Продавачите да си кажат

Да уточня - въпросът ми да не се приема като заяждане..

Някои, които абдикираха от брокерския бизнес имаха тези, че като паднат цените, хората ще си изтеглят обявите и ще чакат "по-добри времена" (и едва ли не сайтовете за обяви ще останат празни, а по-добри времена може и да не настъпят скоро). Фактът че цените в обявите падат, показва че една голяма част все пак продължават да искат да продадат, освен това свалят тенденциозно публикуваната цена (тези са 20000-25000 в София).

Моля, ако някой от тях чете това, да сподели какви мисли му минават в главата вече няколко месеца, ако има брокер за продажбата - какви съвети му дава, как и н какъв принцип намалява цената и докъде би стигнал в следващите месеци (които несъмнено ще бъдат белязани също със спад).

Кое ви кара да не направите изпреварващо намаляване навреме, а когато вече е късно, защото и на всички останали конкуренти цените ще са свалени. Как преценявате - дали ще има момент, когато някой се обади и предложи 50% от цената, но веднага и вие ще се съгласите, защото купувачът е сигурен? (Питам това, защото скоро наближава един период, който не случайно е кръстен "отчаяние".)

*beer*

Продавачите да си кажат, ама дали ще си кажат? И аз на няколко пъти писах във форума за "порочната спирала", когато при низходящ тренд ако не свалиш драстично цената, няма начин да продадеш, защото по-късното сваляне, ще е прекалено късно и винаги някой ще е с "една стъпка напред" и в крайна сметка ако наистина искаш да продадеш, но си с "една стъпка назад" ще продадеш на много по-ниска цена, отколкото ако си свалил навреме драстично. Аз преди повече от година вече свалих с 30 000 Е почти и продадох на 1250 Е на м2 апартамент, който на мен лично не ми харесваше, бях го купил просто за да не похарча парите, никога не бих живял в него и вече беше си възвърнал инвестицията за 7 години отдаване под наем (пак на по-ниски от средните цени за района, но винаги с наематели, които не са се изкушавали да търсят по-изгодни оферти, защото от алчност наемодателите наоколо просто не предлагаха такива и имаха много празни месеци). Като го продадох, много мои познати ми обясняваха как съм се минал. Сега по-добри в същия район не могат да ги продадат и на 900 Е/м2. Аз го продадох на 5 пъти цената, за която го бях купил + още един път избити от наеми, т.е. 6 пъти по-скъпо.

Проблема пред продавачите в момента е следният - не им се продава "евтино според техните критерии, базирани на цените от преди година-две". Може теоретично да се окажат прави само ако цените започнат да се вдигат, те и на това разчитат. Ако обаче държат да продадат влизат в "порочната спирала" - прекалено късно с прекалено малко намаление и друг вече ги е изпреварил с продажбата и е "обрал" остатъчния свободен кеш при купувачите.

Моят случай с продажбата пак не е особено болезнен ако не бях продал, тъй като нямах (и нямам) никъкви взети кредити, и на половин цена да го бях продал, пак щях да бъда на печалба, а имам и друг апартамент, който си ми харесва за живеене. Ами ако ме притискаше ипотека, лизинг на автомобил, потребителски кредит?????

Всеки да си решава, но ако някой иска да продаде сега, друг начин освен драстично сваляне на цена просто няма. Ако пък офертата "виси" от 10-12 месеца, значи е супер нереална и продаване няма, догонване в свалянето - също.

