Данъчните се превръщат в играч на пазара на имоти, който се опитва да задава нови правила.
Така брокерските агенции и банките имат нов конкурент, който "дърпа" цените надолу. Къщите, вилите, апартаментите, които предлага приходната агенция през виртуалния си магазин, са средно с 20% по-евтини, в сравнение с тези, които предлагат агенциите, установи проверка на "24 часа". Така апартамент в Слънчев бряг например се оказва с пазарна цена 66 000 лева, а във виртуалния магазин на данъчните се предлага за 44 800 лева.
Началната тръжна цена на ваканционен имот в Банско от 50 кв. метра е 50 хил. лв. На свободния пазар подобен апартамент в същия комплекс струва 60 000 лв.
Солидните брокерски агенции не са притеснени от появата на новия играч. Добромир Ганев, шеф на "Форос" и зам.-председател на Националното сдружение "Недвижими имоти", съобщи, че заедно с НАП са обсъждали възможност брокерите да разполагат с предлаганите имоти на длъжници и дори информация за тях да е качена на сайта на сдружението.
Ганев очаква в бъдеще всички имоти, които са на пазара, независимо дали се предлагат от брокер, данъчните, съдия-изпълнител, банка, да са в една база данни . Така клиентът ще бъде улеснен в търсенето.
Пазарният дял на имотите, които обявяват за продажба данъчните, все още е нисък - под 5%. При сделки за над 800 млн. лв., те са извадили имоти на стойност 74 млн. лв. за трите месеца от началото на тази година. Прогнозите обаче са този дял да расте, защото се увеличава броят на конфискуваната собственост заради неплатени налози и осигуровки, или данъчни и митнически престъпления.
Преди 2 г. НАП наследи от закритата тогава агенция за държавни вземания собственост за 6 млрд. лв. Над 60% от нея, или близо 3,6 млрд. лв., са недвижими имоти. Над 2/3 е фирмена - административни сгради, халета, складове, офиси. Запорираното заради неплатени дългове към хазната лично имущество е за 800 млн. до 1 млрд. лв.,
сметнаха за "24 часа" експерти. То обаче няма да предизвика сътресения на пазара, тъй като ще излиза на "порции" след приключване на съдебни дела, които често се точат с години.
Тъкмо поради това данъчните се наместват на пазара с атрактивни цени.
Купуването на имот от НАП обаче може да има не само плюсове, а и уловки. До сделка с данъчните се стига след търг, и наддаването цената винаги се вдига.
Експерти съветват, преди да набележите имот, да проучите пазарните цени на имоти от същия клас. Ако и след проучването смятате, че цената е изгодна, огледът е задължителен. Непременно попитайте за скрити дефекти или утежняващи условия. Проверете и дали жилището излиза на първи търг. При него по правило стартовата цена е най-висока. Ако той е неуспешен, се обявява нов, а при него цената се намалява с 25%, а на трети - с още 50%.
Затова "редовни клиенти" на данъчните рискуват, като подминават първия търг и изчакват следващите. И при тях обаче пак се наддава, което вдига "падналите" цени. Експерти смятат, че повторното наддаване връща около 25% от свалената с 50%
начална цена.
Вторият проблем може да дойде от състоянието на имота. Освен че огледите са задължителни, е най-добре на тях да отидете ако не със строител, то поне с човек, който разбира от строителство. Той може да поиска още информация - кога е вдиган имотът, къде има скрити дефекти, какви гаранции е поел строителят, и др.
Третият недостатък е даването на депозит. Той е до 20% от началната тръжна цена и е по-висок от комисионите на брокерите. Внася се с банков превод, по посочена сметка. Предимство на брокерските агенции в сравнение с НАП е, че данъчните подготвят пълния набор документи, но само за имота. Купувачът сам трябва да подготви своите, а това означава допълнителни разходи.
Според публични изпълнители имало купувачи, които се отказват от апетитни имоти, защото те са отнети от "добре облечени бизнесмени". Хората се страхували, че "бизнесмените" няма да са доволни да видят нов собственик. Освен че били скъпи, техните имоти често вървели с допълнителни екстри- например жилище се продава с идеални части от фитнес и козметичен салон. Новите обаче собственици не искали съучастие и това затруднявало сделките с такива жилища.
Росен Бъчваров, говорител на НАП: Конкурентни сме с цени и публичност
Имоти на каква стойност продават данъчните, г-н Бъчваров?
- От началото на тази година до момента сме обявили 3011 търга. Сборът от началните цени на всички вещи е около 74 млн. лв. Тук обаче попадат и онези търгове, които се обявяват повторно или за трети и следващ път. Знаете, че по закон, ако на първия търг няма кандидати, цената се намалява с 20% и се обявява ново наддаване. От отварянето на новия портал за продажби на НАП в началото на тази година има много по-голям интерес към това, което предлагаме. Главно към изделия от злато и сребро, но и към имоти и автомобили.
