Рефинансиране

Здравейте,

накратко ситуацията е следната:
получавам наскоро писмо от банката(нарочно не я споменавам в момента за да няма пристрастия, после ще я кажа), от която имам изтеглен жилищен кредит, че имам възможност да ми рефинансират кредита като лихвения процент ще се предоговори като цитирам "замяна на фиксирания лихвен процент 8.95% с плаващ в размер на 6.48%". Без всякакви такси!

Ходих в банката и ми обясниха, че единственото, което ще направим е да подпишем анекс към настоящия договор, в който ще пише новата лихва и новата месечна вноска. В анекса пише, че лихвения % се определя като сума от БЛП+надбавка. БЛП-то казаха че се определя от БНБ?!

Въпросите ми са:
1. Къде е уловката?! Как така изведнъж решиха да ми намаляват лихвата?!
2. Този БЛП дето се определял от БНБ как може да се разбере ще се качва ли ще пада ли...
3. И изобщо какво е вашето мнение по въпроса...

Ще цитирам и няколко точки от анекса, които са ми малко неясни ако може и тях да коментирате:

За усвоените суми по кредита Кредитополучателят заплаща на банката лихва, определена на база променлив, в хода на изпълнение на договора годишен лихвен процент, образуван от сбора на БЛП на банката плюс надбавка в размер на ..........% процентни пункта. Към момента на подписване на настоящия анекс БЛП за евро е в размер на 8.261%.

Интересното тук е, че на мястото на ........-ите се вписва 6.48-8.261 което е -1.781 ?!

Ако се наложи мога да препиша целия текст на анекса...

Благодаря

Много е елементарна уловката, приятелю!

Ако си обръщал внимание, от 2 години насам вече тенденцията на лихвите в световен мащаб е да растат. Просто цикълът приключи, лихвите и в щатите и в европа бяха паднали до исторически ниски нива през 2004 - 1.00 по доларите и 2.00 по еврото и от средата/края на 2004 почна новият цикъл - на покачване.
Да, но у нас, в БГ, поради неразвития пазар, големият риск и т.н. още много причини лихвите по кредитите бяха на 18 процента (за ипотечните говорим, потребителските са друга песен, а кредитните карти и сега са почти толкова) Светът заговори за БГ, Европа, цените на НИ скочиха, народа се втурна да купува а строителите да теглят кредити и строят и банките вече оценили риска ни като по-нисък се втурнаха да предлагат кредити и да се конкурират коя ще даде повече и на по- нисък процент. Тоест тенденцията по тази причина в БГ е точно обратната на световната - у нас процента пада(ше). Казвам го в скобки, защо
Ами защото сега банките или тръабва да почнат да дигат лихвите откровено, което не им се иска, щото всеки ходи и търси тънкото, или да се опитват да мамят фино, чрез изчисления на 365 вместо на 360 дни база или чрез скрити такси-много малък шрифт или чрез безумни такси за предоговаряне и т.н. и т.н. хитрините им са безчет защото има цял отбор хора във всяка от тях която това прави - решава как да създаде нов, по-успешен продукт, но така, че и вълкът сит (демек има бизнес, клиенти, заплати) и агнето цяло (доволен в невежеството си клиент, който не стига че го скубят, но и води приятели, щото в салона имало готини мацки и му дават да пише с хубава химикалка...)
На твоя въпрос сега - ако предоговориш лихвата с всъко повишение на лихвения процент на нашия пазар, което заради фикс. курс на еврото и родствената връзка на българските банки с големите на световните пазари се стреми ако не да върви успоредно с лихвата навън (спира го конкуренцията ) то поне да го следва, твоята лихва че се покачва. Кредитният инспектор дето е писал, че ОЛП се определя от БНБ е идиот, щото БНБ го отразява само и го обявява официално, не ОЛП се определя от пазара от водещите банки, методологията е подобна на тази за Либора. Но това са подробности.
С две думи - цифрата, която ти посочват в момента е проста сума от текущия ОЛП и надбавката. Когато ОЛП стане 5 (което е неизбежно, най-малко) какъв ще ти е процента??? Просто банката ти иска да си хеджира риска и да те направи съпричастен на цената на ресурса която тя в бъдеще че плаща по-високо, щото при тези ти условия тя като си плати безлихвения резерв излиза на фитка, ако процента навън (на финасиране)е висок и не печели от теб или поне не толкова колкото е печелела, когато е взимала отвън евтин ресурс - на 2 процента например, а ти го е давала на 9%.
Схващаш ли, че не е много просто.

С две думи - не им се лови!
Не че няма да намерят начин да ти вземат пари - нещо ще направят, защото не си само ти, но защо като имаш опция да се набутваш като последния балък...
Успех.
А, на сайта "моите пари" има доста инфо, освен това на сайта на БНБ можеш да погледнеш кривата на ОЛП например....

Да продължим ли мисълта нататъка и да си направим извода че банката вече залага на сериозно бъдещо покачване на основния лихвен процент? Демек ипотеките дори и на "промоция" ще са поне 8-9% в близко бъдеще?

