оценките на банките - показател за реалната цена на имота

Бих искал да помоля за мнение хора, които са търсили ипотечен кредит в скоро време, да споделят на колко оценяват банките Вашия потенциален имот в сравнение с цената, която трябва да платите? 80%? 90%?
И каква част са склонни да финансират?

За мен лично, това е показател, колко може да се вземе за имота при бърза продажба (така желана сега от банките) и тази цифра е близка до реалната цена.

Моля за мнение, също така, купувачи, продавачи и брокери.

Търсиш под вола теле.

1) Банките не оценяват имота. Оценителите, външни за банката в общия случай го правят.
2) Ликвидационната оценка също се дава от оценителя
3) Това, какво се пише по сайтовете на банките, че финансират до 70-80-90 и т.н. от стойността на имота е по-скоро горен лимит отколкото практика. По друг начин казано, всичко зависи не толкова от имота, колкото от платежоспособността ти. Банките работят с пари, не с имоти.
4) Това да се финансира само част от стойността го имаше и при бума и в криза. Даже имаше моменти, при които по време на бума се даваше до 100% - това ли е било реалната цена? Докато пък примерно 2000 година ти искаха майка си и баща си - да кажем даваха не повече от 75%.

С всичко това се опитвам да ти обясня, че не може да търсиш връзка между това колко ти дават банките и колко е реалната цена.

Quote
Тинки Уинки
С всичко това се опитвам да ти обясня, че не може да търсиш връзка между това колко ти дават банките и колко е реалната цена.

+1.

Хич не е рядко срещана ситуацията, в която оценителят пита колко пари ти трябват и оттам наглася оценката.

знаеш ли ще ти кажа за една практика,мм така..аз в момента съм в италия,едни близки си харесаха къща за тях си да се установят тука да живеят постояннои какво се случва,имаха 50000 евро в банката,отиват там да попитат дали ще им отпуснат кредит,цената на къщата е 220 000 евро,служителката започва да увърта и ги разиграва ела тази седмица,ела след 2 седмици и минават така месец и половина,накрая им казва че може да им отпуснат на база доходите само 130 000 евро и ти дава шах веднага.сега малко да се отклоня-тука банките си имат освен редовия персонал и наемници,които работят на % към банката(може да работят и за 2-3 банки едновременно)обаче тези наемници ти искат 3% от стоиноста на кредита и ти уреждат всичко,те работят комбина с отговорника за кредитирането в банката и си поделят тези пари(незнам как и по колко).Така .. значи обяснявам по простичко,ако си редовен клиент на банката неможеш да ползваш директно услугите и тя те принуждава да минеш през този наемник та да може 1 или 2 човека да се облагодетелстват,и накрая платиха 3% на кунсулуенте(наемника),2% на агенцията декларирани и 1% на черно и още куп рушвети заедно с нотариуса-към 20 000 евро
А и за информация само тука преди кризата отпускаха и 110% от стойноста на имота,10-те % са за да си покриеш разходите за покупката-горепосочените към 20 000 евро

Предполагам търсиш конкретни числа, затова колкото и да е индивидуално ще ти дам пример с мои познати, които точно сега минават тази процедура.
Оценката, която им направиха възлиза на 95% от пазарната цена.

След всички последващи, одобрения, сконтирания и простотии им отпуснаха 75% от цената на която купуват (почти 80% от оценката им дадоха реално, както им бяха обещали) , което пак е относително, защото те с пазарлъци свалиха цената с около 9%-10%. Т.е. ако не се бяха пазарили сумата на кредита щеше да възлиза на 70% от пазарната цена. Ясно е нали, че се взима по ниската от пазарната оценка и сумата по предварителен договор... най често от оценката, тъй като тя най-често ще е по ниското число.
Като сложим и това че си имат заделени и за такси, платили са 20% авансово, ипотеката и местния данък също са заделени...в заключение се получава че имаха 30% от стойността на имота и едваааа се 'побраха' в един ипотечен кредит...
Т.е. според мен ако нямаш поне 35% или дори 40% от стойността кеш си на ръба и рискуваш да не ти стигнат парите, което значи допълнителен потребителски заем (а понякога и 2 (ако след поредното одобрение и преразглеждане кажат пак 'не стига') и то на лихварски нива от по 12,13,14%) което вече си е приключение в което всеки да си преценя дали си струва да влиза.