- Разкажете за имотите.
- Предлагаме голямо разнообразие - от хотели по морето, предприятия, халета, транспортно-логистичен център, до жилищни имоти, парцели, земеделска земя. Да припомня все пак, че когато става дума за имущество на длъжници, продажбата е еднакво нежелана и за тях, и за нас. Никой няма интерес от фалити и в този смисъл продажбата на имущество е последната мярка, която се стремим по принцип да избягваме.
- Как повлия вашата поява на имотния пазар - върху цени, върху правила на играта?
- Имотите ни не са нито толкова многобройни, нито на такава стойност, че да повлияят значително върху този пазар. Но е от полза, когато институция като нашата прави продажби публично, прозрачно, с достатъчна информация.
- С какво сте атрактивни и печелите ли конкуренцията с банки и агенции за недвижими имоти?
- Участието в нашите търгове все пак има някои формални изисквания. Внася се 20% депозит, в зависимост от търга. Трябва да се подготви и изпрати ценово предложение или при явните търгове да се наддава лично. В този смисъл конкуренцията спрямо свободния пазар, където няма такива специални правила, може да е основно ценова. И най-често атрактивните начални тръжни цени привличат много участници. Честността изисква да кажа, че при някои от конфискуваните или отнети от държавата вещи понякога говорим за предмети, стояли с години по складове и състоянието им не е безупречно. Стараем се да компенсираме това с атрактивни цени.
- Какви са най-честите въпроси, които ви задават кандидатите?
- Най-честият въпрос е дали върху продажната цена се начислява ДДС. Отговорът е - не.
- Знаете ли, че някои се отказват от атрактивен имот и цена, ако разберат, че са били собственост на "добре облечени бизнесмени"?
- Имали сме случаи на пълна липса на интерес към имущества на "добре облечени бизнесмени". Тогава обаче държавата може да прецени и да даде имота или вещта на някой държавен орган или община безвъзмездно и той да се използва за обществено - полезни цели.
- Какви други атрактивни вещи има във виртуалния магазин?
- Буквално всичко. От каруци и дърва за огрев, до промишлени предприятия, хотели, жилища, машини и съоръжения. Системата е достъпна безплатно на www.nap.bg, а участието в търг, организиран от приходната агенция не е сложно. Отскоро депозитът за участие може да се плаща с дебитна или кредитна карта, а софтуерът позволява клиентът да се абонира и да получава по електронен път известия за нови обявления в различните категории.
Брокерите: Ние сме по-гъвкави
Брокерите на имоти не са притеснени от това, че данъчните продават все повече имоти на длъжници, установи допитване на "24 часа".
"Няма заплаха за пазара. Броят на собствеността, която се продава от данъчните, не е много голям и са недостатъчни да променят структурата. А и не всички са на атрактивни цени, както и не всички са добри за покупка", обясни Страхил Иванов, управител на "Явлена".
Според него, проблемът при тези продажби е кооперативността на предлагащия - купувачът често среща проблеми с данъчните, съдия - изпълнителните, банките. Докато в лицето на брокерите клиентът има гъвкав и доверен посредник, който може да подготви всички документи, да осигури оглед, обясни Иванов.
Георги Павлов, изп. директор на "Адрес", също заяви, че компанията не е усетила сериозно влияние на пазара заради имотите, пускани на търг от НАП.
Павлов смята, че броят им е малък, а и не е ясно точно колко от обявените се продават. Павлов не очаква натиск на цените надолу, въпреки, че излизането на НАП на този пазар увеличава предлагането. Мотивът му е, че и купувачите са се увеличили с около 30% спрямо предходните шест месеца, което означава, че пазарът може да поеме още имоти.
"Креватни агенции" крият обороти
Укрити обороти за близо 675 млн. лв. от имотни сделки от 2007 г. до 2012 г., установили данъчните. По данни на НАП за този период размерът на укритите налози е около 150 млн.лв., като в тази сума не влизат местните данъци и такси, които се събират от общините.
Наскоро, данъчните предупредиха, че броят на нелегитимните брокери расте в последните години. По техни статистики 8 от всеки 10 брокери не декларират всички свои приходи от осъществени сделки по продажби или отдаване под наем. Оттам уточняват, че става дума главно за т.нар. "креватни брокери", а не за големи, авторитетни агенции.
Колкото пазарът е по-активен, толкова по-малки са укритите обороти, установили още данъчните. Според експертите на агенцията през 2007 г. нелегалните брокери са били 799, като техният брой расте и стига до 1150 през 2011 г. и до 1100 през 2012 г. Според данъчните през 2012 г. на пазара са обявили, че работят 2500, но според тях реално действащите лица на пазара са били близо 3600.
Данъчните планират срещи с най-рисковите играчи на пазара. Те ще поканят собствениците на сайтове, в които се публикуват обяви и ще настояват на видно място да бъдат описвани най-честите рискове при сделките. Ще има ревизии и проверки в бранша.
