Quote
Ще коментирам по точки, и "глупост" не означава, че си глупав, просто е глупаво такива тези да се развиват като абсолютни истини от неопитни хора. Не забравяй, може да помогнеш, но може и да навредиш на някой купувач. Не съм брокер, просто разбирам от търговия с имоти.
1-во.
Има едно съотношение собствен капитал-дълг. ( Нарича се и ливъридж) . Тоест ако имаш 100 лева от които 80 лева са ти заем отношението ти е :
80% дълг : 20% собствен капитал.
В бизнес изграден на устойчиво развитие дела на дълга не трябва да надхвърля повече от 20% максимум 30% в зависимост от естеството на бизнеса. Естествено , има и бизнес който се прави и с 50% дълг или 94% дълг ( банки), обаче това е съвсем друга бира и не е за масовия случай. Същотот е и при семейния бюджет.
Ако си купувате апартамент който струва 100,000 евра трябва да имате собствени поне минимум 70,000 евро и 30,000 евро да си позволите да вземете от банката. Всяко други съотношение на дълга ще ви донесе неприятности след време.
Като взимате дълг вземете оферти от поне 5 банки.
Отговор: И 95000 да имате собствени, ако нямате адекватни доходи за другите 5000, ще имате неприятности. Т.е. не е важно съотношението дълг-собствен капитал, а ДОХОДИТЕ.
За 5-те банки - който има нерви...........
2-ро.
По време на криза се избягва купуването на незавършено строителство. Защото, не знаем какво ще се случи след 24 часа със фирмата. Фалират финансови мастодонти, какво остава за някоя си фирма в някоя си малка световнонеизвестна държава като България. Когато няма криза, се избягва още повече, щото бдителността ни е притъпена. Ако, по една или друга причина решите да купите на зелено, искайте:
- Строителя да ви отвори акредитив или ескроу сметка за точно толкова пари + законната лихва върху тях, колкото сте му дали Вие.
- Акредитива трябва да е във Вашата банка а не в банката на строителя.
- Да бъде описан в условията на акредитива всички детайли по апартамента и да можете директно да удържите парите, ако накрая Ви даде апартамента без нещо завършено.
Тоест, когато Вие давате пари на зелено Вие кредитирате строителя и той работи с Ваши пари. Трябва да Ви плати лихва. Също така Вие трябва да сте застрахован че той няма да Ви завлече. Аргумента че сега ще Ви е по-евтино ако платите а после щяло да бъде скъпо затова да платите е невалиден. Ако действително някой иска сега да Ви продаде, то той си гарантира продажба и следва да подпише договор с Вас но без никакви финансови ангажименти. така хем той знае че е продал продукта, хем Вие се задължавате като стане готов да го купите. Така че, пари не се дават. Щом като той иска пари да е застрахован че ще купите, тогава и Вие следва да получите лихви+сигурност че няма да изгорите.
Отговор: По принцип "на зелено" е по-евтино от завършено. Разликата в цената е "лихвата" на парите на купувача. Има значение от кого се купува /големите фирми наистина не са гаранция/, кога, как и т.н. и т.н. Това за ескроу-то става, само ако продавача усвоява сумата на части според етапите на строежа. Ако идеята е да ги получи накрая, такава сделка за нормален обект-жилище ще се осъществи доста трудно. Въобще тази точка и тезата, че в никакъв случай не трябва да се купува незавършено строителство, е една от големите глупости, или ГЛУПОСТ №1.
Фалити на строителни предприемачи е имало и ще има, и сделки на зелено по цял свят е имало и ще има. Само умната.
3-то.
Имота трябва да има собственост върху земята, не е важно колко. Но, да има е да е записано в нот-акта. Питайте адвокат защо.
ГЛУПОСТ №2, питайте истински адвокат защо. Не плашете хората, които не са юристи.
Да знаете, че 85% от жилищата в София нямат собственост върху земята. И какво от това?
4-то.
Никога не купувайте преди да направите поне 10 огледа на 10 различни имота в минимум 3 квартала около мястото на което търсите и поне още 10 огледа в района който търсите. Може да знаете кой е Вашия имот, може всичко да Ви е ясно но, ще видите как ще Ви се избистри до последния детайл какво и как искате като натрупате рутина.
Това от някой американски наръчник ли го преписа? Може и да става за човек, който не знае какво иска и е от друг град. Но става, често купувачите наистина не знаят какво би им харесало, а и в София някои близки квартали си приличат.
5-то.
Задължително е на 100% да си наемете Ваш адвокат който да обследва конкретния имот от началото на вкарването му в регистъра: всички сделки-суперфиции-прехвъркляния-наследници-тежести-погашения и т.н.. Започва се от началото на века. Това е една папка която е около 30см дебела като Ви направят цялостното обследване, която адвоката ще Ви връчи. Услугата струва около 1000 евро. За 1000 евро си купувате доживотно спокойствие. ..Забележете няма значение дали имате АНИ, дали сделките ще минават през брокер и ще платите комисион и т.н . Трябва да си имате Ваш, собствен, препоръчан, личен адвокат. Който да разбира от имоти и това да му е специализацията.
