CEN/TC
Дата: 3-2007
prEN 12345:2007
CEN/TC
Secretariat: ON
Изисквания към
дейността на агенциите за недвижими имоти
Document type: European Standard
Document subtype:
Document Stage: CEN Enquiry
Document Language: E
Предговор:
Този документ (prEN 12345:2007) е изготвен от Техническа комисия CEN/TC „Дейност на агенциите за недвижими имоти”
Въведение:
При разработката на този документ Работната група е взела под внимание препоръките на Ръководство 6 на CEN/CENELEC за съобразяване със специфичните нужди на възрастните и инвалидите.
1. Фокус
Настоящите Европейски стандарти определят изисквания към работата на агенциите за недвижими имоти.
2. Използвани термини
За целите на настоящия документ се използват следните дефиниции:
Агент по недвижими имоти – лице (частно лице, фирма или агенция), който работи като агент при сделки с недвижима собственост и активи в ролята на посредник или представляващ клиент.
Дейността на агента би могла да включва следните дейности:
- консултации (информиране на клиентите относно пазарните цени на имотите)
- покупко-продажба
- отдаване под наем или наемане
- установяване, получаване и регистриране на права в областта на недвижимите имоти
- проучвания в областта на недвижимите имоти
- маркетинг и реклама на недвижими имоти
- договори в областта на недвижимите имоти
2.2 Клиент – лице, което е в договорни отношения с агент по недвижими имоти с цел получаване на услуга
2.3 Продавач – лице, което предлага имот за продажба или за отдаване под наем
2.4 Купувач – лице, което търси да закупи или наеме имот
2.5 Електронна търговия – всякаква търговска дейност, изпълнявана по електронен път
3. Отношения с клиенти
Информация, която следва да бъде предоставена
3.1.1 Обща информация
Информацията, предоставена от агент по недвижими имоти на лица по клаузи 2.2, 2.3 и 2.4, без значение писмена или устна, следва да бъде ясно предадена. Ако липсва важна информация по отношение на сделката, агентът трябва да оповести този факт.
Клентите следва да бъдат информирани, че имат право на достъп до информацията за тях, която се съхранява при агента и че при необходимост могат да коригират тази информация.
3.1.2. Информация към купувача като клиент
Агентът следва да положи достатъчно усилия, за да може купувачът да получи своевременно всякаква важна информация, която би могла да повлияе на неговото решение по сделката, като напр.:
- съвет относно пазарната цена на типа продаван имот
- описание на имота (напр. тип, големина, местоположение, достъп)
- финансови въпроси (цена, данъци, комисионна)
- информация, показваща правото на собственост на продавача върху имота, както и всякакви възбрани или тежести върху него
- кадастрална или друга официална карта или скица на имота
- характеристики на строежа и използваните материали и информация за това, какво е на разположение в имота - захранванията
- регулация и параметри на застрояване
- документ, удостоверяващ правото на агента да получи пари по отношение на сделката, от името на лицето, което продава (ако важи за случая)
- недостатъци на имота, за които агентът е информиран
3.1.3 Информация към продавача като клиент
Агентът следва да положи достатъчно усилия, за да може купувачът да получи своевременно всякаква важна информация, която би могла да повлияе на неговото решение по сделката, като напр.:
- съвет относно пазарната цена на типа продаван имот
- финансови въпроси (формиране на цената, данъци, комисионна)
- маркетингови стратегии
- евентуални проблеми с възможности за ползване на ДДС
- местни закони, които имат отношение към продажбата
- докумнетация, нужна за продажбата
Споразумение между клиента и агента
Агентът по недвижими имоти не трябва да предлага на пазара имот на клиент, който не е дал писменото си съгласие за това.
Агентът трябва да изготви договор или споразумение в писмен вид относно услугата, за която е нает. Договорът трябва да съдържа следната информация като минимум:
- имена и адреси на страните по договора
- същност на услугата
- такси и разходи за клиента
- начини на плащане
- дали договорът е за ексклузивни права и ако да, какво предполага това
- възможности за добавяне на клаузи
- наемане на подизпълнители
- дата на договора, срок на действие и начини и условия на прекратяване
- описание на имота
- ограничения при извършването на услугата
- уточнение дали агентът работи като посредник или като представител на клиента
- референции към приложими за случая закони
- изявление относно компетентната юрисдикция
- отклонения от Европейските стандарти, ако има
Забележка: с цел намаляване на вероятността от конфликт, на агентите се препоръчва да сключват ексклузивни договори.