На продалите - честито *beer*

Е писали сме много по този въпрос, ама след като е актуален да припомним.
Ще свалят безобразно само тези, които са им изчерпани 100% вариантите за покриване на спешните разходи от сорта: банки, лични, форсмажорни. Принципно всеки знае, че сме в период на криза и тя влиае най-силно върхи НИ-сените. За това по-разумните не се поддават твърде много на тоз така наречен период на “отчаяние”. По-неприятното е за тези на които им е бизнес. Неприятно е също за тези, които са свързани с него (посредниците). Продавачите винаги са имали нещо като психологически минимум и той в момента (поне за столицата) варира 500-700. За това можем да предположим дъна в тия граници и 100Е надолу макс. Обаче реално няма как да определим най-ниските оферти, тъй-като подобни няма да бъдат обявявани/рекламирани, поради очевадни причини.
Повечето продавачи/инвеститори са наясно, че нивата ще тръгнат нагоре – това е НЕМИНУЕМО. Няма случай в който, при вдигане стандарта, дохода и икономиката като цяло цените на НИ да падат или стоят, напротив – винаги се вдигат. Идеята е кога (в нашият случай) това се случва. Голямата част от тях лесно могат да си направят сметката и да калкулират евентуалните загуби от рецесионният период. Обикновенно компенсират изчакването с отдаване под наем или друго. Всеки случай си е строго индивидуален, различно за даден собственик, различно за даден инвеститор.
Че се наблюдава отдръпване на оферти – наблюдава си се. - Едва ли някой ще отрече. Повечето оферти се дублират по различни начини и спокойно може да изхвърлим поне 1/3 от тях. Увеличават се къщетата по прованса да, но новите жилища от 6м на сам (готови) намаляват. Това показва, че все пак продавачите се отдръпват в изчакване на разумен за тях пазар. А който попита: “какво е разумен за тях пазар”, просто явно не участник в него
Не знам защо някои си мислят, че след като има криза всично трябва да поевтинява...Трябва да се разсъждава и върху самата стойност, нейната покупателна сила и полезност – най-вече. Когато полезността намалява, намалява и интереса от предизвикващите я фактори – не е ли така
Точно тези неща (и ред други) съм имал в пред вид при скромната ми прогноза за пазара: Минимални нива до към пролетта – 390/420. Известен период на “застой” до към макс 2011 – 700 и вдигане още на същата година. Живи и здрави да сме да разберем

Япония е банален пример, но е пример, как цените не е задължително да са все нагоре, а тъкмо обратно.

А когато са толкова надценени имотите, кое е по-вероятно? И като има предлагане в Латвия, много по-европейска държава, на два пъти по-ниски цени, там никой не се е изтрепал да купува.

Ако не се повтори подобна на отминалата истерия, "нормалното" покачване на цените е заедно с инфлацията +/- 1-2%, т.е. max 10% на година. Един спад от 50% изисква след това растеж от 100% или 7 години с натрупването. Но пък банките винаги са давали лихви, ако извадим техния процент (да речем 4% нормална лихва) - излиза че след 23 години. При 3% - 18 години.

Идеята ми е, че който наистина иска да продаде някакво жилище в момента (било то излишно, купено за инвИстиция или заради нужда от пари) има свободата да намали цената с до примерно 30%, да продаде веднага и да е в по-изгодна позиция, от това да изчака и да се чувства прецакан за поне 20 години напред. (?)

Радвам се на оптимизмът ви, относно прогнозите ви за край на кризата през 2011-та.

А аз, чета новините за събитията по света и все повече ми се смрачава пред очите, а светлинката в тунела предвещаваща краят на кризата се отдалечава все повече и повече.

Повод за това ми дават и днешните новини, след които доларът никога няма да е това, което бе.
В превод:
1. Обвързване на петрола с еврото
2. Поскъпване на еврото
3. Рязко намаляване на износът ни, поради оскъпяването му
4. Влошаване на икономиката ни ( не че е била чудо до сега )
5. Спад в приходите към бюджета
6. Нови съкращения и все по-голямо свиване на потреблението
7. Масови фалити в следствие на огромната междуфирмена задлъжнялост, свитото потребление и лошите за страната ни геополитически промени.

На фона на очертващото се, цените на имотите ще са последното, което ще вълнува българинът, който ще се стреми към физическо си оцеляване, а не към придобиването на луксозни стоки. И събраните в банки бели пари за черни дни, няма да отидат в джобовете на строители, предприемачи и спекуланти, а за хляб, отопление, дрехи и все основни стоки и услуги от първа необходимост.

Излизане от кризата в икономиката ни по-рано от 3 години??! Колко приятно звучи, за да е вярно.
Имотният пазар в момента прави последните си гърчове преди да изпадне окончателно в клинична смърт, от която няма да могат да го събудят ни брокерски заклинания, ни захаросани обещания в медиите.
За да има пазар, на първо място трябва да има търсене, а съгласно пирамидата на потребностите за постигане- домът е далеч зад останалите като оцеляване, работа, жизнен стандарт.

