Ако апокалиптичния сценарии се сбъдне, а именно - банките да задържат високите лихви и да подбират клиентите си, да не финансират апартаменти преди акт 14 и търсенето за апартаменти в строеж и на "зелено" спадне драстично, какво може да се случи?

1. Да нарастне интереса (който никога не е спадал) към нови тухлени апартаменти с акт 16 в големите градове още повече.

2. Да нарастне интереса дори и към панелките, защото те все пак са отдавна завършени

3. Да намалеят ужасяващо мераклиите за строеж на нови жилищни сгради, което не може да доведе след себе си свръх предлагане поне на ново строителство.

4. Да се преорентират все повече хора към купуването на къщи в прилежащите на големите градове селски райони до ценови нива равняващи се на дву-тристайни апартаменти по комплексите - или да се върне интереса към панелките, но на по-сносни цени от до-скоро надутите от не малка част от заблудените продавачи.

5. Да фалират много строителни предприемачи, които имат един или два-три проекта с ниско качество и очакващи акт 14, а тези, които са още на кота нула да свалят до суператрактивни нива цените си.

Очакваното свръхпредлагане на ново строителство май ще се ограничи до сегашните си нива, защото смелчаците за печалба сред строителите вече намаляват, а дори и част от смелите да имат желание - може да не получат нужното финансиране от банките, което обрича проектите им още в зародиш... Кризата е добре дошла - дори можеше да дойде и по-рано за да извади от "играта" спекулантите и случайните играчи в строителството, които повишиха предлагането в последните години. Следващите 9 месеца считано от днес ще предопределят развоя на събитията на пазара на недвижими имоти в България. Догодина идат избори и разрастване или решаване на проблема с междугалактическата криза с американски отенък.

Дали борещите се за власт политици предизборно ще помислят за тези около 700 000 панелни апартмента в страната в които живеят 2-3 милиона българи (потенциални гласоподаватели) и ще погребат няколко хиляди строителни фирми или има и друго решение - това ще видим - никой не знае.

Вече започна изтегляне на оферти от пазара от страна на продавачи, които не бързат с продажба, а други, които са притиснати от различни обстоятелства панически свалят цените си. Това поне според мен би трябвало да доведе до едно чудесно регулиране на пазара, което не мога точно да пророкувам колко време ще отнеме. Продавачите притиснати от ипотечни кредити ще продадат с отстъпка своите имоти, а останалите или ще задържат цените си или ще си оттеглят офертите от пазара в изчакване да видят какво ще стане (същото, което правят и голяма част от купувачите сега). Предполагам на пазара все пак ще останат и доста голяма част разумни продавачи, които ще предлагат имотите си на човешки цени (каквото и да значи това за различните хора) и съответно продавайки имотите си ще инвестират отново, но много по-премерено. "Премерено" е ключовата думичка - тези купувачи ще определят тренда на цените в едно бъдеще време, може би между 6 месеца и година и половина.

Потресаващо големия процент на собственици на недвижимо имущество у нас е причината до момента "срив", "крах", "потоп" и т.н. да не се осъществи - обичам да ви повтарям този безспорен факт макар на мен като брокер това да не ми харесва кой знае колко, но от друга страна това прави пазара ни не до там зависим от банките или поне не както е например в САЩ където кредитната задлъжнялост е много по-фрапираща от колкото тук. И друг път съм казвал - помислете в щатите от кога се отпускат ипотечни кредити? От 50г. или може би от 100г.? Не са ли те свикнали много по-на широко да живеят - определено ДА и за това сега ще се платят прескъпо от нас можете да бъдете сигурни. И няма как да е другояче след като там буквално се раждаш на кредит - тук тази "мода" дойде само преди няколко години - факт.

Очакавам развитие след първото тримесечие на 2009г. относно това кой ще го загази повече - новото строителство или панелките. Всъщност най-големия страх на купувачите "на зелено" е дали строителя ще завърши обекта изобщо, а за закъсненията е ясно те са си по подразбиране. Най-големия страх на купувачите на панелки е какво ще стане с тях след 20-30г. и според вариантите са два - или ще станат негодни за живеене или "някой" ще се заеме много по-рано да се погрижи за тях. Не мога да кажа кое ще стане *write*

Тези два сегмента от пазара на НИ определно ще са в процес на "най-доброто предстои" и до тогава алтернативите са - готовите тухлени и ЕПК жилища, готовите къщи, сглобямите такива и живеенето под наем разбира се, което на нашего брата не се нрави ама никак.

