О. Хаджийски: Няма индикации за бързо възраждане на сектора на имотите
Орлин Хаджийски е старши данъчен мениджър в компанията за отраслово фокусирани одиторски, данъчни и консултантски услуги ПрайсуотърхаусКупърс България. Той е магистър по право от Софийския университет „Св. Климент Охридски” и е член на Софийската адвокатска колегия.
Хаджийски ръководи данъчната практика на компанията в областта на недвижимите имоти. Потърсихме мнението му за състоянието на пазара на имоти у нас, какви са уроците от кризата за него и какви мерки биха могли да го подкрепят.
- Какви са уроците от кризата за българския пазар на имоти?
По време на имотния бум у нас, продължил допреди около година и половина, се наблюдаваше рязък скок за кратък период от време на цените на почти всички сегменти на имотния пазар (изключение прави земеделската земя, която все още се смята за подценена). Този бум обаче се развиваше без ясна стратегия и идея относно нуждите на пазара, покупателната способност на населението, възможностите и границите при привличане на финансиране, въобще без ясна концепция докога, къде и при какви условия даден проект е в състояние на генерира предсказуеми доходи или ползи за участниците, инвестирали в него.
В тази връзка този процес се развиваше в атмосфера на нездрав оптимизъм и илюзорно усещане за непрекъснато увеличаваща се възвръщаемост на инвестициите в сектора, съпътстван с агресивно и неразумно финансиране от страна на банките (забелязваше се тенденция за предоставяне на финансиране при не особено строг контрол и на лица с недоказана платежоспособност, като се приемаше, че предоставеното обезпечение върху придобития имот ще бъде достатъчно, т.е. не се очакваше съществен спад на цените). В резултат стигаме и до сегашната ситуация, при която проекти се проточват във времето и спират поради липса на ресурс за завършването им, като причините са най-различни.
Например в жилищния сектор още с предоставяне на прекомерно обезщетение на собствениците на парцела, върху който ще се строи, се залагат едни ценови нива на реализация на предвидените жилища, които при един ограничен и коригиран пазар, какъвто е сегашният, не могат да се достигнат (по време на бума гладът за парцели за застрояване беше голям, което често водеше до предлагане на икономически необосновани оферти от страна на инвеститорите към собствениците на парцели).
При изграждане на офисни площи се залагаха параметри за реализация, които в момента са трудно достижими и резултатът е незаети площи.
В сегмента с ваканционни имоти се пренебрегнаха фактори като пренасищане, презастрояване и намален интерес от чужбина вследствие на променената икономическа обстановка. В резултат бяхме свидетели на хаотичното и безидейно относно бъдеща реализация строителство, което доведе до сегашната ситуация (нещо познато и в други страни, преживели строителен бум - напр. Испания). В тази връзка е трудно да се прецени до каква степен неудачите в сектора се дължат на финансовата криза и в каква са закономерен резултат на хаотичния растеж.
- Колко дълго очаквате да продължи корекцията в сектора у нас и от какви фактори зависи тя?
Очевидно е, че на този етап трудно могат да се правят надеждни прогнози. Допреди година, две упорито се тиражираше тезата, че корекции в цените на имотите у нас няма да има, тъй като в сравнителен план с други страни в Европа и без това са ниски. Към днешния момент е очевидно, че корекцията на цените в сектора вече е факт - не говорим за срив, а по-скоро за едно напасване на цените към реалностите на пазара, което според мен би следвало да има оздравителен ефект.
Какви фактори влияят на процеса? Основно за мен това е липсата на предсказуемост в икономиката. Очевидно е, че към днешна дата такава няма – като цяло инвеститорите не са сигурни, че ще поддържат същите нива на доходи в близко бъдеще и в тази връзка съвсем разумно отлагат извършване на инвестиции в имотния сектор.
Друг момент е оживление на кредитния пазар - такова в последно време се наблюдава, което е добра новина за сектора. Не следва да се пренебрегва и ситуацията в близките страни и Европа - при подобряване на икономическата ситуация там се очаква свеж ресурс да се влее отново в сектора у нас, въпреки че едва ли ще е на познатите ни доскоро нива. В средносрочен план проблемите и развитието на ситуацията в съседна Гърция също ще имат отражение на пазара у нас.
- Има ли мерки, които могат да върнат пазара към ръст и да стимулират активността на различните участници на него (купувачи на жилища, банки, инвеститори...)?
