Британците държат иглата пред балона на цените на имотите в България

Ясно защо журналисти и брокери на недвижими имоти имат противоположни интереси: брокерите залагат на постоянно повишаване цените на имотите, от което зависи размерът на комисионните на някои от тях.

Журналистите най-общо казано търсят негативната сензация. Какво по-негативно за икономическия журналист от падането на цените на някои имоти? Така че в проспектите на фирмите в сферата имоти ще чуем за устойчив и обещаващ пазар, а от независимите журналисти очаквайте подозрение, че цените на имотите са надути като балон.

Има ли балон и дали той ще се спука? Според водещия материал на The Independent от петък е точно така. От няколко месеца пазарът е „студен", а балонът сякаш започва да се отдува.

Действително има индикации, че в развитите икономики цените на имотите като цяло се понижават. От Япония, където допреди година от поскъпването на офисите в Токио се съдеше за край на дефлацията и се виждаше знак за нов икономически цикъл на ръст, постъпват тревожни сигнали. Откакто в САЩ се води статистика на национално ниво, понижението на цените на жилищата не е било толкова съществено, както през миналото тримесечие.

Великобритания не прави изключение, в Испания се очаква през следващата година голяма част от ваканционните имоти да могат да се купят на 20% по-ниска цена. МВФ наскоро предупреди Ирландия да не бъде толкова зависима от инвестициите си в недвижими имоти (поне засега обаче Изумруденият остров се справя най-добре).

Въпросът, който тревожи хората в този бизнес в България, е дали и у нас ще станем свидетели на същата тенденция. Брокерите ще заклеймят самото задаване на този въпрос. Те имат своето право: у нас пазарът е много млад и тръгва от по-ниска точка, отколкото в страните на пророците на пукането на имотния балон. Близо до нас са инвеститорите от Русия, където икономиката е във възход, а климатът и цените - доста по-неприятни от нашите. Така че в балона на цените на имотите в България може да се вкара още доста въздух.

Тук не търсим преднамерено негативната сензация, просто задаваме въпроса: Какво ще стане, ако британските инвеститори масово започнат да се оттеглят от нашия пазар за недвижими имоти? Ще паднат ли цените, или британците ще бъдат изместени от руснаци, араби и други, на които страната ни би допаднала?

А знаци, че британците могат да започнат да се въздържат от покупки у нас има. Не говоря за ужасната трагедия в Ямболско, а за чисто макроикономически фактори. Само за година Bank of England увеличи лихвите си пет пъти. Подобно затягане на икономиката свърши своята работа още преди да започне да се говори за кредит крънч. Цените на жилищата в UK от лятото падат, досега с 1 или 2 процента (според проучванията на Nationwide и Halifax). Такова нещо не е виждано от рецесията в началото на `90те.

Вчера Bank of England съобщи, че броят на одобрените ипотеки през октомври е на най-ниското си ниво от три години. Банката е изразила загрижеността си за особено уязвимия пазар „купувай и отдавай под наем", както и относно бизнес имотите, където аматьорската спекулация играе особена роля. По малко хора чукат на вратите на агенциите за недвижими имоти. Имотите се задържат на пазара по-дълго време. Това не говори добре.

От 1997 досега цените на имотите във Великобритания са се утроили. Кредитът, който британците са поели, тази година за пръв път в историята надхвърли националния доход: някой ще трябва да плаща обратно 1.3 трилиона паунда. Спестяванията в страната са на 50-годишно дъно.

Средната цена на имотите надвишава деветократно средната годишна заплата на британеца (ех, стандарти, стандарти). За все повече островитяни собствения дом става непостижима мечта. Тези, които са направили първата стъпка, стенат под игото на плащанията по ипотеката. Или поне така би казал дядо Вазов, защото средно за ипотека британецът дава една пета от доходите си - също като през рекордната 1991, когато основната лихва бе 15%.

Цените на имотите правят жилищата като цяло недостъпни (при базови лихви от 5.75% днес), но лекотата, с която се получава кредит, компенсира тези високи цени. Конкуренцията между ипотечните кредитори понижи критериите за отпускане на жилищни кредити и избухна всякакъв вид вторична спекулация - от ваканционни апартаменти на Българската Ривиера до строителни тръстове. Но тези инвестиции според The Independent ще имат много колебливо бъдеще. Нещата се обърнаха, щом кредитният недостиг накара банките да въведат по-строги условията за отпускане на ипотеки.

Колко лоши могат да станат нещата? Най-лошият сценарий е Обединеното кралство да последва примера на Съединените Щати: в Америка от времето на Голямата Депресия е нямало подобно поевтиняване на имотите. Цените на национално ниво паднаха с 5% и купувачите си задават въпроса защо да купуват сега, щом като цените ще се понижат още повече.

