Обективен анализ на въпроса: НАЕМ или ЗАЕМ ?

http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?

Какво е за предпочитане - да се живее под наем или да се вземе ипотечен заем и да се купи собствено жилище?

Отговорът на този въпрос, валиден само за даден период от време, зависи от много начални параметри и хипотези. Разбира се, никого не съветвам да сложи неверни параметри и хипотези, да сметне, и 10 години да чака. Ако е под наем и търси да купува, трябва всеки месец да смята с новите параметри - дошъл ли е момента за ЗАЕМ

Калкулатор http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?



Редактиран 3 път(и).Последна редакция на 2009-07-04 12:19 от barbaron.

Имах предвид, че 5 % е много случайно подбрано.
Явно е, че сключването на договор за наем, за разлика от договор за покупко-продажба на недвижим имот, не зависи пряко от състоянието на банковия и кредитен пазар и достъпа на обикновените хора до кредит.
При положение, че след корекции, наложени от лоша банкова политика в последните години (в това число и в БГ) и при преструктуриране на кредитната политика, насочвайки я към реалната икономика, а не както досега-към ипотечни кредити за купуване на имоти, то този процент едва ли ще е в посочения размер.

От друга страна-ако банковата система съвсем се капсулова и не отпуска никакви кредити, дори и на предприятия, ангажирани пряко в производството, то покупателната възможност на обикновените хора ще пада, което като го насложим и на множеството празни жилища, може да доведе до отрицателен растеж и на наемните нива.
Струва ми се все още е малко трудно, да се прогонозира дали и как ще излезне от кризата банковата система и в каква посока ще поеме и как това ще се отрази на наемните нива.

Но едно е сигурно-да се живее под наем в момента е по изгодно. Дано и да е възможно за много хора в близко бъдеще.

Naskata Написал:
> Имах предвид, че 5 % е много случайно подбрано.

Разбира се, никого не съветвам да сложи неверни параметри и хипотези, да сметне, и 10 години да чака. Ако е под наем и търси да купува, трябва всеки месец да смята с новите параметри. [www.nytimes.com]?

Искам да допълня нещо, отнасящо се за корпоративните клиенти на пазара на НИ. Не знам какъв е относителният дял на корп. клиенти, но ако е значим, значи трябва да се има предвид.

При корпоративни клиенти е важно как се признават разходите при наем и покупка.
Без да съм подготвен с точни данни и съвсем сбито ще кажа, че в БГ при покупка на НИ се отчисляват ам. разходи за период от 20 години, а при наем разходите се приспадат веднага за периода, вкл. и за ДДС. Това е от особена важност при стратегическото планиране и при изчисляване на възвръщаемостта от инвестицията, в която е включен НИ. И понеже много рядко се разглеждат инв. проекти със срок от 20 и повече години, корп. клиенти предпочитат наемът пред покупката. Освен това при сравнително ниските данъци (10% корп. и 5% дивидент) се търси възможно най-бърза възвръщаемост, за да се реализират в най-къси срокове печалбите и да се разпределят колкото се може по-скоро дивиденти - така се привлича по-лесно капитал. Това работи в полза на наемите.
Не само за НИ- корп. клиенти наемат почти всичко, от автомобили та чак до офис техника.

http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?

Какво е за предпочитане - да се живее под наем или да се вземе ипотечен заем и да се купи собствено жилище?

Отговорът на този въпрос, валиден само за даден период от време, зависи от много начални параметри и хипотези. Разбира се, никого не съветвам да сложи неверни параметри и хипотези, да сметне, и 10 години да чака. Ако е под наем и търси да купува, трябва всеки месец да смята с новите параметри - дошъл ли е момента за ЗАЕМ

Като се използва калкулатора http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?

при параметри от http://www.imoti.net/prices за двустаен апартамент в София - център :
- цена на м2 [евро/м2] 1656
- наем за м2 [евро/м2] 7,56

и някои хипотези :
- размер на ипотечния заем [% от цената] 80
- продължителност на заема [години] 20
- годишни данъци и такси [%] 1
- разходи за покупката [%] 6
- разходи за продажбата [%] 6
- годишни разходи за ремонти [%] 0,5
- годишни разходи за поддръжка [%] 0,5
- осигуровки при заем [%] 0,46
- месечни разходи по заема [евро] 100
- осигуровки при наем [%] 0,5
- данък доход [%] 10
- годишна инфлация [%] 5

при
- лихвен процент на заема [%] 9
- лихвен процент на депозит [%] 7
- годишно повишение на цените на имотите [%] 10
- годишно повишение на цените на наемите [%] 5
се установява, че е по-изгодно да се живее под наем още 3 години.

при
- лихвен процент на заема [%] 9
- лихвен процент на депозит [%] 7
- годишно повишение на цените на имотите [%] 7
- годишно повишение на цените на наемите [%] 5
се установява, че е по-изгодно да се живее под наем още 9 години.

при
- лихвен процент на заема [%] 9
- лихвен процент на депозит [%] 7
- годишно повишение на цените на имотите [%] 5
- годишно повишение на цените на наемите [%] 5
се установява, че е по-изгодно да се живее под наем още 26 години.

камелия Написал:
> Това са механични сметки, които ме развеселиха!

Значи не си разбрала, че
Отговорът на този въпрос, валиден само за даден период от време, зависи от много начални параметри и хипотези. Разбира се, никого не съветвам да сложи неверни параметри и хипотези, да сметне, и 10 години да чака. Ако е под наем и търси да купува, трябва всеки месец да смята с новите параметри - дошъл ли е момента за ЗАЕМ. А балоните не са вечни, пукат се

> Интересно, що не дадеш една цифра- колко пари ще
> хвърлиш зад гърба си за тези 26г., докато живееш " на сметка"?