Мисля, че не може да се очаква и няма да е здравословно за икономиката повторение на имотния ръст отпреди години. В тази връзка считам, че към нормализиране и разумен устойчив ръст на пазара следва да се върви по естествен път. В този ред на мисли преди да се говори за нов ръст в сектора и евентуални стимулиращи мерки е добре да се анализира в кои сегменти на пазара има потенциал за растеж. В резултат ще се види какви проекти ще са по-привлекателни за пазара, оттам ще имат достъп до по-лесно и изгодно финансиране и по този начин ще са по-конкурентни. Наличието на такива проекти биха представлявали предпоставки за устойчив и балансиран растеж.
В тази връзка не следва да се очакват външни мерки, които да генерират ръст, подобен на този близките години – от една страна, страната не се нуждае от такъв растеж, а предвид наследството на строителния бум такива мерки не биха сработили. Естествен процес и подбор е това, което ще стабилизира пазара.
- Има ли и каква е ролята на държавата на пазара на недвижими имоти по време на спад на активността и цените?
Според мен по-скоро въпросът е следва ли да има роля държавата в сектора. Считаме ли, че строителството ще е двигателят, който ще издърпа икономиката напред след кризата. В тази връзка трябва да се отговори предвид броя на населението какъв е потенциалът за нови жилищни площи, колко мола и офис площи още може да има в България и оттам да се прецени има ли предпоставки да се мисли, че строителството ще е стратегически приоритетен отрасъл за страната, на който трябва да се помага с държавни мерки повече от другите отрасли.
Анализите на ситуацията, а и сигналите от правителството сочат, че строителството (извън инфраструктурата) не се очаква да е такъв сектор. За такива се сочат IT секторът и аутсорсингът, високите технолигии, екологичното земеделие, хранително-вкусовата промишленост и възобновяемата енергия, т.е. отрасли, за които се счита, че България има традиционни или стратегически предимства.
В тази връзка едва ли могат да се очакват извънредни мерки от страна на държавата за активизиране на сектора. Определена роля може да има централната банка относно възможностите да влияе на лихвените нива по кредитите, но това е валидно за всички сектори на икономиката. В последно време сме свидетели на апели за държавни мерки или помощ в почти всички отрасли на икономиката. Очевидно е, че в момента страната няма ресурс за това. Фокусът при такива мерки трябва да засегне само приоритетните отрасти, иначе би се получило разконцентриране на усилията.
Според мен ако правителството успее да се справи с ангажимента си да не увеличава данъчната и социално-осигурителната тежест по време на криза (нещо, с което повечето съседни и близки страни не могат да се похвалят), това би било много удачна и навременна държавна мярка, както за сектора, така и за цялата икономика. Единични, изолирани мерки едва ли биха имали по-голям ефект.
- Подходящи ли са за българския пазар различни стимули за купувачите на жилища като прилаганите в други държави (например данъчните кредити в САЩ, държавни гаранции по кредити за купувачи на първи дом в Румъния)?
Като цяло такива мерки имат отношение относно социалната роля на държавата при покупка на първо жилище, като се прилагат различни механизми. И сега у нас лихви по ипотечни кредити на млади семейства за първо жилище намаляват облагаемия доход на лицата. Тъй като е отскоро, не съм запознат доколко тази мярка е широко използвана и оттам ефективна.
Не мисля обаче, че трябва да се правят директни аналогии с данъчни преференции в други страни. Държавите, които давате за пример, а и други, които прилагат такива мерки, се отличават със значително по-високи нива на данъчно облагане на лицата, сравнено с нас. Там логиката е високи данъци с преференции в области, които държавата намира за приоритетни.
В тази връзка донякъде е обосновано да се предвиждат подобни стимули – по този начин се облекчава положението на определени категории лица, като в подобни мерки има силно застъпен социален елемент. У нас данъчното облагане на лицата е най-ниско в Европа, като тук идеята е друга – данъците са ниски за всички и няма нужда от преференции.
Едва от идеите на плоския данък е, че е лесен за администриране, а въвеждането на преференции усложнява този процес. За държава като България със сериозен сектор на сивата икономика считам, че нисък плосък данък е едно добро решение и не мисля, че са нужни допълнителни стъпки в тази насока.
- Очаквате ли плащането на сделките с имоти по банков път да изсветли сектора, т.е. сделките да се декларират на реалната, а не на по-ниска стойност?
Смятам, че е стъпка в правилната посока. В действителност тази мярка няма да се справи изцяло със симулативните продажби на занижени цени (очевидно страните могат да се уговорят за доплащане на ръка), но в комплекс с други мерки би трябвало да способства за „изсветляване” на сектора. Тук считам, че държавата има ресурс и при желание би могла да катализира процеса.