Положителното от кризата кое е - ако има такова изобщо, това според мен определено е факта, че строителния бум в нашата страна ще свърши много скоро и реването и плюенето по форумите постепенно ще се замени в обсъждане на това какъв райграс да си сложим в градината, коя мебелна фирма да изберем, какви слънчеви батерии да си купим и за колко години ще ни се върне инвестицията и т.н.



Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-12-01 14:43 от Продавач.

Здравей Продавач,

Хубава тема си драснал в форума. Макар че всяка прогноза сега е като игра на 'руска рулетка',но според моето скромно мнение:

1. Все още нямаме 'качествено' ново строителство - знаеш какво се построи от 1990г насам.Единствения напредък който видях след 2000г беше слагането на топло-изолация.Още по-лошото беше 'желанието за печалба' и липсата на 'инфраструктура'.Тези които застроиха градинките до някъде намазаха от соц инфраструктурата, но другите...Аз лично не смятам че разумния купувач би следвало да става роб на банката за 25 години + растящи лихви за това което се оферира като 'ново строителство' в момента. След 25 години качествено санираните панелки ще имат по-голяма стойност от '25-годишната визия на днешното ново строителство'
2. Сегашната криза е точно навреме - ще отсее сулю и пулю от строителството и брокеруването
3.Това и с местата около София не го виждам - първо защото не виждам 700 000 клиенти да закупят панелки, 700 000 продавача и 700 000 парцела около София.И друго - селата около София ще се задъхат от същия проблем които сега има столицата - инфраструктура, водо и енергийни мощности,задръствания и т.н.
4. Пак старата поговорка ще играе- 'локация,локация,локация' - имоти без инфраструктура ще са надолу в цената - освен ао кметството не реши да я изгради.
5. Сигурно ще ме питаш какво ще е решението за 700 000 панели в София и половината 'лошокачествено ново строителство' + прехвалените 'стари тухли-пруски сводове и т.н.) - след 50-70-100 години:

Вариант А - Риска на частната собственост - губиш всичко и стартираш наново, след като от кметството изпратят писма на всички че сградата в която живееш 'застрашава живота на обитателите'.(панел;ЕПК;тухла;ново и т.н.). От там изселване на сградата, под наем за 2-3 години, кредит от банката за бутане на старата сграда и построяване на новата (надяваме се качествена вече)...Въпроса с БЕДНИТЕ (ами отговора на ЛЮБО ПЕНЕВ) + губи правото и идва някой с парички.

Вариант Б - след 50-70-100 години никакво действие от страна на държавата -> влизаш в градата и се кръстиш - и (не дай Боже) земетресение като това на 15 Ноември 2008 (4-та по Рихтер) ще доведе от 700 000 панелни апартамента+стара тухла+днешното ново да останат има/няма 1/7 -> ами хората?

Лошото е че в главата на Българина е залегнала една много погрешна мисъл - НЯМА ДА МИСЛЯ - НА МЕН НЯМА ДА СЕ СЛУЧИ. А като се случи - АЛО, ДЪРЖАВАТА КЪДЕ СИ?


Поздрави,

не си прав
има ясно изразени тенденции и ще има яка социотръс ще има много гладни и недоволни ще има много бездомни
нещата не са на добре повервайте ми ... виждам какво се случва около мен...