В интерес на истината българският случай е по-различен. При нас за поевтиняване на имотите не се говори. Възможно е високите цени на имотите в Британия и по-строгите кредитни условия, в прибавка към европейското членство на България да стимулират островитяните да купуват повече от сравнително евтините имоти в България. Но дали ще стане така в мрака на икономическите очаквания? А колко са британците, закупили имоти в България, теглейки онези, „вторичните" ипотеки?

Не ми е известно колко от покупките на имоти в България британците финансират чрез ипотеки от британски банки, чрез собствени спестявания, или чрез ипотеки от международни банки с клонове в България. Знае се, че около 40 хиляди са британците с имоти у нас - нещо като Ловеч без кварталите. Обаче е ясно, че кредитът за британците започва да се затяга и най-вероятно готовността им да купуват сега ще спада.

Дали брокери и строителни предприемачи ще започнат да рекламират имота България на другите пазари, или пък ще преминат към поръчково строителство, е рано да се каже и можем да следим развитието на процеса с чисто научен интерес.

С уважение,
Радостин Ташков

Проблемът не е дали британците ще продават или не, а дали кредитите ще се обслужват и колко от тях са обезпечени с българските имоти...

Като се има и предвид, че от тези 40 000 британци, поне 10-15 % са останали да живеят тук-явно е, че те няма да продават.
Останалите са закупили имоти главно и почти във ваканционни имоти (което част от пазара на НИ-но не единствена и не най-важна) и дори и да излезнат едновременно на пазара (което едва ли ще се случи) това няма да сгромоляса пазара.

По важното, според мен е поведението на банките в България от една страна и от друга доходите на българите-ако първите започнат да вдигат лихвите по ипотечните кредите, а вследствие на намалели доходи българите не могат да ги обслужват-това вече може да предизвика мечи пазар.
Лично аз, не смятам, че това ще стане-нито сега, нито след година-две...

изказвания и заключения на неграмотници.

Тръгнали да сравняват пазара на НИ в Русия с България.
Първо да уточним какво значи пазар в Русия. Не бъркайте цените на НИ в Москва с дените в Русия като цяло. В малките градчета цените са по-ниски дори от малките градчета в Бг. Единствено Москва е ултраскъпа и причината е ясна: столицата на страната с най-много ресурси в света. Парите на Русия от петрола, газта, металите се стичат в Москва, там са централите на руските и чуждестранните компании, хората имат много големи доходи (в сравнение със софиянци- сигурно с по една екста нула отзад) и да се сравнява София с Москва или още по-наивното сравнение на България с Русия като под България се имат предвид средни цени влкючая долно нанагорнище а под Русия се има впредвид Москва, същите наивни и смешни сравнения с Лондон, Париж или Ню Йорк предизвикват насмешка.

докато в развитите страни има и развит кредитен пазар възможностите за развитие на кредитен балон и балон на НИ са по-органичени. И все пак се стигна до балон. Цените са раздуха 2 пъти за 10 години и сега ще има корекция. В България цените се раздуха 5 пъти за 5 години за сметка на развитието на кредитния пазар и инвестициите от чужбина. Сега тези инвестиции се оттеглят, кредитния ресурс намалява заради увеличния риск, лихвите скачат а възможностите на хората да теглят кредит са изчерпани. Десетки хиляди ваканционни апартаменти стоят непродадени и никога няма да се продадат. В България всеки има по няколко жилища, на фона на икономическите реалности балона на НИ в България е свръхраздут и вече започна да се отдува.

Това което задържа в момента балона от гръмване е информационното затъмнение и откровелите лъжи с цел да се поддържат големи очаквания за по-нататъшно увеличение на цените (?!?) у дребните риби за да може големите играчи да си доразчистят позициите.

Големият проблем е че в България има не само балон на НИ, има огромен кредитен балон който също ще гръмне поради невъзможността да се финансира повече отвън.

Направих в един предишен постинг анализа че 66 процента от това което се излапва в България за миналата година е за сметка на тегленето на кредит и финансиране отвън, останалите проценти се дължат на мижавата Бг икономика, сигурно 20 се дължат на строителството.
Кавко предстои в следващите няколко месеца до година да се случи в България:
1. разпада на валутния борд и курс на лева към еврото от поне 1:4 или 1:5 като начало
2. абсолютен крах и фалит на строителството.
3. много от баламурниците с кредитите като започнат да получават заплати в инфлирани левове ще изпаднат в практическа невъзможност да плащат заеми в евро.
4. банките ще останат с куп имоти който няма да имат стойност и ше се принудят за закрият клоновете в Бг или поне много силно да ограничат дейността си (съкрашения...)..
5. Разпад на икономиката.
6. Масова емиграция на всичко кадърно. Пенсионери и цигани ще са 80 процента от населението на България и младите хора между 20 и 29 години няма да са 650 000 според сегашните мрачни прогнози а 400 000 от които 250 000 цигани.










Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-03-05 17:15 от kuku987.

