Преглед на печата 2011

Мрачно бъдеще за пазара на имоти в България

Последна редакция: 03.12.2007, 17:30Публикуване: 03.12.2007, 17:05
Автор: Money,bg Размер на шрифта: a a a
Само през миналото десетилетие светът видя пукането на два „балона" на цените на активите: дотком балона и върлуващата в момента криза в жилищния сектор в САЩ.

Инвеститорът от САЩ Дан Амос (Dan Amoss) вижда един трети „балон", и за съжаление - тъкмо в България. Според този практик с опит на нашия пазар, третият балон, който ще се пукне, е в сектора на недвижимите имоти в България. Какви са основанията за подобна мрачна прогноза?

В началото на процеса на инвестиране в недвижими имоти в България се очакваше цените на имотите в София да достигнат тези в Прага и Будапеща, които от своя страна в близко бъдеще да достигнат тези в Рим и Берлин.

Инвеститорите използваха пари назаем, разбира се. Най-умните и съобразителните закупиха два или повече имота, като използваха първия закупен като гаранция за втория, а вторият като гаранция за третия и т.н. Те бяха гениите, които изградиха пътя на финансовите пирамиди.

Фундаменталните анализи сега доказват, че пазарът на недвижими имоти в България е надценен.

Сериозните анализатори на пазара на недвижими имоти използват два главни индикатора за оценка: (1) коефициентът наем спрямо цена и (2) коефициентът цена към доход.

Първият индикатор наем към цена разделя годишната рента от имота към цената му и така показва каква е текущата възвращаемост на инвестицията. Сто години американска история са демонстрирали, че нормалната възвращаемост е 10 - 12%. Имотът е евтин, ако възвращаемостта достигне 15-20%, а показател 6-8% предполага надценяване и „балон".

През последните три или четири години възвращаемостта в България се движи в границите 3-4%, което вече предполага един много раздут „балон" - имотите би трябвало да са надценени три до четири пъти.

Вторият индикатор, съотношението цена към доход показва колко годишни дохода (преди данъците) са нужни, за да може едно домакинство да си закупи дом.

За една зряла уравновесена икономика, правилото е коефициентът да е средно два пъти превишение цената на имота над годишния доход на домакинството (груби изчисления за пазара в България през 80-те години показват, че е било приблизително така).

В момента на повечето пазари в региона индексът е 7-9 годишни дохода на домакинство като цена на един имот, което отново показва, че цените на имотите у нас са „надути" три или четири пъти.

И въпреки че малцина анализатори в страната ще потвърдят, че в България има нещо подобно на балон (България винаги се е посочвала за специален случай), двата ключови показателя ни карат да се замислим какво става у нас.

Щом от имот се печели по-малко, отколкото от банков депозит, инвеститорите в сектора веднага реагират вдигайки цените, за да компенсират ниската доходност от вложенията в имоти. Това е един от психологическите механизми за надуване на балона.

Така че на хоризонта се мержелее вълна цунами. Ще станем ли свидетели на най-лошата имотна рецесия от последните 76 години? Брокерите ни карат да вярваме, че инвестицията в имот е най-сигурното нещо - но очевидно правилото не е валидно във всички случаи.

На пазара на имоти в България печалбите за година достигнаха 25-35% - може ли подобен пазар да е устойчив? Засега въпросът се потулва от приемането на страната в Европейския съюз, но виждаме, че и европейските страни са изправени пред същия проблем.

Балонът на недвижимите имоти се разпространи сред силните средиземноморски икономики на Испания, Португалия, Франция, Гърция, а след това и в Западна Европа.

Следва Източна Европа, първо Чехия, Полша, Унгария, след това балтийските републики, накрая са Балканите (Румъния, Сърбия, Черна гора, България).

Нито една европейска държава няма да остане незасегната. Кога ли и брокерите в България ще покажат притеснение?

clap:clap:clap:

Ако и намериш кой да ти свали цената ...... Иначе са си голи приказки.

Нормалната възвръщаемост въобще не е 10-12%. На 8-9% се сключват инвестиционни сделки за милиони, а на 10-12% няма кой да ти продаде, освен в изключително редки единични случаи.

Имотко дип, че можеш да смяташ та не си разбрал какво казваш. Ако твърдиш, че 8-9% възвръщаемост е нормално, то един двустен в Люлин, който се дава за 125 евро на месец, трябва да струва около 18 000 евро, а той се предлага от 30 000 евро нагоре. Аз казвам, че до равновесното положение има спад от още около 40%. С други думи ти казваш, че нормалната цена е 18 000 евро, а аз казвам, че е ... 30 000*(1-0,4) ... 18 000 евро. И какво излезе, само се чавкаме по форумите, а на практика твърдим едно и също. Единствената разлика изглежда остана в това, че аз твърдя, че цените за крако ще паднат и под равновесната си стойност, преди да се стабилизират около нея.

Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване

Това е,ако допуснем,че цените са високи.
А как ще изглеждат нещата,ако допуснем,че наемите са ниски?

Quote
greenbul
Имотко дип, че можеш да смяташ та не си разбрал какво казваш. Ако твърдиш, че 8-9% възвръщаемост е нормално, то един двустен в Люлин, който се дава за 125 евро на месец, трябва да струва около 18 000 евро, а той се предлага от 30 000 евро нагоре. Аз казвам, че до равновесното положение има спад от още около 40%. С други думи ти казваш, че нормалната цена е 18 000 евро, а аз казвам, че е ... 30 000*(1-0,4) ... 18 000 евро. И какво излезе, само се чавкаме по форумите, а на практика твърдим едно и също. Единствената разлика изглежда остана в това, че аз твърдя, че цените за крако ще паднат и под равновесната си стойност, преди да се стабилизират около нея.

Четеш ме като дявола евангелието. На нашия пазар за аматьори "инвеститори" се продава на 4-5%, по Европата също, другото са празни приказки или единични оферти. Става дума като да си купиш един-два апартамента или офис, или магазинче някакво. Ако доходността е повече - към 7-8%, за какъв ... да ти го продават, като банките дават по-малко като лихви, инфлация вервам знаеш какво е и положението с цените на имотите няма да е все такова. Знам един пич дава под наем 5/пет/ двустаини в южни райони по 300 евро парчето. Сега са по около 60-65000 евро, точно 5-5,5% доходност от сегашните цени. На него обаче, ако да речем му струват наполовина, защото не ги е купил вчера, доходността му е 10%, и всяка година я капитализира. Нека му е зле, а ти се опитай да го убедиш да ги продаде.
А по-големи нива на доходност се постигат като си купиш мол, не много по-големи, ама достатъчно. Не заради черните очи на купувачите или защото са големи тарикати, а заради много по-високия риск.

Салвадоре, прав си. С тия наеми е срамота.

Quote
Imotko
Салвадоре, прав си. С тия наеми е срамота.

наемите са мярката защото банките не дават зеами за наеми. нали се сещаш кой надува балона?

Quote
Imotko

Quote
greenbul
Имотко дип, че можеш да смяташ та не си разбрал какво казваш. Ако твърдиш, че 8-9% възвръщаемост е нормално, то един двустен в Люлин, който се дава за 125 евро на месец, трябва да струва около 18 000 евро, а той се предлага от 30 000 евро нагоре. Аз казвам, че до равновесното положение има спад от още около 40%. С други думи ти казваш, че нормалната цена е 18 000 евро, а аз казвам, че е ... 30 000*(1-0,4) ... 18 000 евро. И какво излезе, само се чавкаме по форумите, а на практика твърдим едно и също. Единствената разлика изглежда остана в това, че аз твърдя, че цените за крако ще паднат и под равновесната си стойност, преди да се стабилизират около нея.

Четеш ме като дявола евангелието. На нашия пазар за аматьори "инвеститори" се продава на 4-5%, по Европата също, другото са празни приказки или единични оферти. Става дума като да си купиш един-два апартамента или офис, или магазинче някакво. Ако доходността е повече - към 7-8%, за какъв ... да ти го продават, като банките дават по-малко като лихви, инфлация вервам знаеш какво е и положението с цените на имотите няма да е все такова. Знам един пич дава под наем 5/пет/ двустаини в южни райони по 300 евро парчето. Сега са по около 60-65000 евро, точно 5-5,5% доходност от сегашните цени. На него обаче, ако да речем му струват наполовина, защото не ги е купил вчера, доходността му е 10%, и всяка година я капитализира. Нека му е зле, а ти се опитай да го убедиш да ги продаде.
А по-големи нива на доходност се постигат като си купиш мол, не много по-големи, ама достатъчно. Не заради черните очи на купувачите или защото са големи тарикати, а заради много по-високия риск.

Салвадоре, прав си. С тия наеми е срамота.

Аха още веднъж, ето ъпърчетата защо толкова реват. Друго освен имот и банка не знаят, а сега като падат цените, падат и лихвите и почват да се тюхкат. :]

Ти да не произвеждаш айфони?:}

Нова мода: бартер кола за имот

"Сделките на база бартери в повечето случаи стават без участието на агенция или брокер между двете страни, потвърдиха представителите на големите агенции у нас.....т.е. големите разходи по покупко-продажби, като такси, данъци и дори комисионите, говорят за острата липса на средства у клиентите."

като няма размяна на парични суми - брокерите няма къде да намжат филията
някои хора има излишни коли, други излишни имоти - що да не ги разменят, като не могат да ги продадат?

аз като ви разправях, че имота ще стане стока, като колата - вие не вярвахте...

неподдържан имот си е като неподдържана кола