Здравей Продавач-Според мен ще има регулация..и на цени и на ани!!Демек-качество на новото строителство подобаваща цена!!Панел на 35 години-подобаваща цена!По нов панел -пак цена!!Къща около София или голям град-Каква и с каква локация и пак цена!!Магазин в центъра на София -къде в каква сграда/с какво бъдеще/ и цена.Или както някой беше писал -Познаваме ли недвижимите имоти и ЦЕНИТЕ ИМ!! *xxx* АНИ които ги предлагат и как ги предлагат..???Строители които строят -как строят!!Собственици ,които мечтаят ...колко мечтаят.. и така..

turbozol Написал:
-------------------------------------------------------
> Здравей Продавач-Според мен ще има регулация..и на
> цени и на ани!!Демек-качество на новото
> строителство подобаваща цена!!Панел на 35
> години-подобаваща цена!По нов панел -пак
> цена!!Къща около София или голям град-Каква и с
> каква локация и пак цена!!Магазин в центъра на
> София -къде в каква сграда/с какво бъдеще/ и
> цена.Или както някой беше писал -Познаваме ли
> недвижимите имоти и ЦЕНИТЕ ИМ!! АНИ които ги
> предлагат и как ги предлагат..???Строители които
> строят -как строят!!Собственици ,които мечтаят
> ...колко мечтаят.. и така..


Здрасти Турбозол - регулацията вече започна, а това, което ме дразни е обобщаването - имотиТЕ и цениТЕ им - кои имоти и кои цени...?:] Сигурно имаш предвид ето тази тема - [forum.imoti.net]
Малко хора и обръщат внимание, а ако можем да говорим за имотиТЕ като за едно цяло е все едно като да сравняваме автомобилиТЕ и цениТЕ им - можем ли да сравняваме един автомобил Хонда ето като този - [www.honda.bg] с друг автомобил отново Хонда ето като този - [www.honda.bg] и двете са японски и двете са марка Хонда, и двете са чисто нови, но... разликата в цената им е около 90000лв иначе и двете са коли, но са в различни класове и те както и имотиТЕ не могат да бъдат обобщавани и слагани под общ знаменател:] А как да сравним една Хонда с една Лада Самара или нов мерцедес 2008г. със стар голф двойка от 89г. и двете са коли нали все си е ламарина ама нали *pardon*

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-12-01 17:53 от Продавач.

Продавач на едно мнение сме "ша знаиш".. Същата тема ИМАХ ПРЕДВИД..Това което ме дразни и мен е,че все още "се рупа", а не се мисли...Може и да е за добро.. *stop*

Продавач, *ok*
но ако ни се случат сериозни финансови затруднения (все пак има такава вероятност), как ще изглежда прогнозата?
А колкото до цениТЕ на имотиТЕ, мисля че твои колеги го въведоха в обръщение.

[dom.dir.bg]