наска, ако това дето пиша не се случи до година, две, България като резултат трябва някак да изгенерира и поддържа 45 милиарда евро външен дълг (200 процента от ГДП и 500 процента от нетния националния доход, дефицита във външната търговия ще стигне 80 процента от нетния национален доход и 35 процента от ГДП) и то без да се отчитат усложненията от световната рецесия, свиването на кредитирането, увеличването на лихвите.

Това просто няма как да се се случи защото няма държава в света с такива макроикономически показатели.

Тока че разпада на валутния борд до края на тази година максимум ще е факт с всички последствия за икономиката на България който споменах по-горе.

А цени от 300-400 евро на квадрат качествено строителство реална площ на топ места в София и Варна колкото и смешни да изглеждат сега може и изглеждат астрономически след година-две.

Пак да уточня: пазара на НИ в България няма нищо общо с пазарите на НИ в развитите страни и по същността си е една пирамида в каквото започва да се превръща и българската фондова борса поради малките си обеми.

България не е в състояние с мижавата си икономика да има борса, акциите на българските фирми би трябвало да се котират на сериозните международни борси.
Проблемът обаче е че тези борси за да допуснат аккците на компании да се търгуват при тях имат строги изисквания за правилата по който се формират отчетите, счетоводството и прочее които няма как да бъдат покрити от български фирми.
още една изхвърляция и още един балон който ще повлече наивните 'инвеститори' и спестяванията в частни пенсионни фондове.

А краха на НИ в България ще бъде изключително бърз и болезнен точно заради отлагането чрез откровените лъжи и информационното затъмнение.

Една нормална корекция през 2003-2004 би облекчило малко нещата, сега всичко е осрано и нищо вече не може да се направи..





Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2008-03-05 17:04 от kuku987.

и понеже съм много некомпетентен това което писах за щатите преди повече от година вече се случва, нещата са дори по-зле отколкото прогнозирах, само тази година Мерил Линч предвиди спад с 15 процента на имотите в Ус където въпреки събпрайм кризата и дълга и дефицита са много по-малки от Бг.

такива веселяци, неграмотници и некомпетенти тарикати ми се смяха, цитираха кого ли не и накрая аз пак излязох прав.

Индипендънт е вестник в който може да пуснеш кавато си искаш платена публикация, това е по-скоро жълт ветсник от рода на всички вестници в България стига да не засегаш кралското семяйство.

Кукич, знаеш, че никога не съм те наричал "некомпетен", нито съм си го мислил...
Да четох, че външния дълг в огромната му част не е държавен, а частен и че тъй като ще се изчерпат капиталите им ще започнат да се разплащат с работниците и служителите си с акции...
Но при нас стартовите позиции в цените и тези на запад са по-различни...

пък и честно да ти кажа, не виждам някои от големите играчи в БГ (дружества с много капитал в недвижими имоти) да е притеснен и да е започнал да кешира...
Едва ли е само, заради информационното затъмнение...
Ей го днеска:
Кредитният рейтинг на София е повишен от BB+ стабилна перспектива на BB+ положителна перспектива от международната рейтингова агенция „Стандарт енд Пуърс".



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-03-05 17:38 от Naskata.

:g:

kuku987 Написал:
-------------------------------------------------------

> 1. разпада на валутния борд и курс на лева към
> еврото от поне 1:4 или 1:5 като начало

България влиза в еврозоната с борда - това е ПОЛИТИЧЕСКО РЕШЕНИЕ!

> 2. абсолютен крах и фалит на строителството.

Строителството ще фалира само ако няма поръчки, това , че на мутрите им привършиха парите не означава, че няма кой да поръчва!

> 3. много от баламурниците с кредитите като
> започнат да получават заплати в инфлирани левове
> ще изпаднат в практическа невъзможност да плащат
> заеми в евро.

Ако баламурниците изпаднат в такава ситуация, това значи, че и всички търгуващи с вносни стоки ще фалират или ако искат да останат на пазара трябва да продават една нова кола на половин цена от сегашната!

> 4. банките ще останат с куп имоти който няма да
> имат стойност и ше се принудят за закрият
> клоновете в Бг или поне много силно да ограничат
> дейността си (съкрашения...)..

Крайно време е да стартира вторичния ипотечен пазар!
Пример:Ако една банка е дала 70% от стойността на един имот преди 2 г. и сега намалиш с 20% цената на същия имот пак се получава голям потенциал за търговия на ипотеки!!!!

> 5. Разпад на икономиката.

Не може да се разпадне нещо, което го няма!!!

> 6. Масова емиграция на всичко кадърно. Пенсионери
> и цигани ще са 80 процента от населението на
> България и младите хора между 20 и 29 години няма
> да са 650 000 според сегашните мрачни прогнози а
> 400 000 от които 250 000 цигани.

В този пример май ще намажат пенсионерите, защото тези, които сега са между 20-29 г. за нищо не стават нито в БГ нито никъде! За тях Азис да отговаря! А циганите не са проблем, защото не са никакви консуматори!

Ти по-добре сподели къде ще отидат паричките на онези, които ги влагаха в САЩ?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-03-05 18:42 от partzalev.