Имах известни колебания, но след като ще си говорим за търговски НИ :-)))), викам и аз да пусна една - нека да я неречем статия.
Наложи се да я превеждам наскоро, така че дори няма да ви мъча да четете несвойствени езици. Пък вие ще ми простите грубоватия превод.
"Ако сте си мислили, че спукването на жилищния балон е лошо ...
9-ти ноември, 2009
Ако сте си мислили, че спукването на жилищния балон е лошо ...
От С Дъг Хорних, главен редактор, Изследвания Кейси.
... изчакайте докато не видите какво е в книжата за търговски недвижими имоти.
Точно така, следващият влак развалина ще бъде в търговски недвижими имоти. Може ли наистина да бъде по-лошо, отколкото катастрофата на пазара на жилища миналата година? Остава да го видим и това. То ще дойде по-скоро, вероятно още през второто тримесечие на следващата година, и няма нищо, което може да го предотврати. Правителството ще се намеси, като се опитва отчаяно да се отложи датата на настъпване на събитието, и може дори да успее. За известно време. Но не се заблуждавайте за това, че влакът ще излезе от релсите.
Всяка част от сектора - от многофамилни жилищни сгради до търговски центрове за продажба на дребно, през крайградски офис сгради, промишлени сгради и хотели – за всички тях са натрупани огромно количество просрочени или необслужвани дългови книжа. Това е една невъзможна, олюляваща се структура, която не може да се съхрани дълго.
Просто попитайте Анди Милър.
Анди е един от най-знаещите хора когато става дума за търговски недвижими имоти. Съосновател на Милър Фишман Груп от Денвър, той е прекарал двадесет години в бизнеса на закупуването и развиването на квартали с апартаментни имоти, търговски центрове, офис сгради и складове в цялата страна. Той също така работи интензивно - особено напоследък - с асет менидръжи и специализирани финансови експерти (servicers) (тези, които борявят с commercial mortgage-backed securities CMBS (MBS върху търговски имоти ), като се започне от застрахователните компании, структурни фондове и най-големите банки в САЩ, като ги съветва по хипотези и сценарии, свързани с фалити, помага им да развиват реалистични ценови структури, както и да изработват препоръки за задържане или продажба.
Това не е лесно. Продажбата на търговските недвижими имоти са драматично намалели със зашеметяващите 82% през 2009 г., в сравнение с 2008 г., а миналата година беше по-лошо от '07. Никой не продава на занижени цени, но това едва ли е съществен въпрос, тъй като няма купувачи и причината за това е или, че последните се страхуват от пазара, или не могат да се посрещнат по-строгите изисквания за заем. Преди две години стойността на всички търговски недвижими имоти в САЩ е била около $ 6.5 трилиона. Срещу тази стойност е имало около $ 3-3.5 трилиона под формата на кредити. Актуалните числа по кредита не се е променили много. Но бившите стойности на стоящите срещу кредитите имоти са потънали като плоча от олово, която е хвърлена в езерото, така че сега между половин и две трети от заемите трябва да бъдат отписани, според оценките на Анди.
"Ако банките трябваше да поемат този удар изведнъж, то повече няма да има банки" казва той.
Всъщност действителността е още по-лошо от това. Дори най-обикновените граждани узнаха по време на събпрайм ипотечния срив, че заемите през последните години са били опаковани накуп в екзотични финансови инструменти, които биха могли да бъдат продавани и препродавани – това е един клас ценни книжа генерични известен като пакети (conduits).. Тези CMBS, които са далеч по-малко известни отколкото техните братовчеди, учредени върху жилищни ипотечни кредити, са въпреки това и в не по-малка степен повсеместно разпространени.
Да направим три предположения – кои са сред важните купувачи на CMBS. Ако кажете - банки, банки, както и други, то вие ще сте сред позналите. По този начин тези хора седят не само на собствените си дискредитирани заеми, но също и върху купища чужди токсични боклуци.