Информация, свързана със сделката
Агентът по недвижими имоти следва да информира клиента си за задълженията на страните по сделката.
Агентът трябва да елиминира шансовете за изтичане на конфиденциална информация относно клиента си.
Агентът трябва писмено да информира продовача и купувача в случай, че е сключил договори и с двете страни, когато и двете страни са страни по една и съща сделка.
Агентът, който е в договорни отнашения с купувача, следва да информира купувача или неговия агент за това при първия им контакт.
Агентът, който е в договорни отношения с продавача, следва да го информира своевременно за всички получени оферти към имота. Страната, която отправя офертата, трябва да бъде информирана за приемане или отказ на офертата в приемливи срокове. Агентът трябва да поддържа база данни за всички получени оферти и отговорите към всяка една.
Агентът следва да информира страните по договора, че самоличността им подлежи на удостоверяване.
3.4 Конфликт на интереси
Агентът следва да се стреми да избягва конфликт на интереси, както и изтичането на поверителна информация в писмен вид.
4. Информация, която трябва да бъде предоставена на купувача
В случай, че агентът няма договорни отношения с купувача на даден имот, той следва да положи достатъчно усилия, за да може купувачът да получи своевременно всякаква важна информация, която би могла да повлияе на неговото решение по сделката, като напр.:
- описание на имота (напр. тип, големина, местоположение, достъп)
- искана цена за имота и такси и данъци, платими при закупуване на имота
- информация, показваща правото на собственост на продавача върху имота, както и всякакви възбрани или тежести върху него
- кадастрална или друга официална карта или скица на имота
- характеристики на строежа и използваните материали и информация за това, какво е на разположение в имота
- документ, удостоверяващ правото на агента да получи пари по отношение на сделката, от името на лицето, което продава (ако важи за случая)
- регулация и параметри на застрояване
5. Изпълнение на услугата
Сделки
Агентът по недвижими имоти следва да помоли продавача да му предостави информация по отношение на имота, която е от значение за сделката.
Агентът следва да помоли продавача да предостави доказателство за правото му на притежание върху имота,информация от кадастъра и застроителния и регулационен план, както и за съществуващи възбрани или тежести.
С изключение на нови имоти, продавани преди построяването им, всички имоти, предлагани на пазара следва да бъдат посетени на място от агента или от негов представител.
Агентът следва да насърчи клиента си да посети имота на място преди сделката и да осигури възможност за посещение.
Агентът трябва да информира продавача относно финансовите възможности на купувача да закупи имота.
Агентът трябва да се стреми купувачът и продавачът да постигнат споразумение помежду си по всички въпроси, които подлежат на разрешаване преди сделката. Агентът трябва да помогне при изготвянето на документите, необходими за сделката.
Защита на поверената собственост
Агентът трябва да прояви достатъчно грижа и да опазва поверената му собственост.
Парите на клиента
Ако агентът разполага с пари, поверени му от клиенти, той трябва да ги държи отделно от собствените си или фирмените средства. Той трябва да е в състояние да даде отчет за тези пари във всеки един момент.
Агентът не следва да държи пари на клиенти при себе си, които не са подсигурени със съответна финансова гаранция или адекватна застраховка.
Парите, получени от агента като депозит, трябва да са в строго съответствие с подписания договор.
