Придобиване на апартамент на основание давностно владание

Казусът е следният.
Имам сключен предварителен договор за покупка на апартамент със следните характеристики:
1. Закупен е от семейство през 1990 година.от общината чрез договор за продажба
2. През 1996 г. съпрузите се развеждат като апартамента е предоставен от съдът за ползване на съпругата и двете им деца (малолетни по това време)
3. През април тази година съпругата придобива и другата 1/2 част от него собственост на съпруга на основание давностно владание, за което си е извадила нотариален акт
4. След това го прехвърля с дарение на дъщерята
5. В момента за него имам сключен предварителен договор за покупко продажба
Кажете моля има ли за какво да се притеснявам (например бившия съпруг да ми създаде някякви проблеми, дали би могъл да оспори продажбата, и ако да, доколко е защитен моят интерес) и как трябва да бъде оформен Нотариалния акт така че да няма проблеми за мен след това.
Благодаря предварително.

За какво давностно владение говорим след като тя е в апартамента на основание съдебно решение. Не бих рискувала с такава сделка! Има за какво да се притеснявате, но трябваше да проучите нещата преди подписване на предварителният договор!

Говорим за недобросъвестно владение. На Ваше място нямаше да се притеснявам.

Основанието е съвсем друго - съдебно решение! За недобросъвестно говорим след навършване пълнолетието на детето, едва тогава. Има си практика на ВС и ВКС по въпросът! Хич не е за не притеснение! Надявам се да не сте юрист, че иначе лошо... Все едно да кажеш, че наемателят въз основа на договорът за наем може да се снабди с НА по обстоятелствена проверка въз основа на недобросъвестно владение. Абсурд!

Аз не съм юрист, номи се струва , че адв. Костакиева е права. Лично аз в такъв случай бих настоял за нотариално заверена декларация от съпругът, че няма претенции към този апартамент, че е запознат с продажбата, че няма нищо против и др. подобни.
И изобщо съм на мнение, че придобиването на имот по давност на владение с изключение на случая дето още дято ти е имал нива, къща и т.н.-, но в селото не са издавали НА не мисля, че трябва да се дава.

Адв. Костакиева, каква е връзката между ПРАВОТО на съпругата да ползва семейното жилище до навършване на пълнолетие на децата и ФАКТА на владението. След прекратяването на СИО съпругата е станала държател на частите на съпруга си. Ако animus-ът на съпругата се е променил явно за другия съсобственик и без негово противопоставяне вече има ФАКТ -владение. Този Факт не се основава на съдебно решение, което е годно да го направи собственик , но има някакъв дефект, затова и владението е недобросъвестно. Презумпцията за това, че давност между съсобственици не тече е оборима. След още един факт-10 години се появява още един факт, за който chris споменава -КНА за собственост на съпругата.

Каква е гаранцията, че съпругът няма да оспори НА на бившата си жена?
Ние не знаем къде се намира. Ами ако от няколко години е в чужбина, разбрал се е с жена си да се грижи за апартамента, праща пари за издръжка на децата?
И дори да няма начин да се върне назад сделката, колко ще му е приятно на купувача да се разкарва по съдилища за изясняване как точно е придобил имота, дали не е в комбина със съпругата за да измамят съпруга.
Не е ли сделката доста под пазарната цена не си заслужава.

Как ще имате анимус при положение, че до навършване на 18 год. на детето той се изключва по причина проста - съдебното решение! Нали държи на основание съдебното решение, как съпругът ще се противопостави на такова решение след като то се ползва със СПН между съпрузите. Още повече ползването на семейното жилище НЯМА вещноправен ефект. И правете разлика между КНА и НА по обстоятелствена проверка това са ДВЕ много различни неща!

Адвокат Костакиева, с част от вашите аргументи мога да се съглася, но с други-не. Първо съдебната практика и на ВС и на ВКС е противоречива.Второ съдебното решение не може да изключи анимуса за владение, в този случай анимусът се проявява като Interversio possessionis и ако няма animo retinetur possessio от страна на другия съсобственик-бившият съпруг би следвало съпругата да се превърне във владелец на неговите идеални части. Съизволителните действия /res merae facultatis/, уредени в стария ЗИСС /чл.304/ не намират уредба в ЗС, а и като че ли съдебната практика не винаги се съобразява с този принцип. Като се замисля най-силният аргумент в защита на вашата теза , който вие пропускате да отбележите, е аналогията с чл. 115 ал.1 б. "г" от ЗЗД. Според мен НА по обстоятелствена проверка е вид КНА -чл.483 ГПК. КНА в широк смисъл включва КНА в тесен смисъл по чл. 483 ал.1 ГПК и НА по обстоятелствена проверка по чл. 483 ал.2 ГПК. Ако не съм на прав път ще се радвам да ме поправите.

И от десет кладенеца вода да донесеш все тази. Ако имаше практика щеше да знаеш, че зад латински фрази се крие този, който не разбира и не вярва в това което говори. Колкото до това дали съм права, вие просто игнорирахте гражданският процес и СПН на съдебното решение. За корпус и анимус може да говорим само и единствено след навършване на 18 год. на детето, като 10 год. давностно владение започва да тече от точно този момент. После и да обяснявате на клиента си, че няма от какво да се притеснява все тази - ще се влачи по съдилища до второ пришествие. Така ли защитавате интересите на доверителите си или сте зазубрили няколко учебника... правото е и логика, мислете! Темата е публикувана в няколко форума и всички колеги застават на моето становище! Замислете се и преди да изкажете становище помислете за последиците, които следват от него.
Прочетете и Омарбалиев за да разберете какво е КНА и НА по ОП и ще видите, че между двата има огромна и съществена разлика. Няма да изнасям лекция нито по вещно или облигационно право, още повече по процес. Няма да ви науча на това, на което трябва да ви учат в университета.
В никакъв случай не искам да тълкувате злонамерено написаното от мен, съжалявам ако звуча по-остро, но наистина намирам за възмутително това, че буквално не съобразихте наличието на съдебното решение и факта, че съсобственика не може да се противопостави на него защото същото е снабдено и със съответната принуда - изпълнителен лист и нарочно производство.
Спора за мен е излишен, освен че има чисто теоретично и сериозно практическо значение, но това има отношение към практикуващите юристи и начина по който те биха отразили реалната ситуация пред своя доверител.
За мен морално правилно е клиента да бъде предупреден за евентуалните бъдещи усложнения!