Ето колко лоши са тези (conduits): От 3% фалити през миналата година, процентът скочи на 6% през 2009 г. и се очаква този процент да се удвои още веднъж, до 12%, през 2010 година. Институция, която има пробив от 12 % в портфолиото си, като тук спадат безброй банки, пенсионни и анюитетни фондове, международни институционални инвеститори, а и много други – това е голяма, ама наистина голяма неприятност.
Истинското цунами идва, вероятно през второто тримесечие на 2010 г., по оценка на Анди. Защото това е моментът, когато банките ще трябва да започнат подготовка за вълна от ипотеки, които са били осчетоводени на пазара близо до върха му и са с падеж през 2011-12. За разлика от жилищните кредити, търговските заеми са сравнително краткосрочен характер (средно 5-7 години), тъй като - извън кредитирането на апартаментни сгради през структурите на Фани и Фреди - няма правителствени програми за да се субсидират по-дългосрочни такива.
Матуритетите идат на групи. Като зрели гроздове.
И дори и това не е краят. На път е и една огромна втора вълна - през 2015-16.
Проблемът е, че вместо да се опитват да отговорят на това неизбежно предизвикателство очи в очи, асет мениджърите са решили да вярват в някакви приказни фантоми, коректност на ФЕД, както и един икономически обрат, който ще бъде достатъчно мощен, че да ги спаси.
Де Нил не е просто една река в Египет.
За да бъдем честни, трудно е да си представим какъв би могъл да бъде един интелигентен, агресивен отговор на тази ситуация, като се има предвид ширината и дълбочината на кризата, както и липсата на ресурси за справяне с нея. Милър неотдавна се срещна с група от асет мениджъри от няколко различни, известни банки. Те докладваха, че те са напълно претоварени и не могат дори да започнат да се справят със значителния обем на проблемните кредити в своя календар. Положението е толкова лошо, че те сега се занимават с някои кредитополучатели, които не са платили и цент за една година и половина.
Какво ще направите ако, каквото е мнението на Анди мисли за тази ситуация, 85-90% от целия търговски пазар на недвижими имоти е под водата по отношение на тяхното финансиране? Какво се случва с имущество, когато стойността му падне значително под обема на предоставения за него кредит. Продавачът не може да получи достатъчно пари за да се измъкне, купувачът не може да набере достатъчно пари за да остане в играта, а банката не може да си позволи да отиде на принудителна продажба. Просто е. Имотът просто седи там, нанесен е някъде в книжата на банката по някаква инфлационна, фантастична и напомпана отметка, която прави баланса на институцията фотогеничен. Тази индустрия си има дори една алегория за ситуацията: "Водещ се кредит не събира мъх."
В случай, че става дума за обект за продажба на дребно, един фалирал предприемач се изнася и си тръгва. Анди е хвърлил поглед на само част от Финикс където неговата фирма има бизнес и е установил, че има 90 свободни големи търговски обекта, с обща разгъната площ от 8 милиона квадратни фута. Ако Коледа е вяла, както се очаква да я направят парично закъсалите потребители, още много други търговски обекти ще ги последват.
В хотелиерския бизнес е ужасно. Прекаленото застрояване, което е вършено на базата на масата пътешественици, които влязоха в дълг за да финансират пищни ваканции, оказва своето влияние върху туристическите дестинации. В същото време, бизнес пътуванията са се свили сериозно. Полети до Лас Вегас, които кореспордират и с двата случая, са били намалени толкова много, че дори и ако всяка седалка на всички останали полети е заета и посетителите отсядат в хотелите за обичайния средния брой дни, хотели дори на могат да си покрият разходите. Банките, които сега са ангажирани с този бизнес играят на играта „разсрочи и се преструвай", т.е., като дават на хотелите от три до шест месеца отсрочка на заемите, те се надяват, че нещата някак си ще се подобрят в близко бъдеще.
