извън България. Дори и падащите ограничения в началото на другата година някак си допълнително ме подтикват, въпреки, че за образовани и знаещи хора никога не е имало спирачки.

Удоволствието от живота не е само в това да обитаваш хубава кутийка в готин квартал. Поради простата причина, че ти няма как да се изолираш в нея и да си вегетираш там самичък. Все някога ще ти се наложи да излезеш навън а там какво те чака? Мизерен градски транспорт. Надупчена като швейцарско сирене градска ифраструктура, зимата кал, лятото прах, липса на зелени площи а малкото които са останали са минирани от домашните любимци на иначе дружелюбни съседи, всеки тук е тарикат и разбира от всичко.

Удоволствоето от живота е в това сутринта като станеш да можеш спокойно да си заведеш детето на градина (за записването в която не ти се е налагало да правиш ненужни еквилибристики), да заведеш детето на училище където наистина ще научи нещо. Да можеш да отидеш на лекар без да ти се налага да си пускаш отпуск за това. Да можеш да отидеш на театър, на изложба и т.н.

Взимайки предвид всичко от описаното по-горе стигнах до извода, че в който и квартал на София да си взема кутийка аз няма да съм happy. Това е така защото по-голяма, част от критерийте ми за нормално съществуване няма да са покрити!

Не знам кои ги сънува тези растежи и на какво от горе, като на мен всичко тук ми изглежда някак си обречено.

Не се притеснявай plamendev, от 2014 се отваря пазара на труда в ЕС!

Quote
giantCat
За не-панелка в момента бих дал най-много 500Е/кв. - и то ако е в сносен квартал.
За панелка можеби 350-400Е/кв. - пак за горе-долу прилична локация. (ако въобще се намират такива)

Понеже смятам, че форума е за недвижими имоти да се фокусираме върху това което търсиш. При така посочените цени, един стандартен тристаен панел (около 85кв. м.) би трябвало да ти струва около 32,000 евра. Ако приемем, че Младост е примерно панелен комплекс с добра локация, ми се струва наистина твърде оптимистично на тази цена да може да купиш такъв апартамент.
Според мене едно е желанието, друго реалността и каквито и очаквания да има за имиграцията, намаляването на населението и т.н. поне на този етап това няма някакви драстични промени в пазара на имотите в София (поне след 2008-2009), струва ми се, че и да има някакви падания на цените през последните 2-3 години те са минимални (2-3 %). Сигурен съм, че ще се намери нещо близко до тези нива които търсиш, но може би района няма да е хубав, етажа, разпределението, изложението и т.н. има много фактори поради които цената е по-ниска.
Пак казвам - това е реалността в момента. Лично аз преди 11 години си купих панелка за 15,000 долара, та може пак да се върнат тези нива знае ли човек.

Quote
giantCat

Общо взето съм златната кокошка, за която и банките и брокетчетата и т.н. тръбят че ще спаси пазара и ще брои пачките за софийските имотчета....

Първо ще дам няколко конкретни цифри за цени които бих могъл да си позволя без да ми се налага да почна да си броя стотинките след това...

За не-панелка в момента бих дал най-много 500Е/кв. - и то ако е в сносен квартал.
За панелка можеби 350-400Е/кв. - пак за горе-долу прилична локация. (ако въобще се намират такива)

Червеното опровергава синьото.
Извод: имаме си работа не със "златна кокошка", а с типично купувачленце, напърпорено с халюцинации. За пазара и за себе си.
Това е положението