Лично моето мнение е, че 8-9 % по ипотечен кредит е безбожно скъпа цена. Пак казвам, че с интегрирането в Европа и фиксирания курс нашият жалон са лихвите там. При добра кредитна история и стабилен доход в Европа ипотеката е около 5-6 процента, има и по-ниско, но за по- дълги периоди и не за всеки.
У нас това е тенденцията. Още повече, че в Европа няма безлихвен резерв - тоест обезпечение, което банките са длъжни да държат при ЦБ за покритие по отпуснатите кредити, има такова но се олихвява, у нас не е така и нашите си го калкулират в цената. И т. н. и т.н.
Какво значи "сериозно покачване"? На кредитния пазар 0.25 % покачване е стъпката, като 0.50 е наистина сериозно. Е, в момента лихвата в Европа е 3.00 % Според доста анализатори до края на годиата лихвите цхте отидат на 3.25 минимум, а за догодина още 1.00 тоест 4.00-4.25. Прогноза за повече от 1 година с висока степен на вероятност трудно се прави. Но смятам, че ще видим 5% до няколко години, после ще слизаме.
Идеята ми е, че при фиксирана лихва човек има предвидимост и аз лично не бих предоговорил фиксираната на 8 процента в плаваща от днес напред за 20 години.
Спомнете си сделката за дълга, която често Орешарски коментираше преди да стане министър. Какво направи тогава правителството и МФ съгласувано с Фонда - преоформи плаваща лихва във фиксирана. Аргументите бяха подобни на тези, които ви давам, е на повечко страници.
Но всеки има право на избор - просто аз така смятам.

Скъпо е относителна категория. Аз съм свидетел как 2000 година в САЩ ипотеките бяха около 8% и на хората не им пукаше - икономиката растеше с над 6% годишно, безработицата клонеше към нулата, навсякъде се чувстваше въодушевление и консуматорска страст. Така че не е невъзможно и в една развита страна да има такива лихви по ипотеките.
В нашия случай нещата също могат да са доста разнолики. Факт е че беше много трудно да се изтегли кредит 2001-2002 година, когато обмислях вариант за евентуална покупка на апартамент и лихвата щеше да е кожодерска - 16-18%. Но сега виждаме че точно защото е било толкова трудно и рисковано цените са били много ниски и щях да бъда много на печалба ако действах вместо да чакам "разумни" лихви... Както казва Стоичков: "Който играе - пичели, който не играе - не пичели"
Както и да е, това е минало, нещата са вече по-спокойни, а когато става дума за строеж, може да се окаже че е по-добре сега да се тегли на малко по-висока лихва, отколкото да се използва по-ниска лихва но при по-високи разходи.

Completely agreed, Boby но тук говорим не дали да се тегли кредит а дали да се замени 8 фикс с флотер базисен лихвен процент на банката който е макс. усложнена величина с компонента основната лихва плюс за черешка фиксирана надбавка, де факто само надбавката е известна за целия период на кредита.
Да, бих го приел, ако можех както в Щатите за 3 години да рефинансирам няколко пъти без пари (нак. лихви и други простотии). Да, ама тук няма такива филми, мяма вторищен пазар, никой не е чувал за фреди мак и фъни мей и скоро няма да стане, тук сме не само Европа, не само източна европа, а Булгаристан гиби.
Всяка промоция е едно набутване, ако някой може да ми цитира противен случай - черпя.

Много ви благодаря за мненията... за съжаление още се чудя... но ще го измисля все някак )

аз май не съм писал, че заемът ми е за 10г., от които остават 8.5г.

това което се чудя е дали е възможно тази лихва от 6.48%, която ми предлагат да се качи до фиксираната ми в момента 8.95 за период от 1-2 години...

в анекса още пише, че "размерът на погасителната вноска се променя веднъж годишно през месец януари, като новият размер на вноската се изчислява на база на остатъка от главницата, ст-та на действащия актуален в момента на промяната БЛП и остатъчния матуритет". т.е. веднъж годишно ще ми преизчисляват вноската за догодина...

От това което разбрах обаче май %-та не е 6,48, а БЛП + надбавка (в случая 6.48), БЛП-то се определя от банката, никъде не пише, че това БЛП е основната лихва на БНБ (май по-скоро беше някой от либорите). Това май е практика на една от банките, която започва с Б и завършва на м.
Хареса ми това което Стефан спомена по-горе за кредитната история (или рейтинг или досие), но в България още сме много далеч от използването на този инструмент, пък и българите не са склонни да плащат за информация. Имам предвид, че в централния кредитен регистър на БНБ е много малка част от историята на кредитополучателите. Но това вече е друга тема.

според мен е малко вероятно, днес и сега аз мисля, че макс. размер на лихвата с надбавките, всичко, едва ли ще мине 8 , базирам се на чиста интерполация на разликата между текущата репо лихва и оферираната ти сега от банката и прогнозното ниво за следващата година.

Но, НО това е допускане. Може да стане, може не,може да си отгоре, може да духаш супата, разбираш ли, при фиксираната имаш премия за риска - ти си знаеш потоците за 10 год. напред и точка, не те интересува кво става. Затова е и по-скъпо сега.
При другата има само вероятности, бетове му викаме ние. Има такива, които са много евтини, други са скъпи, зависи колко хора от пазара вярват в тях. НО винаги някой ще е прецакан , разбираш ли. Ако избираш този вариант, значи вярваш в движението. Ако е базирано на сериозен анализ, добре, ако е хей тъй на, значи си авантюрист, ако уцелиш - почваи да пускаш тото и да хвърляш боб.
Ако продавачът не вярваше, че пазарът ще се срути нямаше да продава, а на свой ред купувачът ако не беше убеден в противното, нямаше да купува.
Е, тогава не би имало пазар, нали....