Хампарцумян: след края на кризата броят на имотните брокери ще е по-малък

Драстично поевтиняха родните имоти, финансовата криза застигна и родния имотен пазар - така започна коментар в сутрешното предаване на „Нова телевизия", в което взе участие и банкерът Левон Хампарцумян. Темата бе въздействието на глобалната криза върху пазара на имоти в България. По информация на столични брокери, апартамент в квартал в София по-рано се е продавал по средна цена 1300 евро за кв.м. - сега се търгува за 1000 евро квадрата. Говори се, че панелните жилища са поевтинели средно с 10 - 12 хил. евро. Това не отговаря на истината. Средно само с 10% са поевтинели панелните имоти - възрази столична брокерка, поканена за участие в телевизионната дискусия. Според брокера, медиите са осъществили натиск върху имотния бизнес и са довели до понижение на цените. Все пак в момента сделки се сключват. Оферти има много - но купувачите са малко. Почти всички сделки се осъществяват с пари в брой. Дали банките са затегнали режима? Председателят на управителния съвет и главен изпълнителен директор на най-голямата банка в България УниКредит Булбанк, Левон Хампарцумян уточни: на пазара в България има 32 банки и не е възможно реакцията им да е напълно еднаква. Това, което банките правят, е да следват тенденциите на пазара и да реагират на тях. През последните години на имотния пазар имаше бум и се построиха много жилища, „някои не толкова добри", уточни банкерът. Там, където строителството не е достатъчно качествено, напр. има презастрояване, проектите ще се провалят. От друга страна има много жилища, които няма да поевтинеят. Тези качествени имоти ще спрат да поскъпват - но няма да поевтинеят. Сега пазарът се диференцира, уточни Хампарцумян. „Няма да има пустеещи квартали, но ще има провалени проекти". „Ако видите място, за което ще кажете: Аз бих живял тук" - то ще бъде успешен проект. Тези, които са разчитали на големи печалби с некачествено строителство - техните имоти „ще си намерят цената, но отивайки надолу". Банките по-рано даваха заеми на хора на границата на умственото изоставане, каза още Хампарцумян. Това се дължеше на общия ентусиазъм, който цареше на пазара. Днес по-скоро всички са предпазливи, затова банките понякога искат да се презастраховат. Моментът е по-скоро на изчакване. Покупката на жилище не е въпрос на всяка цена. Лидия Шулева, която също участваше в дискусията, уточни, че предпазливостта на първо място идва от опасения от загуба за работно място. Хората плащат вноските си по ипотеките от работната заплата, затова сред очаквания за трудности в реалната икономика, както хората, така и банките избягват да се нагърбват с обслужване на ипотеки. Хората, които са реалните потребители на кредити, се замислят. Имало е предложения в Бюджетната комисия за преференция на млади семейства, които са теглили кредити до 100 000 лв., вноските им по ипотеката да се приспадат от бъдещите данъци, които тези семейства ще внасят в държавния бюджет - но от казаното от Шулева се разбра, че осъществяването на тази идея е малко вероятно. Обмисля се също така държавата да даде сериозен ресурс на банките, оптималната сума е 1 милиард, като целеви кредитни линии за българския бизнес, за да се изпълняват поръчки, да се запазят работни места - така и купувачите на имоти ще бъдат подкрепени, посочи Шулева, министър на икономиката за НДСВ в периода 2003 - 2005 г. Хампарцумян се усъмни в ефективността на подобна мярка. Според банкера банките просто биха взели парите на едро и разпределили на дребно. По-важно е другото: през последните години репутацията ни като държава страда доста. Външните инвестиции у нас спадат. В добавка към това този път в света наистина има икономическа криза.
Обратно на въпроса за цените на имотите, брокерът предположи, че понижение на цените е възможно основно при новостроящите се сгради, където строителният предприемач е работил на кредит. Иначе продавачите, които не бързат, ще оттеглят офертите си щом видят, че няма търсене. Ще поевтинее само това, което се продава форсмажорно - счита брокерът. У нас през 2008 г.инвестициите в строителството са спаднали с 38%, посочи данни от НСИ Лидия Шулева. Левон Хампарцумян поясни, че нормализирането на лихвите по кредитите предстои, но цената на кредита „никога" няма да се върне до тези ниски нива, с които бяхме свикнали преди кризата да дойде. „Преди година имаше излишък от ликвидност, неподплатена с активи". Това, което сега се случва в България, не е по-различно от случващото се в света, заяви Хампарцумян. Кризата няма да бъде вечна: ще продължи може би 6 - 18 месеца и ще отшуми. Светът има естественото желание да расте и да върви напред. Ако има спад от 15 - 20% в цените, това все още не е криза - това е намаляване на печалбите, уточни известният български банкер. В България ще има проекти, които не са успешни (не става дума само за жилища, а и за офиси, складове и т.н.). Но крах няма да има: имаме да догонваме нивата в Централна и Западна Европа. Най-интересното: след кризата брокерите ще бъдат по-малко. Ще оцелеят само тези, които знаят какво правят и които могат да спечелят доверието на хората, уточни банкерът. В самия край на предаването брокерът заяви: пазарът на недвижими имоти сега не е в криза, а само в стагнация. Заблудени от медиите, купувачите изчакват цените да паднат с 50%, но като видят, че нещата не се развиват така, ще се върнат на пазара.
Като видят, че цените на имотите не падат с 50%, ще се върнат на пазара, за да купят с 20% по-евтино, пошегува се Хампарцумян, предизвиквайки неодобрителните финални възгласи на брокера.

Финала го гледах преди да тръгна за офиса днес - Хампарцумян се подигра яко с притеснената колежка, която не разбрах от коя агенция е, но няма значение:] Както винаги има много "сериозни" обобщения, но няма как като не ме викат мен по медиите така ще е

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Моля променете темата на "Новото строителство е толкова калпаво, че ще падне дори под цената на смърдящия панел".

Съвсем между другото, защо имам смътен спомен, че точно Хампарцумян преди не повече от една година твърдеше съвсем други неща. *xxx*