Не си разбрала също и:
какво означава: по-изгодно да се живее под наем още 26 години.
Това означава, че ако при зададените параметри някой отиде под наем, а друг купи жилище и го продаде след 26 години, и двамата няма да са спестили нищо. Ако собственикът продаде жилището си преди 26 години, ще е спестил по-малко, а след 26 години - повече, отколкото този под наем.

Колко ще е спестил този който е под наем след 5 години - сметни го тук: http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/2007_BUYRENT_GRAPHIC.html?

Сметнах ти го, за цена 165 600 евро, наем 756 евро/месец.
- лихвен процент на заема [%] 9
- лихвен процент на депозит [%] 7
- годишно повишение на цените на имотите [%] 5
- годишно повишение на цените на наемите [%] 5
се установява, че е по-изгодно да се живее под наем още 26 години.

Наем: 756 евро/месец, Изплащане заем: 1192 евро/месец

продажба след 1 год: наемателят ще има 21 432 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 2 год: наемателят ще има 11 453 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 3 год: наемателят ще има 8 189 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 4 год: наемателят ще има 6 755 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 5 год: наемателят ще има 5 878 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 6 год: наемателят ще има 5 276 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 7 год: наемателят ще има 4 829 евро в повече от бившия собственик;
е, до тогава балона ще е спаднал съвсем

Селяк Написал:
-------------------------------------------------------
> patriot Написал:
> --------------------------------------------------
> -----
> > A ne se li zamisliate,che sled 26 godini ste
> > platite edin apartament ot naemi,a niama da
> e
> > vash?
>
>
> А не се ли замисляте, че след 26 години ще платите
> 3 апартамента от вноски по кредита, а само един ще
> е ваш?


Въпросът е, дали само един апартамент ще платиш с наема си? Дали ще останеш все в гарсониера, или ще трябва да се разшириш като завъдиш жена и деца? И по- важния- когато вече не можеш да работиш и виснеш на пенсия, кой ще продължи да ти плаща наема?
За комфорта на живот- да обикаляш от квартира на квартира и винаги да се съобразяваш с решенията на собственика, както и за това- децата ти да не знаят значението на словосъчетанието "свой дом", няма да отварям дума......

nradev11 Написал:
-------------------------------------------------------
> а не се ли замисляте че ще платиме 3 апартамента
> ама след 26 години ще струва 7.4 пити по скъпо.
> смятал съм го при 8% на година покачване на цената
> .историческата справка сочи че толкова е средното
> за дълъг период ( поне 15 години)

Колко пъти трябва да се повтори нещо, за да бъде разбрано от някои брокери тук ?
Или се правят, че не разбират, защото нямат интерес от наематели

"Отговорът на този въпрос, валиден само за даден период от време, зависи от много начални параметри и хипотези. Разбира се, никого не съветвам да сложи неверни параметри и хипотези, да сметне, и 10 години да чака. Ако е под наем и търси да купува, трябва всеки месец да смята с новите параметри - дошъл ли е момента за ЗАЕМ"

"продажба след 1 год: наемателят ще има 21 432 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 2 год: наемателят ще има 11 453 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 3 год: наемателят ще има 8 189 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 4 год: наемателят ще има 6 755 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 5 год: наемателят ще има 5 878 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 6 год: наемателят ще има 5 276 евро в повече от бившия собственик;
продажба след 7 год: наемателят ще има 4 829 евро в повече от бившия собственик;
е, до тогава балона ще е спаднал съвсем "




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-14 11:19 от barbaron.

nradev11 Написал:
> а не се ли замисляте че ще платиме 3 апартамента
> ама след 26 години ще струва 7.4 пити по скъпо.
> смятал съм го при 8% на година покачване на цената
> .историческата справка сочи че толкова е средното
> за дълъг период ( поне 15 години)

Обясни това на американците, нещо са сбъркали значи в статистиките
Ако си икономически грамотен, гледай червената графика



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-14 11:28 от barbaron.

barbaron държа да подчертая че съм икномически грамотен . имам докторска степен по икономика. сега да ти кажа каде си се заблудил . ти гледаш червената графика която отчита инфлацията , ами тогава ако зема кредит на 8% а инфлцията е също 8 % излиза че кредита ми е безплатен. да оставим случая настрана когато кредита ми е на 8% а инфлацията както е в България е 12-13% тогава сам на голема далавера защото реалния лихвен % е отрицателелен . а гедаики синята графика изкарах 5% годишно покачване. но това е за УСА а те имат инфлация 2-3%. за България това число е 8% като предполагам след време ще спадне наистина ама преди това инфлацията требе да спадне до нивата на в развитите държави. нали не си мислиш че всички стоки ще поскъпват 12 % годишно а жилищата само 5%.



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2009-03-14 14:02 от nradev11.

barbaron Написал:
-------------------------------------------------------

> Колко пъти трябва да се повтори нещо, за да бъде
> разбрано от някои брокери тук ?
> Или се правят, че не разбират, защото нямат
> интерес от наематели
>
> "Отговорът на този въпрос, валиден само за даден
> период от време, зависи от много начални параметри
> и хипотези. Разбира се, никого не съветвам да
> сложи неверни параметри и хипотези, да сметне, и
> 10 години да чака. Ако е под наем и търси да
> купува, трябва всеки месец да смята с новите
> параметри - дошъл ли е момента за ЗАЕМ"

Брокерите имат интерес от това, да имат работа. Наемите са част от работата им. И много добре разбират какво си написал. Ти не схващаш, че това са само твои технически упражнения без всякаква полза.
Който и да се опита да ти обясни- все тая. Само рискува да пейстнеш творението си за пореден път.