Връзката лихви по депозити-наем-цена на жилища

Peter_K,

Напълно си прав за неудобствата от прекалената централизация - в случая за София. Но аз хич не съм оптимист - личните ми наблюдения, пък и тенденциите в последните години определено говорят за следване на модел "Гърция" - понеже най-добре познавам там положението, давам я за пример.

Дано изляза лош пророк, но лично познавам млади хора от Варна и от Пловдив (при това със собствени жилища там), които предпочетоха да се установят в София, и които твърдят, че го правят заради по-големи възможности.

Ще поживеем, ще видим....

В София практически няма предлагане на наеми под 250 евро за двустаен , значи приемаме 250 евро за да не сбъркаме нагоре.
Получаваме 55000 евро цена за двустаен.

Е как го получи - това е възвъщаемост за 18 години. Това е страшно много. Преди години беше неофициално прието, че цената на жилището трябва да е 10 годишния наем ( казаха ми го във фирма за НИ когато купувах едно жилище и за такава цена го купих) После цените се вдигнаха, а наемите не и съотношението стана 12-14 годишни наеми. Повече от това обаче е неразумно - инвестицията не си струва.

От гледна точка на продавача,
при лихва 5,45% на годишна база се получава 55 000евро.
От гледна точка на купувача, щом наемът е 250, то цената не би следвало да е повече
от 25000евро.

П.с. Това са само сметки, без народопсихология.

Извинявам се но не ми излизат сметките. 12-14 годишни наема при 250Е наем са 36000 - 42000 Е за жилището, на 25000Е. Другата сметка не ми е ясна как при 5,45% и 250 е наем се получава 55000Е. Не се заяждам - наистина не мога да свържа тези числа в някакво уравнение. Ако идеята е цената на жилището да е равна на лихвата която ще получиш от тези пари, ако ги внесеш в банка при 5,45% лихва, то кой ще се занимава с наематели, ще плаща данъци и ще прави ремонти на жилище - за какъв дявол. Естествено е лихвата да е по-малка иначе си на загуба да плащаш данъци, ремонти комисионни на брокери и т.н.

r_stoma Написал:
-------------------------------------------------------
> Извинявам се но не ми излизат сметките. 12-14
> годишни наема при 250Е наем са 36000 - 42000 Е за
> жилището, на 25000Е. Другата сметка не ми е ясна
> как при 5,45% и 250 е наем се получава 55000Е. Не
> се заяждам - наистина не мога да свържа тези числа
> в някакво уравнение. Ако идеята е цената на
> жилището да е равна на лихвата която ще получиш от
> тези пари, ако ги внесеш в банка при 5,45% лихва,
> то кой ще се занимава с наематели, ще плаща данъци
> и ще прави ремонти на жилище - за какъв дявол.
> Естествено е лихвата да е по-малка иначе си на
> загуба да плащаш данъци, ремонти комисионни на
> брокери и т.н.

Не знаех лихвата, която Човек е заложил. Получих я така:
250*12=3000
3000/55000=0,0545, което е 5,45%
Проверка:
55000*5,45%=2997,5 (3000) годишен наем.

За купувача: 250*100=25000 евро.

Това са само сметки, за наемателите си прав, към днешна дата.

r_stoma Написал:
-------------------------------------------------------
> Извинявам се но не ми излизат сметките. 12-14
> годишни наема при 250Е наем са 36000 - 42000 Е за
> жилището, на 25000Е. Другата сметка не ми е ясна
> как при 5,45% и 250 е наем се получава 55000Е. Не
> се заяждам - наистина не мога да свържа тези числа
> в някакво уравнение. Ако идеята е цената на
> жилището да е равна на лихвата която ще получиш от
> тези пари, ако ги внесеш в банка при 5,45% лихва,
> то кой ще се занимава с наематели, ще плаща данъци
> и ще прави ремонти на жилище - за какъв дявол.
> Естествено е лихвата да е по-малка иначе си на
> загуба да плащаш данъци, ремонти комисионни на
> брокери и т.н.

Сравнително проста е сметката.
36000 (35970) е сумата, която човек би получил от лихви за 12 години на 55000 без капитализация = на наемите за 12 години
И съвсем правилна ти е забележката. При цена на имота равна и по голяма на 55000 и наем 250 за същия, покупката му се обезмисля. Тук някой би казал, че тези 55000 след 12 години не биха ти стигнали за да купиш същия имот. Аз бих казал, че биха ти стигнали да купиш същия имот с 12 години по-стар и дори биха ти останали, ако икономиката се намира в сравнително равновесно състояние. Всъщност, закупуването на имот на цена над 10 годишния му наем, дори и с други сериозни предпоставки си е рисковано начинание и за професионалистите.

Само да вметна - помислете за това, след като купите имота и го пуснете под наем при цените на наемите към момента това не ознава, че ще бъдат такива и след 3 години - те ще бъдат по-високи, а предвид очакваното намаляване на броя продажби определено това ще се отразни на търсенето при наемите, което ще доведе то тяхното увеличение.
Човек е прав двустаен с цена под 250 евро в София за наем НЯМА. Можете да намерите тук там по някоя друга обява за 240-230 или по-малко, но какво ще видите когато отидете на място е божа работа. Говорим за двустаен, а не за боксониера...
Пазара на наеми тепърва ще се развива така както е по цял свят. Увеличението на цените на наемите в София ще изпревари инфлацията, а и да не забравяме, че правителството на гейчо рокеров ди джей станишков кара последен сезон бабите на море...

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Ами Продавач, като намалеят продажбите, както вече сам признаваш, означава че ще се свие и строителнатата дейносг, съпътстващатите дейности с всички произтичащи от това последствия - намаляване на работните места и пр... Та да те питам, имайки предвид и демографските тенденции, как така ще се увеличат наемите - китайци ли ще дойдат?
Като гледам, освен цените на имотите и наемите, които споменавате надминават тези в Солун и Атина.

Нека да видим какво става с наемите при криза на пазара на имоти


Внезапен спад в наемите на лондонските жилища
[imoti.investor.bg]

Наемите на жилищните имоти в централната част на Лондон отбелязват внезапен спад, следвайки посоката на движение в цените на имотите, пише The Times.

Цените на топ жилищните площи в Лондон сега са с 12,1% по-ниски спрямо година по-рано, след като се понижиха с 3,7% през третото тримесечие, сочат данни на агенцията за имоти Savills. Внезапно понижение регистрират и наемите, които в момента са с 1,8% по-ниски в сравнение с три месеца по-рано.

Хайде стига с тия митове за постоянно повишение.
То и Петрола и Желязото и Храните щяха да растат до безкраи но не би.