Обективен анализ на въпроса: НАЕМ или ЗАЕМ ?

По въпроса за младите софиянци от провинцията, положението е подобно.За тях е по-добре да живеят в цивилизиван квартал и дават 250е наем, отколкото 250 ипотечен кредит за лош квартал, панелка.Възможно най-лошото решение обаче е да се напукат с 500евро/месец кредит за "собствено жилище" в хубав квартал и цял живот всичко спестено да отива за погасяване на кредит.Пък и младите софиянци от провинцията идват с някой друг спестен лев, от родата.Да кажем ако това са 30 000евро вместо за първоначален капитал за покупка на жилище, ако е дълновиден ще ги удвои за по-малко от година.Не казвам само че това става на борсата.Може с участие в търг, където сега почти липсват учасници.Например 2-стайни панелки в Младост почват от 55 000лв., ако някой не вярва просто да се яви и да види че въпреки това никой не ходи по търговете.Търга се обявява за нестанал и нов се провежда след 2 месеца с 20% по-ниска начална цена.Пак вероятността да участва някой е нищожна.Хората нямат култура да ходят на публични продани от страх и незнание и неинформираност най-вече.Може би сред причините е и пълната липса на кеш.Сега е изключително изгодно да се купят от такава продан обаче големи имоти-складови и логистични площи,ресторанти,кафета,големи магазини и др.На ужасно ниски цени са-дори при отдаване под наем възвращаемостта е около 4-5 години.
А между другото въпреки финансовия апокалипсис, през изтеклата седмица с акции на борсата в САЩ , някои колеги направиха дабъл.Например акцията на Сити беше 0.99$ , а на GM 1.35.Виж ги сега колко са.На другите финансови компании повишението беше между 20 и 50%.
За БФБ можем да говорим много, но това е сайт за имоти, и няма да се отклонявам :ami:

Аз искам и нещо друго да подхвърля и да вкарам в сметката.
Става въпрос за пътуването да работа. Факт е, че сигурно 95% от софиянци пътуват с някакъв транспорт до работа.
В такъв случай, ако се живее на квартира може въпросната квартира да се наеме в близост до работното място и от това да се спестят разходи - ако се пътува с кола - бензин и амортизации, ако се пътува с градски транспорт - съответно може да се спести от билетчета. Отделно се пести и време.
Т.е. ако живееш под наем, сменяш работата си през 5 години и сменяш квартирата заедно с работата си, ще може да спестиш от 40лв до около 200лв на месец, които няма как да бъдят спестени ако се закупи жилище и се наложи всеки ден да се пътува по 10км до работа.

Ще дам пример със себе си - аз знаех къде ще работя преди да дойда в София. За това си взех и квартира, която ми е на 5 мин от работата. Имам кола и горе-долу приличен доход, който да ми стига за бензин и да ме откаже да използвам градски транспорт. Следователно, ако бях си купил апартамент в Люлин трябваше всеки ден да пътувам с колата и да си увелича разходите поне с 100лв на месец.

ivo_1 Написал:
> И така не взех кредит които щеше да ми взема цялата горница от заплатата, нямаше какво да
> заделям за собствено участие на борсата и щях да проспа бума на БФБ 2001-2007 в който ако искате
> вярвайте но имаше компании които 30 пъти увеличиха стойността си.Вярно сега се върнаха на нивата от
> 2003-та и 2002-ра, но който се усетил продал на време и направил пари.

Много интересно мнение на едно младо, модерно момче
Да, горните симулации направих за депозит в банка, за 8%-9%. По-смелите и грамотни могат и по 20% minimum да правят годишно на борсата през благоприятните бичи периоди

barbaron Написал:
-------------------------------------------------------
> ivo_1 Написал:
> > И така не взех кредит които щеше да ми взема
> цялата горница от заплатата, нямаше какво да
> > заделям за собствено участие на борсата и щях
> да проспа бума на БФБ 2001-2007 в който ако
> искате
> > вярвайте но имаше компании които 30 пъти
> увеличиха стойността си.Вярно сега се върнаха на
> нивата от
> > 2003-та и 2002-ра, но който се усетил продал
> на време и направил пари.
>
> Много интересно мнение на едно младо, модерно
> момче
> Да, горните симулации направих за депозит в банка,
> за 8%-9%. По-смелите и грамотни могат и по 20%
> minimum да правят годишно на борсата през
> благоприятните бичи периоди

20% годишно правеха най-консервативните балансирани договорни фондове.Високорисковите превеха по 50-100% (например Капман макс) годишно.А пък ако лично ти си управляваш портфейла без да диверсифицираш в нискорискови инструменти възвращаемостта беше 300-500%!!!А някой колеги, но бих нарекъл калитковци правеха и по 1 000%!!!Звучи като пирамида и просто умопомрачително но факт-златни времена бяха.