Мисля си, че при желание за покупка повечето хора са концентрирани само върху какво и на каква цена ще купят а на въпроса как ще го финансират отговора е "ми нали дават кредити, тъй ше е, ко да прайш" ... и оттам после се почва... доста ми е странно как хора се втурват в покупка без да им е ясно колко точно ще им струва това поне дори на първо време, за по късно...



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2010-08-26 14:05 от sashe.

Quote
въпросец
Бих искал да помоля за мнение хора, които са търсили ипотечен кредит в скоро време, да споделят на колко оценяват банките Вашия потенциален имот в сравнение с цената, която трябва да платите? 80%? 90%?
И каква част са склонни да финансират?

За мен лично, това е показател, колко може да се вземе за имота при бърза продажба (така желана сега от банките) и тази цифра е близка до реалната цена.

Моля за мнение, също така, купувачи, продавачи и брокери.

Здравейте,

Има практика кредитора да "валидизира" оценката на уж "външния оценител". Целта е кредитора да признае за пазарна цена на имота към момента на сделката такава, каквато му е угодно! След това започват простотиите, свързани с натъкмяването на "нужните" доходи и т.н.... Така, че не съществува определен процент, на база който да прецените, дали цената на сделката Ви е реална.
А, обещанията за финансиране на определен процент от "оценената" пазарна стойност на имота, обслужват единствено интереса на кредитора, който търси пресечната точка между: размера на кредита, максимално възможното обезпечение, Вашата реална платежоспособност, риска от дългосрочното понижение на продажната цена на имота, риска от възможността да изпаднете в неплатежоспособност, Вашето желание да вземете точно този кредит от конкретния кредитор и др....

*black eye*

Тука според мен има две неща, които се преплитат.
1) Цената на имота
2) Платежноспособността на клиента

Това, което му викаш "валидизира" се прави чисто формално - целта е служител на банката да види самия имот, че отговаря на това, което е написал оценителят. Банката не прави друга оценка след оценителя, което не пречи да ти каже, че видите ли за сметки ще ползва "ликвидационната" стойност.

Така нареченото "натъкмяване" е заради доходите най-често, а не защото банката смята, че имота е надценен, подценен или не знам си какво. Общо взето изхожда се от това, че ти трябва да си в състоние да плащаш, а не от това, че имота трябва да се продава.

Quote
Тинки Уинки
Търсиш под вола теле.
1) Банките не оценяват имота. Оценителите, външни за банката в общия случай го правят.

Е, как може точно с тоя аргумент да започнеш: те банките вече си имат собствени агенции за недвижими имоти, а ти заявяваш, че използват "външни" оценители!?

Все пак сме вече 2010, не 2007.

Дори, когато използват "външни", последните оценяват на толкова, на колкото банката им каже....или не?

Като минеш по Витошка и видиш "ДО 70% намаление" какви изводи си правиш?
Е горе долу и с банките е така като видиш "ДО 70% финансиране".

Е да де, ама има едни хора дето настояват да им дадат аджеба точно 70%, пък финансово са зле, ама нали пишело, че банката финансирала 70%(пропускат ДО-то) и трябвало да останат по 100 лева на човек след вноската. Е за такива хора банките "рязват" оценките, защото на тъп и упорит човек няма как по друг начин да му обяснят, че той за този заем не става. Всичко това(рязването на оценката) няма нищо общо с конкретния имот, кои го е оценявал, какви са тенденциите на пазара и т.н. Рязването има общо с платежоспособността на човека.
На банката имоти не и трябват. Тя гледа да ти отпусне заем, които си в състояние да върнеш, а ипотеката служи за "педагогически" цели и има "възпитателен" ефект.

Та затова ти казвам - не търси връзка между оценката на имота за пред банката и реални пазарни цени. Може един и същ имот за неплатежоспособен клиент да му "резнат" оценка, а за някой с много пари да я "надуят".