Отговор: Адвокатите, специализирани в имота, са много малко и трудно ще го уцелиш точно такъв. Нотариусите им взеха работата. По принцип иначе идеята да имаш адвокат при имотна сделка не е лоша, при две изисквания към същия: Ако сделката е с посредник, да не мрази брокерите и да създава конфликти и второ, да работи сделката да се случи, а не да търси под вола теле. Когато всички брокери във форума са казвали, че често адвокати са разваляли ненужно и във вреда на клиента си сделки, са били напълно прави. Пичовете адвокати често преиграват, като си търсят оправдание за хонорара. Ако сделката върви съвсем гладко - за какво ти е адвоката.
За обследването: Имаш ли представа колко са 30см. Рядко за жилище се налага 30см. папка, пак плашиш хората излишно. Имотите в България са със сравнително кратка история на собствеността и не е особено сложно да се провери, дори банките изискват уд-ние за тежести за 10 години назад, което предполага, че трябва да набавиш документите за поне този период. 10 години е заради придобивната давност, дори и да има нещо нередно, за 10г. имота се придобива по давност /не е юридически съвет, при съмнения ползвайте нотариус или адвокат/.
6-то.
Никога при никакви обстоятелства не подписвайте нищо без лично Вашия адвокат.
Отговор: Как живееш с тая параноя?
7-мо.
Първоначално обявената Ви цена е искреното желание на брокер/стрител/продавач да продаде. Тя е пожелателна. Стандартните отстъпки в цял свят са от 10% нагоре. така че си искайте минимум 10%. ( Ако Ви искат 50К за имот, повече от 45к не давайте ) Офертните цени по сайтовете нищо не значат, средните цени също. Изобщо , щом една цена е публикувана за много хора тя нищо не значи. Водете се от това правило.
Единствено правилна е цената на която има сключени реални сделки за тоз район за такъв тип имоти, като най високата реална цена и най ниска ги игнорирате. Това инфо ще го вземете от Вашия адвокат който ще наемете за обследването. ( той знае кого и как да пита). Има и по-просто правило: гледате 20-30 оферти за района, правите средна цена, махате 30% и горе долу това е цената. Правилото за 10% отстъпка си върви отделно.
Отговор: С първия абзац съм съгласен, точно 10% да не се считат задължителни за отстъпка.
Вторият абзац е ГЛУПОСТ №3, ама голяма. Как адвоката ще разбере реалните цени на сключени сделки, не мога да разбера. Как ще разбере въобще кои са тези сделки? От домоуправителите сигурно.
И защо реши да махаш по 30+10 % от цената? За Стрелбище средна цена 1000 евро. Ако ми намериш на 600, ще купя два.
С тази нагласа ще си купиш жилище на върба.
8-мо.
Задължителните въпроси които следва да зададете за апартамент са:
-Дали брокера го е гледал.
-Дали има собственост върху земя
-Изложение
-Чиста застроена площ без мазета, тераси и прочие.
-Обща ЗП. Ако Общата площ е повече от 10% от чистата питайте защо.
-Ако има много тераси и прочие искайте разбивка по цени.
-Улиците непосредствено около имота какви са.
- Кой го е строил, кога, как, каква е конструкцията
-Колко продавачи го продават, тук ли са или са пълномощници.
Отговор:Да, за земята казах вече.
9-то.
При прехвърляне на имота, не се съгласявайте да има пълномощници, независимо че може да бъдат роднини. Всички продавачи строени пред нотариуса. Ако има инвалиди им наемете специализиран транспорт, но да са там.
Отговор:
Ако има в кома, ги чакайте за излязат от нея..........
А ако има продавач на гарсониера, който учи или работи в Америката или Канада, и той е дал пълномощно на майка си да продаде иначе хубавия имот, който ви харесва, не го купувайте. Наемете на младежа чартър.
Въобще тази точка е малка глупост, много вестници четеш. Научи се да гледаш хората, не само документите, пълномощника, а не пълномощното и т.н.
10-то.
Не си давайте мобилните телефони ако нямате сериозен интерес към имота. Давайте ел.поща или стационарен. Не ходете на огледи преди да Ви пратят оразмерена скица с имота на пощата. Оправданията че нямат ги игнорирайте и минете на следващият имот.
Безсмислена точка, пълнеж, ГЛУПОСТ №4. Така може да се изпусне хубав имот, никой нормален купувач не би го направил. Има да си чакаш за оразмерената скица.
11-то.
При огледи питайте за всичко за каквото се сетите и питайте задължително и лично продавача за цената, като го гледате в настоятелно в очите без да мигате и да Ви трепери ченето. Може да се окаже че неговата цена е по-различна. За огледи не се плаща.
...Като за начало това ще Ви помогне доста да се ориентирате из блатото и поне малко от малко да се застраховате от недобронамереност. Съфорумците ще ме допълнят.