Да купуваш жилище сега, е все едно ереин да кандидатства за немско гражданство в деня след идването на Хитлер на власт.

dodo2, не търси икономическа логика от продавачите на НИ. в този пазар царува алчността а не логиката. не може да обясниш на някой беден огрухан комплексиран човечец, изведнъж видял се едва ли не милионер, да свали 30%. ами че повечето такива индивиди си живееха с мисълта че те ПРИТЕЖАВАТ 150-200к евро, и просто трябва да БЛАГОВОЛЯТ да продадат имота си за да ги получат. краха на мечтите настъпва много бавно и болезнено. такива хора преживяват спада с 10-15% като ЛИЧНА ЗАГУБА НА ПАРИ! сигурен съм че и ти познаваш такива хора...

Мисля, че в последно време продавачите в нужда са с най-голямо влияние върху реалните сделки. Мисля, че те се хващат за коя да е оферта с надеждата за успешни преговори, и че не биха се афиширали дори и в анонимен форум. Имаше един форумец брокер, който предлагаше услугата да представлява само купувача, като вземаше 1/3 от постигната разлика + такса. Вероятно той може да сподели опит за тези случаи.

Додо, едва ли продавач на който имота му е "излишен" ще има каквито и да е желания да продава по време на рецесия. Може разбира се да има такива намерения само ако е убеден, че стойността му няма да се повиши (както казваш) следващите 10-20г. Незнам дали изобщо е имало подобен период от време (рецесия/криза) в новата история.

Валси, много як песимизъм! При подобно развитие и най-кухото магаре ще се съгласи с тебе. Обаче, едвали КАПИТАЛЪТ има интерес от такова стечение... Незнам, пак трябва да се допитаме до историята

Реална ситуация от последните месеци. Всеки ден търся апартамент, посетил съм около 20 огледа, с брокери, без брокери, ново, старо строителство и т.н. Целта ми беше тристаен до 60-70к като определено нямам нереални критерии.

Категорично мога да заявя, че такова нещо като драстично паднали цени няма. Да, гледах оферти за по 500 евро, 600 евро, но или не ставаха за живеене или чакаха акт 15 вече 2 години... Хубавите апартаменти, доколкото има такива са на цени 1000 евро в кварталите и до + безкрайност в хубавите райони.

Купувача бил в силна позиция - дрън, дрън! Молил съм се като циганин за 25 евро отстъпка на кв.м.

Така, за мен извода е, че в момента пазар няма. Да, има екстремни ситуации, при които поради изброените в горните постове причини някой продава СПЕШНО. Лично аз бях свидетел как шефчето на една агенция, с която ходих на огледи купи една такава оферта. Подобни оферти изчезват за дни, всичко друго стои с месеци. Вече дори познавам продавачите в моя район като ги срещна на улицата!

Друга реална ситуация от вчера - няколко месеца се моля на моя съсед да ми продаде апартамента си - двустаен 60 кв.м, Хаджи Димитър, строен 70-те години.

Апартамента е празен. Предложих му 45 евро кеш, което е по 750 кв.м. Отговора беше "Не, за сега няма да продавам, боже би след година, ще видим!".

Още една реална ситуация, разговор с инвеститор/строител. Аз му казвам, че има много апартаменти да продава и ако не свалите цените закъсва. Отговор: що не си гледате работата всичките, какво ще закъсам, аз съм почнал от нулата! Строя на кредит, техниката ми е на лизинг, на собствениците на парцела дължа апартаменти, а не пари. Какво ще ми направят? Банката ще вземе един груб строеж, че какво ще го прави? Ще ми вземат скелето, за какво им е? Ще чакам и аз, ще чакат и те докато не почнете да купувате! В противем случай ставам несъстоятелен и ще ми ядете к*** всичките!

Ето такива са мислите на продавачите, а иначе теориите са верни, спор няма!

Купувач, определението ти е 100% вярно. В противен случай, колкото и тежка да бе рецесията щяхме да наблюдаваме само определен застой и някакъв синволичен спад с до 10-20%. Именно за това борбата е за "оздравяване" на този сегмент за който пишеш. Банките намаляват лихви, предоговарят и като цяло отпускат кредити. Забелязваме и нова "кредитна вълна" - доста тежки реклами вървят..