6. Квалификация на агента по недвижими имоти
Общи постановки
Агентът по недвижими имоти трябва да въведе процедура за подбор на персонал с подходящи умения и квалификация за извършване на работа, свързана с бизнеса на недвижими имоти. Персоналът трябва да притежава квалификациите, описани в клауза 6.2
Професионална компетентност на агента по недвижими имоти
6.2.1 Основни знания
Местният пазар на недвижими имоти, включително трансгранични сделки, което включва като минимум следното:
- най-важните финансови и икономически термини и дефиниции, свързани със сделките с недвижимите имоти
- парични, кредитни и банкови системи, свързани с недвижимите имоти
- икономическата и политическа ситуация по отношение на недвижимите имоти
- тенденции в търсенето и предлагането
- информация относно инвестициите в недвижими имоти
6.2.1.2. Маркетинг в областта на недвижимите имоти. Това включва като минимум маркетинг методи и техники за различните типове имоти.
6.2.1.3. Финансови аспекти при използването на имоти. Това включва като минимум:
- режийни и др. разходи по поддръжка (ток, вода, отопление, поддръжка годишни данъци и др.)
- различни видове застраховки на имота
6.2.1.4. Принципи и процес на финансиране на сделките. Това включва като минимум:
- законодателство в областта на заемите, ипотечните кредити и др. финансови инструменти
- различни видове заеми, ипотечни кредити и др. финансови инструменти
- административен процес по учредяване и прекратяване на ипотека
6.2.1.5. Изчисляване на пазарната стойност на имота. Това включва като минимум:
- основни знания при оценяване и основни методи на оценка
- различните цели на оценката
- способност за преценка коя информация и методи са подходящи и приложими в моментната ситуация на пазара за извършването на оценката
6.2.1.6. Инспекция и вземане на размери. Това включва като минимум:
- съответната база за имервания за всеки тип имот
- техники и знания за снемане на размери
6.2.1.7. Правни знания. Това включва като минимум местните и приложими Европейски закони, правила и стандарти.
6.2.2. Други знания
Агентът по недвижими имоти трябва да притежава знания по следните въпроси:
6.2.2.1. Строежи и поддръжка на типа недвижими имоти, с които работи агентът. Това включва като минимум:
- типове и основна терминология в областта на строителството
- структурни елементи на сградите
- принципи при ремонт, реновация и промяна на предназначението
- основни принципи на организация на процеса на строеж, ролята и състава на заетите в строежа професионалисти
- законово регулиране на строежите доколкото е свързано с работата на агента и има отношение към клиента.
6.2.2.2. Аспекти на имота по отношение на околната среда и обмена на енергия. Това включва като минимум:
- елементарни познания за цикъла на живот на използваните материали и конструкции
- принципи, имащи отношение към разхода на енергия на сградата, звукоизолацията, влажността, достъпа на светлина
- принципи, свързани с рискове от замърсяване на сградата от всякакъв вид и почистване
- естествени рискове, имащи отношение към имота (ерозия на почвата, земетресения, лавини, наводнения)
6.2.2.3. Разчитане на архитектурни скици и спецификациите на сградата
6.2.2.4. кадастрални и други карти и скици, включително и топографска информация. Това включва като минимум:
- записване на информацията за имота в държавните и публични регистри
- често използвани термини
- законово и практическо значение на кадастралната информация
6.2.2.5 Планиране на градовете и селата. Това включва като минимум:
- термини и дефиниции, използвани при планировката
- законово и практическо значение на планировката
- разчитане на информацията в плановете
6.2.2.6 Сделки с недвижими имоти. Това включва като минимум:
- способност да се съставят договори и да се помага в съставянето им
- способност да се преценяват договори, съставени от трети лица, както и да се разяснят постановките, които касаят клиентите
- различни методи на продажба/отдаване под наем и ролята на агента
6.2.2.7. Законодателство и стандарти. Това включва като минимум:
- национално и Европейско законодателство
- субсидии и данъчни облекчения в недвижимите имоти
- регулации
- данъчни принципи, свързани с недвижимите имоти
- закони за защита на потребителя
- закони, свързани със строителството
6.2.2.8 Бизнес администрация. Това включва като минимум:
- използване на информационните технологии
- работа с данни в електронен и хартиен вид
- действия при конфликти
- контрол на качеството
6.2.3. Умения за комуникация и продажби. Това включва като минимум:
- устни и писмени презентационни техники
- способност да се устанявят нуждите на клиента
- способност за прилагане на техники за преговаряне
6.3. Продължаващо професионално развитие.