Офис площите се представят добре що се отнася за централните бизнес райони, но не и на други места. Според някои, в национален мащаб свободните площи са над 16.5%, в сравнение с 12.6% през януари 2008. Той надхвърля 20% в някои части на Атланта и Сан Диего, и на много места.
Апартаментни жилищни сгради - и особено тези финансирани от скърцащите Фани и Фреди, са може би следващите, които ще се строполят. Тъй като стойностите на задълженията нарастват, а и собствениците на имоти са изправени пред следващите заеми, които имат падеж, поради това няма стимул да се определи какво точно се е объркало. Ако, например, имате 10 млн. долара заем с падеж след две години, а стойността на недвижимите имоти е намаляла до 6 милиона щатски долара, защо да похарчите половин милион да оправите течащи покриви? Въпрос, който отговяра сам на себе си. И тъй като необходимите капиталовите разходи не се правят, състоянието на имотите се влошава. Наематели от работническата класа се заменят с Meth Labs. Което от своя страна води намаляване на стойността на имота. И така нататък.
В крайна сметка, когато банките са принудени да влязат във владение, те ще бъдат оставени да се справят или със скъпи ремонтни работи, или разходите за събаряне и цялостно отписване.
Тъй като общата криза в търговските недвижими имоти ескалира, банките ще направи същото нещо, което направиха и миналата година: бегом към правителството с протегнати длани.
Как ще Вашингтон реагира? Добър въпрос. От една страна, по-нататъшните спасителните мерки допълнително ще подразни обществото. Но от друга страна, политическият сентимент ще бъде в посока, че позволи ли се на банките да се провалят, ще има още по-тежки последствия.
Федералният резерв вече се опитаха да бъде изпуснато напрежението от безмилостно надутия балон в строителството чрез т.н. TALF (Term Asset-Backed Securities Loan Facility (Срочен заем, обезпечен с ценни книжа върху активи). Но това не проработи.
Причината е, че TALF само обезпечава най-важните кредитабилни бондове в пула CMBS. Те не са проблем. Проблемът е в по-низшите книжа, които никой не иска.
С цел повишаване на ликвидността на пазара и да се провокира търговията с conduits, правителството най-вероятно ще бъде принудено да се създаде гаранционна програма подобна на FHA, смята Милър, чрез която на разположение ще има краткосрочни пари (от порядъка на 5-7 години). Дали това наистина ще отблъсне нашите проблеми пет до седем години напред във времето? Доста вероятно. Но това, което ще бъде закупено е просто време и това е единственото нещо, което остава за купуване. Надеждата, разбира се, е, че това е достатъчно време – за да може пазарът на недвижими имоти да се стабилизира, цените да се върнат към по-"нормално" ниво, и на света, за да превърне в hunky dory (Това е едно Парче на Дейвид Боуи – нещо като Голямо парче, готино.)
Скала, удар в нещо твърдо. Нека всички проблемни банки да фалират, като последиците ще варират от: адски болки, но в краткосрочен план, та се тигне до срив в една пълна депресия. Ако ги подкрепим с още по-нови напечатни Fiat пари, то неизбежно ще резултира във висока, дори хиперинфлация, заедно с възможността за разширяване на проблема и в цялото следващо десетилетие.
И двете са плашещи перспективи. Ние не ги желаем, но ако трябва да сме реалисти, то ще ни се случи едното или другото. Нека да е ясно, че няма да бъде краят на света. Въпреки това, туй ще бъде краят на света, какъвто го познаваме до сега.
Това прави наложително да се подготвим за новия свят, който идва.
Редакторите на „Докладът Кейси”, с подкрепата на професионалиста в недвижимите имоти Анди Милър, е предупреждават за предстоящия провал на търговските недвижими имоти от септември 2008 година. Таймингът е твърде лесен - защото се знаят падежите на тези заеми. Абонатите на неговите услуги могат да свидетелстват, че точното прогнозиране големи тенденции е силната страна на Дъг Кейси и неговия екип от експерти.
Научете как може да се възползвате като направите от тенденцията приятел. "