Обществена тайна е, че част от малките фирми в жилищния сектор продават на занижени цени (обикновено по цена, близка до данъчната оценка), като по този начин се спестява ДДС и корпоративен данък от продавача и местен данък от двете страни (обикновено уговорката при такива сделки е, че местният данък се дели между страните). Да не говорим, че обикновено тези фирми не осигуряват и не облагат с лични данъци служителите си и използват ДДС кредит на покупките си на материали, а не начисляват ДДС върху целия си обем от продажби (т.е. допълнително ощетяват бюджета).
Процесът на нерегламентирани (занижени) продажби се улеснява и от практиките в някои банки, предоставящи финансиране, част от което се оформя не за покупка на жилище, а за ремонт, потребителски кредит или нещо друго. В резултат, от една страна държавата е ощетена откъм данъци, а от друга, тези некоректни фирми са в състояние да предлагат по-ниски цени от конкурентите си, които плащат данъци, т.е. създава се нелоялна конкуренция на легалния бизнес. Считам, че държавата има ресурс да ограничи тази порочна практика. При данъчни ревизии такива фирми, извършващи част от дейността си в сивия сектор, показват в отчетите си продажби на доста по-ниски цени от пазарните за момента (това несъответствие би следвало лесно да се установи).
Въпросът е как да се докаже, че става въпрос за продажби на симулативно занижени цени – според мен ако се направят насрещни проверки на клиентите на такива фирми (в повечето случаи физически лица), то те биха разкрили истинската цена, която са заплатили. При клиентите на строителните фирми мотивът да укрият реалната цена е много по-малък (обикновено те спестяват само част от местния данък по прехвърлянето) и в тази връзка предвид потенциалните неблагоприятни последици за тях едва ли биха били особено упорити в опитите си до откажат сътрудничество на служителите на НАП, да не говорим, че укриването на данъци се квалифицира и като престъпление.
Дори самото очакване, че при сделки на занижени цени може да се стигне до горния процес, би бил възпиращ мотив за клиентите да прибягват към такива прийоми (в общия случай облагата за клиента е около хиляда или две хиляди лева, а неблагоприятните последици изглеждат значително по-тежки). Засега не са ми известни практики на НАП, при които целите са ревизиране на такива фирми нелоялни данъкоплатци в строителния сектор. За мен това е област, където държавата може да има наистина градивна роля и чрез активни мерки да подпомогне коректния бизнес.
- Имаше предложения на нотариусите да се вмени задължението да проверяват за тежести върху имотите при покупко-продажби. Какво е Вашето мнение по този въпрос, ще стане ли по-сигурен пазарът по този начин?
Според мен тази идея е трудна за осъществяване. Какво ще стане, ако поради някаква причина (субективна или обективна) нотариус пропусне определени тежести или недостатъци при изповядана от него сделка? Ще бъде ли имуществено отговорен пред клиента си до размера на претърпените вреди и при какви условия, от какъв момент? Ако не, какво ще е ползата от такива проверки – и сега при желание клиент може да заплати на нотариус да му извърши проверка за тежести. Ако ще бъде имуществено отговорен, то тогава този допълнителен риск следва да се отрази във възнаграждението на нотариусите и услугите им ще поскъпнат неимоверно.
Стандартните схеми за криминални продажби обикновено включват и фалшиви документи, при които проверките от нотариус няма да помогнат много. Считам, че проверка от нотариус за тежести следва да има само при желание и съответно заплащане от клиента. Ако това се вмени като задължение на нотариуса, според мен би довело до повече усложнения, отколкото ползи.
- Какви стимули би могла да предложи държавата, за да подкрепи устойчивото развитие при имотите и строителството на т. нар. „зелени“ проекти?
Темите екология, енергийна и водна ефективност са сред приоритетните за страната и в тази връзка определени държавни стимули не изглеждат нелогични. Според мен те трябва да са в областта на освобождаване от/намаляване на местните данъци и такси за такива проекти. Предвид тенденцията към увеличаване на тези налози, това не изглежда безсмислена мярка. Следва и да се дефинира какво се счита за „зелен проект”.
- И накрая традиционният въпрос – ще има ли още спад на цените на имотите у нас?
За мен няма индикации за бързо възраждане на сектора, но същевременно бих казал, че потенциалът за по-нататъшни значителни корекции вече е изчерпан. В тази връзка в близко време не очаквам особени промени.
[
imoti.investor.bg]