Агентът по недвижими имоти трябва да осигури непрекъснато актуализиране и поддържане на уменията по т.6.2. Това включва като минимум:
- да бъде в течение на последните закони и тенденции, които имат отношение към работата му
- самият той да посещава, както и да изисква от служителите си да посещават съответни обучителни курсове, които да опресняват знанията им в областта на законодателството и професионалните практики
7. Застраховка
Агентът по недвижими имоти следва да има сключена застраховка професионална отговорност, базирана на типа и стойността на сделките.
8. Действия при получаване на оплакване и жалби
Агентът трябва да има разработена процедура за получаване на жалби, която да гарантира, че получената жалба е разгледана в най-кратък срок. Процедурата трябва да назовава независима система за разрешаване на спорове.
9. Етичен кодекс
Агентът по недвижими имоти и неговите служители трябва да са информирани и стриктно да спазват следния етичен кодекс, както и да се съобразяват със съответните правила и стандарти на добрата професионална практика:
Агентът по недвижими имоти не може да откаже професионална услуга на лице на базата на дискиминационен принцип.
Агентът следва да защитава и подкрепя законните интереси на своите клиенти. Лоялността към клиента обаче не го ограничава да използва информация на клиента си или на трето лице, като спазва необходимата конфиденциалност, но го задължава да се отнася към всички страни по една сделка честно, почтено и да зачита правата им. При подходящ случай агентът следва да посъветва страна, която не е представяна от агента, при нужда с оглед на сделката да потърси помощ от независим източник.
Агентът трябва да направи честното отношение към всички свой основен стандарт в работата си. Той не следва да приема задачи, които надвишават неговите знания, умения и опит и трябва да отделя достатъчно внимание на детайлите при събиране на необходимата информация и изготвяне на данните за имота. Той не следва да прави неверни, подвеждащи или преувелечени изявления.
Агентът трябва да следва политика на почтеност във всичките си взаимоотношения. Той трябва винаги ясно да дефинира и представя бизнес отношенията си с всички страни по тях и да избягва конфликт на интереси.
Агентът трябва да се ръководи от правилата за лоялна конкуренция. Той трябва да се стреми да изгражда отношенията си със своите колеги на основата на уважение и почитание и да избягва конфликти с колеги, които биха могли да са в ущърб на интересите на клиента.
Приложение А
(норматив)
Изисквания за сделки по електронен път
А.1 Общи положения
Агентът по недвижими имоти следва да води комуникация по електронен път, съобразена с местното законодателство, приложимо към електронната търговия и дистанционните договори.
А.2 Информация относно уебсайтовете на агентите
Уебсайтът на агента по недвижими имоти трябва да включва:
- името на агента, името на агенцията и/или името на управителя, както е според държавния или друг приложим регистър
- името на агенцията по регистрация и търговското име
- пълният адрес, и-мейл адрес и телефони на офиса на агенцията
- ИН по ДДС и други приложими номера
- съответни застраховки (напр. застраховка професионална отговорност)
- как агентът защитава средствата на клиентите, оставени при него
- процедурата за подаване на жалба/оплакване на агенцията
- ако съществува регулация на професията, информация относно регулационните органи
Когато агентът включва препратки към други уебсайтове в свой сайт, той трябва да посочи, че тези уебсайтове могат да не предлагат същата степен на защита и че той не носи отговорност за тяхното съдържание.
Агентът не трябва да променя данни, взети от други сайтове (цени, данни за имоти и др.) без съгласието на автора. Източникът на данните следва винаги да бъде цитиран, освен ако не е договорено друго.
Агентът трябва да информира клиента, че информация от сайта може да бъде копирана на други сайтове без прекия контрол на агента.
А.3 Използване на електронен подпис
Преди подписване на договора по елекронен път,
- клиентът трябва да получи пълно копие на договора, което позволява да бъде принтирано и
- да бъде информиран от агента, че подписването с електронен подпис е регулирано от закона и обвързващо.
КОЛЕГИ ,РАБОТАТА Е СЕРИОЗНА,НЯМА МАЙТАП!!!
www.nsni.bg