Но пък сега повечето акции на много борси са свръхпродадени, отново има възможности за дабъл,требъл и т.н.........Но на който му стиска.

barbarone ти си вкара автогол не аз. до 9тата година е на далавера наемащия а от 10тата на там купуващия аз имам намерение да живея поне още 40 мгодини така че съм избрал покупка. ако ти мислиш да живееш до 9 години това е друг въпрос.

Иво ти гледаш историята и то краткосрочна . това щастие от 2007 година нема да се повтори близките 100 години



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-14 19:22 от nradev11.

barbaron Написал:
-------------------------------------------------------
> Спирам да пиша, защото спря един джип пред вратата
> с едни бръснати глави (сигурно са пратени от
> строителната мафия). Излизам да ги посрещна с
> картечницата


Хе,хе! Къде се редиш между мъжете? Теб само да триеш постове те бива- тихомълком, подличко зад гърба... :]

nradev11 Написал:
> barbarone ти си вкара автогол не аз. до 9тата година е на далавера наемащия а от 10тата на там
> купуващия аз имам намерение да живея поне още 40 мгодини така че съм избрал покупка. ако ти мислиш
> да живееш до 9 години това е друг въпрос.

Не знам как подготвят икономистите в България, но май за оптимизация не са чували. В краткия си живот съм купувал 5 пъти, продавал 3 пъти, и то близко до оптимума на цените. Ти както искаш, купувай сега, когато цените започват да падат. Аз ще купя пак, малко след като започнат да растат, до тогава съм на борсата

barbaron сега не ми се купува щото ми е скъпичко ама преди 2 години купих и не съжалявам досега имам към 22% capital gain.( да знеш че съм си калкулирал обезценката от кризата , преди кризата беха 60%)

др. Иванов Написал:
> Колко трябва да е глупав човек, за да каже това? Преди 2 години при плащане в брой на ранен етап в
> Банишора струваше 600, завършено 800-850. В момента цените са с 250-300Е отгоре. Две години
> ипотекаджията не е плащал наем, това са 6000Е, за апартамент от 60 м2, са още 100Е м2 спестени.

Тъй като съм свикнал да подлагам на съмнение всичко, дори и това, което аз казвам, приложих метода от
http://forum.imoti.net/read.php?6,189445
към параметрите, които ти си дал:

- цена на м2 [евро/м2] 800
- наем за м2 [евро/м2] 4,16666
- следователно цена 48 000 евро, заем 100% за 8 години или наем 250 евро

и някои хипотези :
- годишни данъци и такси [%] 1
- разходи за покупката [%] 6
- разходи за продажбата [%] 6
- годишни разходи за ремонти [%] 0,5
- годишни разходи за поддръжка [%] 0,5
- осигуровки при заем [%] 0,46
- осигуровки при наем [%] 0,5
- данък доход [%] 10
- годишна инфлация [%] 5
- лихвен процент на заема [%] 9
- лихвен процент на депозит [%] 7
===================================================
И така, при цена 48 000 евро, заем 100% за 8 години или наем 250 евро
===================================================
При:
- средногодишно повишение на цените на имотите [%] 0
- средногодишно повишение на цените на наемите [%] 5
се установява, че е по-изгодно да се живее под наем още 20 години.
продажба след 1 год: наемателят ще има 7 569 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 2 год: наемателят ще има 4 626 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 3 год: наемателят ще има 3 595 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 4 год: наемателят ще има 3 035 евро в повече от бившия собственик;
...
продажба след 15 год: наемателят ще има 854 евро в повече от бившия собственик;
===================================================
И така, при цена 48 000 евро, заем 100% за 8 години или наем 250 евро
===================================================
При:
- средногодишно повишение на цените на имотите [%] 5
- средногодишно повишение на цените на наемите [%] 2
се установява, че е по-изгодно да се живее под наем още 8 години.
продажба след 1 год: наемателят ще има 5 359 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 2 год: наемателят ще има 2 419 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 3 год: наемателят ще има 1 422 евро в повече от бившия собственик;
...
продажба след 6 год: наемателят ще има 401 евро в повече от бившия собственик;
===================================================
П.П. Какво означава: по-изгодно да се живее под наем още 20 години.
Това означава, че ако при зададените параметри някой отиде под наем, а друг купи жилище и го продаде след 20 години, и двамата няма да са спестили нищо. Ако собственикът продаде жилището си преди 20 години, ще е спестил по-малко, а след 20 години - повече, отколкото този под наем.

И забележи, за да ти направя удоволствие, предвиждам повишение на цените
Ако искаш, сметни сам, или ми дай нови параметри



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-17 01:21 от barbaron.